房产：昂贵的梦想

马丁·黑塞 亚历山大·荣格 西蒙·萨尔登等 刘黎

在德国，自有住宅被认为是养老体系的重要组成部分，但是大都市的房子已经变得越来越昂贵，房源如此稀缺，卖方控制了话语权，买方处境极为不利。在这样的市场条件下，还应该买房吗？

38岁的汽车行业工程师凯·魏特曼收入不菲，如果没有那个令他陷入绝望的话题，他的生活可谓令同龄人十分羡慕。

魏特曼和妻子生活在巴伐利亚州首府慕尼黑市区的一套两居中，接下来他们打算要个孩子。一旦孩子降生，这套房子肯定会显得太小。然而慕尼黑的房租和房价都高得吓人，他们不知道何时才有可能换房。“对于我所有的朋友来说，房地产市场都是最重要的话题，比如怎样找到一套房？该买房还是租房？该长期留在大城市生活吗？”他说。

两年前，魏特曼就想購买一套三居或四居室，那时他还不清楚房地产市场的行情。他和妻子保守估计可以拿出40万欧元资金。然而简单上网搜索后，他们就发现，这些钱在慕尼黑只能买到一套不超过60平米的房子。

就在上世纪90年代，很多中产阶级家庭都还会购买一套房子来迎接孩子出生，即使是在大城市或大学城也不例外。而如今，这样的计划几乎已经不可能实现：大部分家庭的收入都太低，私人住宅变得太过昂贵。

2016年，德国公民人均可支配净收入为每月约1800欧元，比4年前增加了10%，而同期房价增长了30%。如果仅靠工资收入购房，那么绝大部分房子都是人们买不起的。

根据ING-DiBa银行的一项调查，56%的德国人认为他们很可能永远都买不起一套住房，这个数据高于其他几乎所有欧盟国家。与此同时，在德国，私人住宅仍被认为是养老体系的重要组成部分，至少银行工作人员和咨询顾问热衷于这样说。就逻辑上而言，生活在自家房子中的老年人可以节省房租，如果能将私人住宅出租，还有一份额外的固定养老金。

但是2018年，德国大城市的房价还会继续上涨吗？将住房预算投入房产，而不是作为租金交给房主，真的更好吗？或者说，一直在上扬的房价，哪天突然下滑是不是只是时间问题？如果欧洲央行再次升息、贷款变贵，会发生什么？

购房者的渴望

如果想知道现阶段买房是否值得，最不该问的可能就是房地产经纪人了。毕竟没有任何一个行业像他们那样从近年来的房产热中受益。但另一方面，像柏林最著名的房地产经纪人之一的尼克劳斯·齐格尔特那样了解房地产市场的人还真不多。

“实际上，任何时候的人们都认为现阶段的房价太高，总会降的。但实际上从来没有降过，现在也一样。”他说。齐格尔特肯定和很多犹豫不决的购房者说过类似的话。他说：“在很久以前读歌德的《浮士德》时，我就知道了：钱一点都不可靠，只有一样东西的价值永存，那就是实物资产。”在《浮士德》第二部中，魔鬼用无价值的纸片创造出新钱，直到出现通货膨胀。

齐格尔特很可能用这些话说服他的顾客买房，这可能也可以解释，为何很多德国人无视诸多警告信号，甘愿冒很高的风险买房；为何尽管一些大城市的房租涨速已经明显慢于房价涨速，人们的购房欲和购房热仍没有减退。而这清楚地表明，有些地方不对劲。

在齐格尔特的个人主页上，挂着柏林潘科区一套正在出售的90平米新房，售价为50多万欧元，10年前这个地段的房价只有目前的大约一半。但齐格尔特表示，柏林人数在不断增加，然后强调“低利率是份大礼”，普通人也应该利用这一机遇来实现资产积累。

齐格尔特算的账听起来美极了：购买一套每平米4000欧元的房子，每月需交利息约为每平米7欧元，优于每月每平13欧元的房租。问题在于，在齐格尔特举的例子中，初始本金年偿还率为贷款金额的1.5%，这样购房者平均需要30-40年，才能还清房贷。

