房地产大佬为何集体推崇“高周转”？

贾国强

接二连三的安全事故让碧桂园（02007.HK）陷入漩涡，其推崇的“高周转”模式也备受关注。

据《中国经济周刊》记者不完全统计，自去年9月以来，碧桂园的安全事故已造成至少11人死亡。最近的一次发生在7月26日。当晚，安徽省六安市碧桂园·城市之光建筑工地发生围墙和活动板房坍塌事件，造成6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重（下称“7·26事件”）。

外界认为，碧桂园频发安全事故，根源在于其“高周转”模式。《中国经济周刊》记者就相关问题进行了采访。但8月3日，碧桂园在位于广东佛山的总部召开媒体见面会时，该公司主席杨国强否认事故频发与高周转有关。

“高周转抢的是预售许可证”

所谓高周转，即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。主要是指房地产企业在楼市流动性收紧的情况下，以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。

高周转模式可以追溯到2010年，万科等房企运用高周转模式创造了前所未有的销售额，这一年也被券商称为高业绩和高周转的“元年”。

碧桂园不是高周转模式的最先使用者，却把这种模式发挥到了极致。10多年前，万科曾奉行“5986”高周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅，但这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐步放弃，碧桂园则予以传承。

碧桂园的高周转被业内成为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。根据碧桂园今年流传的内部文件，碧桂园已意图把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3～4个月，奖励10万元” 。

“开盘工期和施工工期不是一回事，高周转抢的是商品房预售许可证。”深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对《中国经济周刊》记者说，根据相关规定，开发商在投入一定比例资金后，当地住建部门会发放预售许可证。

“开发商拿到许可证后就可以销售，在购房者交完首付之后到房管局备案，再与购房者到銀行面签之后就等银行放款了。一个施工期为一至两年的楼盘，仅6个月就完成了销售，这意味着开发商又可以拿这些钱去做投资了，资金成本和时间成本都节省了，这也是不少房企热衷高周转的原因。”王大国说。

王大国还介绍说，各地发放商品房预售许可证的时间不同，有的是在地下室建好之后，有的是在楼层盖到一半，还有的是在楼盘完工。记者注意到，根据2007年修订的城市房地产管理法，要取得商品房预售许可证，除了已交付全部土地使用权出让金、持有建设工程规划许可证，还必须“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期”。

碧桂园能达到6个月资金再周转，与房地产市场上行有很大关系，特别是品牌房企开盘就能很快卖光，这使不少房企都推崇高周转模式。

“高周转”曾广受追捧

《中国经济周刊》记者梳理发现，除了碧桂园，泰禾集团（000732.SZ）、阳光城（000671.SZ）、新城控股（601155.SH）等上市房企也是高周转模式的拥趸。

泰禾集团是高周转的多年实践者，其董事长黄其森今年5月表示，高周转就是利润，就是竞争力，今年重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度，该公司要求各大区域公司将节点指标梳理出来，分解到每个部门。

在“7·26事件”之前，一些房企正在学习碧桂园模式。在保利地产（600048.SH）近日召开的股东大会上，该公司董事长宋广菊表示，该公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下，项目争取一年内能够销售，特殊情况下五六个月也可以。

为何采用高周转模式的房企越来越多？曾担任多家房企高管的中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《中国经济周刊》记者分析说：“在去杠杆、防风险的大形势下，民营房企的各种融资途径有限，资金链的紧张迫使企业采取了超出正常项目程序和流程的高周转措施；由于竞争的加剧，加之对企业规模、投资回报的追求，高周转逐渐走向反面，即违背正常项目施工程序和必要的流程、工艺时间所允许。”

关于房企融资渠道受限，《中国经济周刊》记者曾以《房企发债变难了吗？》（网络阅读：http：//www.ceweekly.cn/ ）进行过报道。近三年，房企融资结构已发生较大变化，传统的融资渠道已经因为严厉的房地产调控而收窄。华南一家上市房企高管也对《中国经济周刊》记者说：“现在的房企重视排名，主要是因为只有排名靠前，才更容易融资。如果不在房企前50名内，银行可能都不会放贷款，这或许也是房企想通过高周转使自身规模更大的因素之一。”

上述高管还称，高周转是整个房地产开发企业的惯用手法。“不得不高周转。如果房企愿意放慢速度，也可以对资金不那么在意，但又担心行业排名下降，因此，不敢放慢速度。当然，这会造成两个极端，一些房企高周转越快，扩张也快，排名就很靠前。反之，一些房企因融资受限，最终可能会被淘汰出局。”

此外，根据净资产收益率（ROE）这一财务指标，也能直观看出高周转对一家房企收益的重要性。按照“ROE=销售净利率×资产周转率×权益乘数”计算公式，在销售净利率因房价难以走高，权益乘数（指资产总额是股东权益总额的多少倍，权益乘数反映了企业财务杠杆的大小，权益乘数越大，说明股东投入的资本在资产中所占的比重越小，财务杠杆越大）所表达的高杠杆受限背景下，房企要不断提升收益能力，只能依靠较高的资产周转率这一条路。

碧桂园应该是高周转模式的直接受益者。根据克而瑞地产2012年至2018年前7个月的房企销售额排行看，碧桂园只用了6年时间就坐上了2017年销售冠军的宝座。其销售金额也从2012年的475亿元增至2017年的5500.1亿元，增幅为10.58倍（见表1）。

如果再从ROE角度来看，资产周转率对碧桂园收益的贡献度超过同级别的一些房企（见表2）。以2017年为例，在4家知名房企中，尽管碧桂园权益乘数即财务杠杆并不高，但它的ROE排名却居第二位，这与它的资产周转率排名第一是分不开的。

业内人士：高周转没有好坏之分，关键要规范运营

高周转模式在碧桂园“7·26”事件之后引发热议。

针对高周转模式，万科前高管林少洲8月3日公开表示，单从财务管理的角度看，高周转有其合理性，能够提高资本回报率，但不能以牺牲施工工期为代价。一旦过分推崇高周转，过度追求速度，把房子做成快速消费品，就会给行业带来信用危机。

8月2日，绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军在2018博鳌房地产论坛上表示，中国的房地产开发模式一直存在一些弊病，现在差不多走到了一个死胡同。市场形势逼着开发商进行快周转、控成本，房屋质量也越来越差，明后年可能迎来购房者投诉和维权高峰期。

上述房企大佬为何如此直言不讳？柏文喜对《中国经济周刊》记者分析说：“近两年来由于房地产行业产业环境的变化和企业对于规模和利润的追求，迫使企业纷纷走上了高周转的道路，在推高周转的过程中难免忽视了必要的工艺要求、放松了应有的品质把控。所以李军的担心也代表了业内人士对行业的忧虑。”

也有专家表达了不同的观点。清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群表示，房企的高周转模式是由房地产市场当前的特点决定的。华东一家上市房企高管也对《中国经济周刊》记者表示：“高周转仅仅是一种模式，没有好坏之分。在特定的市场条件下，企业可以选择高周转。关键是看谁能走到底、谁能走得快。”这位高管也强调，关键是要回到诚信经营、规范运营的轨道上。

责编：陈栋栋