三四线楼市的冬天正在来临

黄志龙

最近，深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园，要求各项目不惜牺牲规模和利润，快速回款；另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略，准备过冬的意味渐浓。

深入探究，近期一系列新的政策动向和供需两端的微妙变化，预示着三四线城市的房地产市场要凉了。

三四线楼市繁荣已近尾声

在一二线城市严厉调控、三四线城市大规模棚改和货币化安置推动下，三四线城市完成了阶段性去库存目标，中央去库存政策正在发生变化。

从数据上看，三四线城市需求端也渐显疲态。在此，我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积，大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月，三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%，告別了持续两年的高速增长势头。从趋势上看，三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论三四线城市与一二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期因素，只看近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价格过高等因素，均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落。

一方面是国开行的棚改政策调整。从官方媒体《中国经济周刊》发文“去库存目标已实现 棚改货币化无保留必要”，到近期国家开发银行棚改政策调整——棚改项目的审批权先上收总行，新项目基本暂停审批，都预示着 2014年以来全国范围内的大规模棚改将告一段落。

另一方面是三四线城市的价格优势正在减弱。长期以来，三四线城市一直是被投资者遗忘的角落，其房价上涨也远远低于一二线城市。然而，2017年9月，三四线城市房价涨幅在历史上首次超过一二线城市，并持续至今。其原因主要有三点：一是一二线核心城市史无前例的严厉调控政策；二是棚改过程中货币化安置不断提高，新增的住房需求推动了“库存下降、房价上涨”趋势；三是三四线城市房价长期滞涨，使得这些城市相对核心城市房价来说性价比更高，一二线城市流动人口返乡购房意愿增强。

然而，中国房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示，今年5月三线城市住房均价首次破万，达到10109元/平米。全国100个大中城市中，三线城市与一二线城市房价之比分别达到0.202和0.657，均创下了2016年以来新高。由此可见，三四线城市房价洼地的优势正在减弱。

住房库存将重回上升通道

三四线城市房地产景气将回落，不仅表现在需求端上，更表现在供给侧。

经过本轮去库存政策，三四线城市库存量已降至新低，但是一大批新增库存正在接踵而至，这从以下两方面数据能得到验证。

首先，三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年，全国100个大中城市中，三线城市土地成交面积1.29亿平米，按一年计算，创下近四年来新高。而上一轮三四线城市土地成交高峰期是在2010年至2013年，也正是这四年的土地大规模出让，使得2015年末全国住房库存达到历史高点，国家出台史无前例的去库存政策。因此，2017年下半年以来的大规模新增土地，意味着三四线城市将经历新一轮补库存周期。

其次，三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月，全国住宅新开工面积增速已回升到 13.2%，而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%，这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%，经测算大约为17.3%。同样，40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%，而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%，远远高于全国房屋施工面积增速（2.5%）。这或许预示着下半年或明年，伴随着需求端持续回落趋势，三四线城市住房库存将重回上升通道中。

三四线的房产还能不能买？

综合来看，去库存目标完成、棚改政策调整，预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变，加上房地产融资环境的收紧，或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。

最后需要指出的是，三四线城市与一二线核心城市最大的区别，不仅在于需求层面的人口流入、收入水平和产业竞争力的差异，更体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大，而三四线城市的土地可以接近无上限供应。

这或许意味着，三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择，相信看懂此文的投资者心中已经有了答案。