购房者的糟糕处境

理智来看，购房者的市场地位非常糟糕，尤其是在房源稀少的大都市，更是卖方完全掌握了话语权，最后签署的购房合同常常对买方极为不利。

购房者从一开始就处于防御地位。在为购房者开设的讨论课上，理财顾问建议看房时带一名专家同往，但是一定不能在卖家面前透露其真实身份，只能说他是一同来了解情况的朋友，否则房主或房地产经纪人会觉得买家不好打交道，从而倾向于把房子卖给其他买家，热门房源更是如此。

对于买方的困境，国家要负部分责任。德联邦和各州多年来一直忽视住房问题。自90年代末期以来，连专门的联邦住房部都没有设立，从中就可见一斑。

自2006年以来对土地转让税率拥有最高决定权的各州已经将之从3.5%上提到了6.5%。这意味着，对于一套价值40万欧元的房子，勃兰登堡州的买家需要另外上交2.6万欧元给国库。此外还有公证费，常常还有中介费。在柏林，附加费用总额已经迅速攀升至房价的约15%——要购买一套40万欧元的房子，意味着必须另投入6万欧元资金作为税费支出。

乡镇方面则常常将他们的住房存量卖给专业炒房的大投资商，而不是个体购房者，同时还不断减少建筑管理局工作人员的数量，造成了严重的后果。如今，一项建筑规划往往需要数年才能出台，要取得建筑许可手续需要旷日持久的等待。对建房申请的回复量自2017年1月到11月减少了7.8%，尽管需求并未减弱。这样一年年下来，到现在德国住房已经短缺近10万套，也就毫不令人吃惊了。

然而，德联邦建筑、城市和空间规划研究院最近的一项研究表明，造成棘手现状的“最关键瓶颈因素”在于地皮价格。一方面，很多大城市的市中心建筑密度已经非常大；另一方面，投机倒把现象十分严重，投资商购买建房用地，却将之空置，期望坐等其升值。

迄今为止，政策对这种现象的态度更多的是鼓励而不是限制：目前国家对没有建设住房的土地比建有住房的土地收税明显要低。今年初，德国联邦环境、自然保护、建筑与核安全部长芭芭拉·亨德里克斯在本刊提出建议，应扭转这种逻辑，用税收手段制裁土地投机行为。

在5年的时间内，德国土地价格平均上涨了约27%。在美因河畔的法兰克福，住房用地的价格已经比2012年翻了一番，在柏林的某些市区甚至已经翻了4倍多。

就连雷姆沙伊德的房地产也在繁荣发展。1884年，曼内斯曼兄弟在这个北威州的古老工业山城发明了无缝钢管，如今这里已经失去了它早期的经济地位，只有房地产市场仍然无比繁荣，就像雷姆沙伊德又开始了一场新型工业革命。

2016年，雷姆沙伊德市储蓄所的房贷支出额比前一年多了20%，人们的购房欲十分强烈。在雷姆沙伊德，空置住宅用地尤其受欢迎，一年内其营业额增加了40%，单价也上涨了：2016年，一块面积470平米的住宅用地平均售价为10.86万欧元，比前一年高15%。

为了满足需求，市政府自主开发了新的住宅用地，在原来一家医院的地皮上规划了新的住宅区。然而，问题在于，雷姆沙伊德是否真的存在对住房的长期需求，当地人口数量的发展让人对此充满疑虑。

目前这里生活着约11.3万人，1970年有13.6万人。据预测，这里的人口在接下来几年也会大量流失，到2035年将只剩10万人。最晚到那时为止，目前常常出现在宣传中的“绿色大城市”的神话将会解体。

雷姆沙伊德的情况被人口研究者们称为“虚假的受欢迎城市”。该地目前还能吸引郊区的人们前来，但这种状况不会持续。真正的受欢迎城市有特别的吸引力，他们主要是大都市以及弗莱堡、明斯特等高校所在地。对于乡村居民来说，很多中等城市则丧失了吸引力。

