区域性房企奈何“靠天吃饭”天津松江刚刚摘帽又现亏损

周月明

今年以来，随着政府对房地产市场的严格调控，一些城市的楼市降温明显，而随着市场的降温，也对当地的房地产公司产生了一系列的影响。天津松江（600225.SH）就是其中一个较为典型的例子，这家公司2017年刚刚摘帽，2018年一季度净利润又出现亏损，下滑幅度排在A股上市房企的前列。

天津松江近几年发展经营如何？天津楼市的走势对其有何具体影响？刚刚摘帽不久为何又出现亏损？《投资者报》记者就这些相关问题致电致函公司一位女性工作人员，但截至发稿还未收到回复。

业绩受天津楼市拖累

纵观2017年至2018年一季度的天津市房地产市场，其交易情况呈现下滑趋势。2017 年，天津市房地产开发投资 2233.39 亿元，同比下降 2.9%，其中住宅投资 1559.70 亿元，同比减少 2.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为 69.8%。商品房销售面积 1482.12 万平方米，下降 45.3%；销售额 2272.30 亿元，下降 34.7%。其中住宅销售面积 1342.87 万平方米，同比减少 46.7%。

2018年一季度，天津市商品房销售面积188.13万平方米，下降58.7%；销售额318.55亿元，下降54.8%。其中，住宅销售面积下降58.2%，销售额下降60.0%。

不过，值得注意的是，在这样的市场背景下，在天津市的6个上市房企中：广宇发展、天保基建、天房发展、津滨发展、中体产业、天津松江，只有天津松江2018年一季度营收和净利润下滑幅度最大，分别下滑了73%、145%。而广宇发展、天保基建、天房发展的业绩都呈增长状态。在同样的市场背景下，天津松江却受累最大，值得投资者注意。

翻阅天津松江近几年的财报可发现，其在2015年、2016年净利润还在亏损，分别亏损7.56亿元、4.81亿元，而到2017年，天津松江开始扭亏为盈，净利润1.39亿元，但值得注意的是，其2017年营收却不增反降，为14.76亿元，同比下滑25.74%。

这一点也引起上交所的关注，今年5月，天津松江收到上交所下发的《关于对天津松江股份有限公司2017年年度报告的事后审核问询函》，其中就问询了公司的业务情况。

其实，天津松江2017年虽然扭亏为盈，成功摘帽，但其净利润扣除非经常性损益后依然亏损7.17亿元。

那么这笔非经常性损益究竟是怎么一回事呢？

据2017年年报显示，天津松江处置非流动资产获得11.19亿元，其中，公司处置长期股权投资产生的投资收益为10.91亿元。此外，其还分别转让了全资子公司天津运河城投资有限公司100%股权以及内蒙古松江房地产开发有限公司100%股权，两笔股权转让产生的投资收益分别为9.44亿元和1.75亿元。

可以看到，2017年天津松江的实际经营性净利润并不理想。而且，其2017年毛利率同比下滑了11.4个百分点。而到了2018年一季度，天津松江净利润再次亏损了1.77亿元，同比下滑145%。

那么，天津松江为何会出现这一情况呢？据其财报中的解释，是为“积极响应国家政策号召，加快去库存速度，实现资金的加速周转。截至2017年12月31日，公司拥有在建拟建项目8个，同比减少52.9%，权益建筑面积约79万平方米，同比减少46.2%，其中在建面积约42万平方米，同比减少31.1%。”“此外，新开工面积 13.18万平方米，同比减少17.57%，由于规划调整、政府土地挂牌推迟、房地产市场欠佳等原因，导致全年新开工面积低于年初计划。完成竣工7.85万平方米，同比减少63.20%。签约销售面积8.45万平方米，同比下降65.4%，签约销售额7.7402亿元，同比下降67%，结算销售收入9.24亿元，同比减少28.93%。”

总体来看，各主要财务指标均出现一定程度下滑。

但是，從去库存角度来看，天津松江的楼盘销售情况也算不上良好。据此前媒体报道称，其13个楼盘项目的已预售面积占其可出售面积不到14%。其中，除水岸公馆一二期、水岸公馆三期、东湖小镇和广西钦州宁越花园外，其他项目的已预售面积均不达10%。

针对2018年一季度业绩下滑的原因，公司在财报中称，“因下属公司房产销售收入减少，同期降低73.91%。”

为何另寻其他出路

值得注意的是，天津松江在楼市监管趋严、行业环境下滑的情况下，开始寻求其他的发展道路。

先是2017年，天津松江以现金方式收购卓朗科技 80%股权，进入信息服务产业。

据资料显示，天津卓朗科技有限公司是一家大数据公司，与华为、思科有着广泛深入的合作，承接天弘基金的存储数据库建设，中标多处数据中心建设。预计2018年净利润约为1亿元，作为对比，同行业相同规模的公司利润金额大体相同。天津松江在收购时与卓朗科技立下业绩承诺：2017年、2018年及2019年的净利润（扣除非经常性损益）分别不低于9000万元、11000万元及13000万元。卓朗科技2017年的扣非净利润为9628万元。天津松江称：“重大资产重组的完成进一步增强了公司的整体实力，使公司在智慧城市领域的布局更加深入，有助于公司形成‘房地产+智慧城市的新发展模式。”

其财报显示，2017年，信息服务业务已占其营收的29%，2016年占比为零。

除此之外，公司还有融资租赁业务。2017年，公司控股子公司天津恒泰汇金融资租赁有限公司签订融资租赁项目合同9笔，完成融资租赁业务11.83亿元 。

恒泰汇金融资租赁成立于2014年12月15日，为天津松江控股75%的子公司。2017年，恒泰汇金租赁计划开展融资租赁业务金额不超过20亿元人民币，已开展融资租赁业务金额累计为3.58亿元。公司方面曾称，本次融资租赁业务的开展有利于盘活天津松江存量资产，拓宽公司融资渠道，缓解资金压力。

截至7月27日，天津松江股价3.45元，市盈率-8.4，市值32.3亿元，在天津6家上市房企中排名最后。