营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

吴玮 毛莉莹

摘要：随着我国社会经济的发展，为了降低各行各业的税负，实行了“营改增”政策，随着政策的实施，我国的各个行业的经济发展都有所提高，其中受到影响最大的就是房地产企业。随着房地产企业内部“營改增”的政策实施，不仅给企业带了一场机遇，还使得企业同样面临一场新的挑战。因此，本文对于“营改增”对房地产企业会计核算和纳税影响进行分析，进而实现企业的会计核算工作的创新。

关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税

随着我国“营改增”的全面实行、落实，房地产企业的纳税及会计核算都受到了不同程度的影响，所以房地产企业为了保证自身发展的持续性，适应时代的需求，对于相关的产业机构进行了优化升级，提高企业的会计核算的创新性以及纳税的规划性。

一、“营改增”对于房地产企业中会计核算及纳税的具体影响

（一）对于会计核算中成本核算的影响

“营改增”政策没有实施前，一般情况下，税前范围中包含对于房地产的成本核算，所以在进行支付的时候，其的实际成本一般都是以进项税额为主。不过在企业实施“营改增”之后，企业的成本核算需要在进行销项税额以及进行税额实现的抵扣之后进行相关的工作，所以在支付的过程中对于增值税额的支付比较多，因此，房地产企业的成本核算的过程中，无法对于相应的成本进行科学合理的分配，致使出现票控难度的问题。

（二）对于会计核算中现金流量及效益核算的影响

在房地产企业进行对于现金流量以及效益核算的时候，由于现金流量具有不稳定性的特点，再加上在房地产企业中现金流量与税务的反比关系，所以房地产企业依靠成本以及收入为企业整体的效益。因此，在实施“营改增”之前，企业受到营业税税金预交体系的影响，所以企业的资金流动性比较小。不过在实施“营改增”之后，一般企业基于完工率的基础上明确经济效益进行纳税，所以对于企业而言，经济效益的影响比较大，有效地提高了现金流量。

（三）对于企业纳税中企业成本的影响

“营改增”之后，首先，企业的成本中出了一些大规模性的材料，零散的材料不具备获得增值税发票开具的能力，所以对于企业的税负增加。其次，在进行施工队的过程中，施工中的有一些材料可以按照6%的税率进行抵扣。从将企业的销项税额大于进行税额的角度上，提高企业的纳税成本。

（四）对于企业纳税中企业税率的影响

“营改增”之前，企业实施的营业税是5%，但是在实施“营改增”之后，企业实施的税额出现了改变，根据当期销项税额以及进项税额之间的差额为基础进行税额的抵扣，即：房地产企业的售楼环节中定格增值部分也进行了纳税，并且按照11%进行纳税。

二、改善“营改增”对于房地产企业核算和纳税的对策

（一）完善企业应用“营改增”的制度

首先，为了保证企业财务相关人员工作的效率、质量，企业需要加强对于财务人员的管理的规范化以及制度化，进而保证财务工作的质量。其次，根据企业的实际情况，建立绩效考核制度，进而将员工的职责以及工作划分明确，避免推卸责任。第三，在进行落实责任方案的过程中，会计管理人员一定要进行核查，并且在核查的过程中重视财务风险及信息披露，最后由相关的会计核算人员完成工作，保证监督管理效率，提高会计核算工作的质量。

（二）优化企业应用“营改增”的结构

首先，为了企业能够更加长远的发展，“营改增”之后的企业需要根据时代特征进行产业机构的优化升级，对于企业中会计核算人员的技能培训一定要重视，进而提高企业会计核算人员的技能。其次，在开展日常工作的过程中，加强企业各个部门之间的交流管理，并且建立监督管理制度，实现企业资源科学合理的配置，实现企业产业机构的优化升级。

（三）提高企业的纳税意识

企业实施“营改增”之后，首先，企业企业对于传统的会计核算方法进行改变，进而保证会计核算的工作的质量。其次，对于会计人员的综合素养培养一定要进行加强，进而保证工作的质量。第三，在“营改增”实行之后，由于房地产成本有所提高，所以企业应该提高全员的纳税意识，做好工作精细化。

（四）强化企业与纳税部门的交流

企业想要是实现纳税的有效化管理，企业必须加强与纳税相关的部门的交流，通过交流明确纳税的相关内容，进而加强纳税工作。此外，在于纳税部门之间交流的过程中，企业需要虚心学习，并且保持良好的学习态度，进而促进企业的纳税知识内容的全面掌握。

三、案例分析

房地产企业A，2016年4月获取天津市I地块，支付土地出让金11100万元，配套费1500万元。2016年11月取得商品房预售许可证，当年取得的含税预售销售额11100万元。但年制度工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年年初开一直到里月份，取得预售收入22200万元并且当房地产销售停止。2017年11月，该项目交付入住冰箱业主办理了房产转移手续。

解析：营改增之后，如果含税售价不变，相应的土增税减少。然后根据营改增之后的相关的计算公式计算，增值税下该房地产企业需要交土地增值税186万元，而原来的营业税需要交247.5万元，两者相差61.5万元。因此，营改增后的客户和供应商的价格对于房地产负税也有一定的影响。

结束语

综上所述，“营改增”对于房地产企业的会计核算及纳税有不同程度的影响，因此，从房地产企业会计核算及纳税的影响入手分析，提出有效的改善对策，提高房地产企业经济效益、科学规划企业税务筹划，推动房地产企业持续健康的发展。

参考文献：

[1]孙建华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].会计师，2016（16）：65-66.

[2]王建英.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].中小企业管理与科技，2017（28）：91-92.