所以像雷姆沙伊德这样的城市正在经历一场虚假的繁荣。那里的房地产行业还很兴盛，利率很低，人们往往不知道该把钱投往何处，对资产贬值的恐惧令他们备受折磨，因此他们宁愿将之投入沙、水泥和混凝土中。

但是一旦经济的风向标转向，当地房地产市场就会地动山摇。人们就会清楚地知道，当地的房子数量远多于所需，房价就会下降，而不是出现人们期待的升值，房租也会必然随之下降。

这一场景不是未来才会发生，市场现在就已经失去了平衡。3年来，德国的房价和房租价格明显分道扬镳，据柏林Empirica研究所的数据，402个县市中有246个的房价和房租价格不相协调。有195个县存在中等至高等的泡沫风险，3年前还只有67个县有此风险。

就是在汉堡和柏林这样的大都市，房价也早就呈现虚高状态。这样大幅度的房价上涨已经不能单纯用低利率来解释，联邦银行去年的一份关于财政稳定的报告中也得出了类似结论。如果抵押贷款利率上升，或是经济崩塌，房价就可能下滑约1/3。在上世纪80年代以及2000年左右，很多城市都发生了这一幕。

对于这样的分析，热爱柏林和慕尼黑的人们总爱说，对比纽约或伦敦，德国大都市的房价简直便宜得可笑。年轻人都爱去大城市，目前仅仅在柏林就有7.7万套房子的缺口。

布劳恩认为德国与英国等国家的情况不能相提并论。“比起德国，其他国家在经济上更强烈地依赖于他们首都的发展。”来自Empirica研究所的科学家莱纳 · 布劳恩说，“而在德国，很多经济体都分布在乡间。”

谁说慕尼黑和柏林这样的城市一定会不加限制地扩张呢？也许不久，年轻人就会再次回到郊区，因为那里空气更好，交通更便捷。布劳恩及其同事在一项研究中发现，如今迁往柏林和慕尼黑的人流大潮已经明显平息，柏林人数仍在增加，但这只是因为这里有很多来自欧洲的外国人。

尽管如此，布劳恩并非完全不建议在大城市买房。“我不会将买房作为投资手段，”他说，“但是购买一套私人住宅总是可以考虑的。”布劳恩说，这是因为雷姆沙伊德和柏林这样的大都市有一个本质的区别：一旦雷姆沙伊德的房价崩溃，就很可能会持续崩溃；而在大都市，房价的下滑只会是长期价格曲线上的一个小凹谷，市场很可能会自行复苏。

购房者的错误

购房者清楚地知道，在接下来10年、15年、20年间，他每月需要为自己的房子支出多少，但没有人能够知道接下来几年房租会不会急剧上涨。这是很多购房者的决策理由之一。另一个理由是，每月为自己的住宅投入2000欧元，比把这笔钱付给房主做租金要有意义得多。

对此，理财顾问托马斯·富尔克梅表示：“很多人在做这样的考量时忘记了维护费和土地税，没有注意到他们的一部分资产被花在了附加费用上，而这笔钱他们本可以投往其他渠道。”

富尔克梅举了个售价48.3万欧元的115平房子为例。“如果将这笔钱投在其他渠道上，购房者的收益可能更好，”他说，“哪怕他仍然要继续付房租。”

富尔克梅说，假设房租和房价将来都是每年平均上涨一个百分点，其他投资方式的利润率就必须达到3.7%，才能有利可图。如果房价和房租上涨两个百分点，其他投资的利润率就必须达到5.3%。

这位理财顾问解释道，这一利润率完全可以借助股票达成，比如说购买交易型开放式指数基金（ETF）。摩根士丹利资本国际指数最近30年的平均年利润率为8%，不受这期间多次发生经济危机和金融危机的影响。

但是富尔克梅的说法有一个问题，那就是他忽略了人的心理因素。因为对于“什么才是最好的投资方式？”这个问题，并不能完全用理性的数据来回答。几乎没有哪个储蓄用户愿意把自己的大部分资产投入股市，而不是购买房产，而且很多人从根本上认为玩股票就是在赌博，非常不信任股市。就算消费者权益保护人士竭力保证，从长远来看多样化的有价证券组合投資方式是可信任的，人们也需要拥有强大的心理承受力，能够在多年内对可能发生的高额损失保持镇定。数百万德国人更愿意将他们的钱放在活期存款账户，尽管那样他们得到的利息几乎可以忽略不计。

此外，研究还表明，私人住宅所有者到退休时往往比租房者拥有更多资产，一个很重要的原因往往是纯心理上的：背负房贷的购房者往往生活得更加节俭，他更可能放弃去昂贵的餐厅吃饭或是去国外旅游，因为他想更快还清债务。

理财顾问富尔克梅也知道：“最终做出购房决策的是情绪，而非大脑。很多人只是想拥有点属于自己的东西，有些人则是无法在租房市场找到合适大小和条件的房子。”

对于大部分人来说，一套房产是他们一生中最大的一笔投资。如果这套房的市值跌得太凶，损失太大，或者更糟糕的是，购房者完全没有料到会产生高额附加费用，整个家庭的理财计划都可能因此陷入混乱。

一些卖房者的把戏

理查德·卡姆清楚地知道，房产的梦想能够如何快速转变成噩梦。2016年，和很多柏林人一样，这位IT专家为给自己、女友和她的儿子找到一个合适的新家绝望地东奔西走。房源十分紧缺，那时的房价对他而言已是高得离谱。因此，当看到柏林东部一套联排式新住宅的广告时，他兴奋异常。

房子所在地段虽然处于一条喧闹的马路边，但房价不到每平3500欧元，而且在建筑规划图上可以看到一座巨大的社区花园，因此可以想象，这里虽有交通噪音扰耳，但还是会让人感到一些乡野氛围。

房子看上去十分靠谱，房产经纪人也向他施压，表示有很多人看上了这套房。因此卡姆没有犹豫多久，就支付了约5000欧元意向金，不久就签了购房合同。直到今天他仍然希望某天能够住进他的新房子，因此希望隐去真实姓名，以免使事态更加恶化，交房更加遥遥无期。

因为目前来看，一切都糟透了，施工现场一片混乱，没人遵守建房计划，也没人回复电子邮件，他至今没有看到建筑时间表，他的部分产权也一直都没有写入土地登记册。

此外，他还得知了这个楼盘的一些令人不安的信息：一直担任楼盘委托人的律师已经入狱好些年了，罪名是他作为公证人盗用了数百万客户的资金；另一个负责人几年前被卷入了一起投资丑闻。

卡姆说，实际上他本应知道自己是在和什么人打交道。他想起和房地产开发商老总见面时的一个场景。离开时，那位老总快速跳进自己的红色跑车中，傲慢地冲他喊道：“房地产可比IT业强多了！”

“今天我问自己，当时的我到底是有多绝望，才会相信这样的人。”卡姆说。按照合同规定，去年7月15日，他的房子就该可以入住。在那之前大约8周，卡姆收到了一封电邮，表示这个期限没法遵守了，直到今天连房子骨架都还没完工。当卡姆的律师拉尔夫-皮特·罗斯因此联系房地产开发商时，后者只是简单回复道，卡姆可以取消购房合同，并表示他们即刻起不再接受其他任何特殊要求。

罗斯说，面对如此无耻的做法，他也无能为力。问题是，卡姆的购房合同中并没有写明对这种延期交房行为的惩罚。罗斯目前能做的最多是帮他追回租金损失等小额资金。“房地产开发商要高兴坏了。”罗斯说。

在当今的市场环境下，买方处于弱势。罗斯说：“很多公证人为开发商设计的合同变得越来越不利于买方，而且后续谈判几乎不可能实现。”

罗斯是业主保护联合会的辩护律师，每个月都要审查几十份柏林住宅合同。在罗斯正在审查的几份合同中，对施工开始和结束的时间规定得十分模糊，也没有明确违约惩罚。很多开发商试图在合同中尽可能回避法律规定的消费者保护机制。

比如，为了让购房者在一定程度上控制期房的建筑质量缺陷，一般而言是按比例支付房款，对于什么时候该先交全款的多少，法律上有明确的最高比例限制。然而在过去两年出现在罗斯写字台的合同中，这一界限往往都被逾越了。

对于明显违法的条款，购房者当然可以诉诸法律，但是他们需要为此投入少量的金钱和大量的耐心来打一场可能耗时多年的司法战役。尤其是期房的买家更是没有时间去打官司，他们最终还是希望能够搬进新家。“因此他们完全依赖于开发商。”罗斯说。很多开发商无情地利用了这一点。罗斯一再看到，期房购买者要求验收还没有完全完工的房子。“有些是阳台或柱廊还没有建好，或是房间瓷砖还没铺。”

保持理智，不要盲目乐观

和他们的父辈相比，21世纪大城市居民的生活已经发生了翻天覆地的变化。一个雇员在同一家公司工作几十年的时代早已过去，几乎每则招聘广告中都会要求雇员具有“灵活性”，很多人的婚姻宣告破裂，疾病和死亡会将一份经过了深思熟虑的养老方案在几天内变成废纸。

背负房贷的买房者既不能和前伴侣分割房产，又不能轻易摆脱债务。在这样的时刻，我们常常发现，原以为安全的投资方式——房产，正是理智投资策略家会努力避免的风险高度集中的投资。

作为“无力偿付”方面的专家，佩特拉·诺德霍夫看到了很多人的梦想以巨额债务终结，她的第一条建议就是：“不要太过乐观。”不要以“将来收入一直稳定增长”为前提鲁莽贷款，不要进行100%的融资，不要把所有自有资产全部用于支付附加费用，尤其是，应时刻提醒自己这些债务总有一天需要还清。如果每年只偿还贷款本金的1.5-2%，同时签订利率更低的十年利率绑定贷款合同，实际上意义不大。（译注：德国银行一般可以提供5年、10年、15年、20年甚至更久的利率绑定贷款合同，在该期限内，按照现有利率还款。所选年数越少，绑定利率越低。合同到期后，剩余贷款需要和银行继续签订贷款合同，贷款利率按照当时的市场利率定。）因为在这样低的贷款本金偿还率情况下，可能需要三四十年才能还完贷款。

一个经验是，一栋房子的贷款最晚应该在退休前还完，最好是在那之前十年就还完。这中间又可以自然衍生出第二条经验，也是柏林理财顾问富尔克梅喜欢在他的客户面前计算的：购房者一年应该还完贷款总额约6%的金额。所以，如果贷款年利率为2%，就应该还清4%的本金，才能保证安全；如果年利率在3%，初始本金年偿还率也应该是3%。

这样的计算不盲目乐观，比很多在网上流传的贷款计算器要理智得多。对于30万欧元的贷款金额，每月需要支出1500欧元信贷成本加上土地税、维护和管理支出。

为期10年的利率绑定贷款合同乍看起来充满吸引力，但是也存在一个风险：如果10年后利率上升，自己的收入却保持不变，还需要10到20年才能还完贷款，该怎么办呢？“请您冷静地想一想，如果利率翻倍，或者变成目前的3倍，会发生什么？”诺德霍夫建议道。

最重要的是，和做所有理财决策一样，我们应该理智看待风险，思考是不是真的值得冒险。这对购买房产、股票或是把钱放入活期储蓄等各种决定都同样适用，关键的区别在于购买房产的决定没有办法简单撤回。对于大部分人来说，买房的决定一生只用做一次，因此不应被房产经纪人和卖家洗脑游说，因“有几十个购房意向者”这样的句子倍感压力。

準备将50万欧元投入一栋房子的人，也应该能够负担得起请一位专家看看购房合同的几百欧元费用，哪怕在目前的市场条件下，专家的介入常常会最终导致购房合同的签署告吹。

[译自德国《明镜周刊》]