基于CVM和HPM的南京玄武湖公园价值定量研究

姚 婉，刘伯初，齐 飞，许秋媛

(1.南京大学 建筑与城市规划学院，江苏 南京 210093； 2.北京大学 城市与环境学院，北京 100871； 3.山东省城乡规划设计研究院，山东 济南 250013； 4.南京大学 历史文化研究所，江苏 南京 210046)

随着我国城市化进程的不断加快，人民的生活水平不断提高，对于生态以及社会环境的要求也不断提升。城市公园作为城市生态系统和绿地景观的重要组成部分，对于改善城市生态环境，满足城市居民休闲需求等都发挥了重要的作用[1]。但近年来，由于城市公园免费开放等原因，导致城市公园的价值逐渐受到忽视。因此，如何合理地测量城市公园价值成为公园规划建设中迫切需要解决的问题。城市公园在学术界尚未有统一的定义，但主要包含城市公共绿地、对外开放性以及具有休闲、游憩、防灾等几方面的内涵。现大部分研究将城市公园的功能分为生态功能、社会功能以及经济功能三个部分[2]。环境经济学中对价值的构成有两种分类方法：一种是将总价值分为使用价值和非使用价值；另一种是总价值分为商品性价值和舒适性的服务价值[3]。本文主要以第二种分类方式为基础，结合城市公园功能特征，将城市公园价值分为愉悦价值和经济价值。其中愉悦价值主要包括无形的舒适性的服务价值、生态价值、社会价值，而社会价值主要为有形的经济价值。

国外对于绿地的定量评价起源于环境资源价值的研究，20世纪60年代以来，由于环境恶化等问题，环境资源的价值评估日益成为关注的焦点。但研究主要集中在对于生态价值的定量评价以及社会经济价值的定量评价，对于综合价值的定量评价仍然较为缺乏。生态价值的定量评价主要集中于抗污滞尘、减弱噪音、碳固定等方面[4-7]，通过两种方法：一种为现场实测各植物对环境的改善作用，通过影子工程法、恢复费用法、替代价值法等经济学方法，计算城市绿地生态价值；另一种是将“3S”技术与传统实测观察相结合，构建评价模型并算出城市绿地的生态价值。而社会经济价值的定量评价主要分为两个方面；另一方面通过享乐价格法、条件价值法以及意愿调查法等评估了公园的休闲娱乐价值，一方面通过不同方法研究了城市绿地对城市房地产以及居住用地的价格影响[8-10]，以此对公园的外部效应带来的价值进行定量评价。

20世纪80年代以来，国内学者开始从事城市绿地效益的研究工作，但多集中于对生态效益及价值的研究。首先对城市绿地的生态调节作用进行了验证，随着研究的进一步发展，主要将研究方向转向了城市绿地在净化空气以及固碳释氧两方面的作用[11]。20世纪90年代后期，国内学者逐渐开始注重绿地生态效益的定量化研究，尤其是经济效益定量化。现阶段，研究主要侧重于评价多因素条件对城市生态价值的影响，而对公园与绿地的社会经济价值定量评价的研究虽有部分实例和理论的探讨[12-15]，但尚不成熟，对于综合价值的定量评价还较为缺乏。基于此，本文通过对国内外相关文献学习，在提出城市公园价值分类的基础上，分别应用CVM(假设市场评价法，contingent valuation method)和HPM方法(享乐价格法，hedonic pricing method)，并结合GIS软件平台对玄武湖公园的愉悦价值和经济价值进行定量评价，得到玄武湖公园综合价值以及各部分价值影响因素。并对玄武湖公园以及其他城市公园的规划、建设以及管理提出合理建议。

1 研究区概况与研究方法

1.1 研究区概况

玄武湖公园位于南京市玄武区，是南京城区历史最悠久，水域最宽，岛屿最大，融汇了山水城林景观的风景名胜地；也是南京开发早，景观建设好，服务设施完善的大型文化休息公园。总面积472.36 hm2，其中水面积368.18 hm2，绿地率82.24%。需要特别指出的是，玄武湖公园的区位条件比较特殊，北靠南京火车站、红山森林动物园，东倚紫金山，西临湖南路商圈，南面鸡鸣寺，西北部住宅分布较为集中，周边用地呈不均质性，此外还有高14～21 m的明城墙环抱在旁，长达5.4 km。

玄武湖公园在免费开放之前，单次进入的门票价格为20元，节假日为30元，年票价格为60元。2010年10月1日正式向市民免门票开放，开放后，游客人数增长迅速，每天可达7万多人。免收门票后，公园主要依靠景区内部的商业消费以及区政府的财政资金维持公园的正常运转。

1.2 研究方法

本研究选取CVM与HPM相结合的方法。CVM是建立一个假想的市场，通过直接询问被调查者的支付意愿而得到人们对一定的公共设施定价的方法。该方法可以较为全面地评价城市公园的愉悦价值，且评价结果较有针对性，但评价结果易受到被调查者的主观影响。

HPM是通过间接的观察和假定，综合分析商品各方面属性与商品价格的关系去获得某一属性所隐含的供给和需求曲线的方法。该方法以实际住宅交易数据为基础，有较强的客观性，但因房价的实时性、土地价格、税收等影响因素，其结果也存在一定的不全面性。本研究选取CVM和HPM相结合的方法，不仅在不同价值的评价上形成互补，同时在直接与间接评价，主观与客观评价上也形成互补，更加全面真实可靠地对玄武湖公园价值进行评价。

1.3 CVM问卷设计与调查

本次CVM调查问卷主要分为4个部分，第一部分为公众认知；第二部分为使用情况，主要了解被调查者对玄武湖公园的使用频率以及需要改进的地方，并通过这些问题为理解被调查者支付意愿做铺垫；第三部分为支付意愿，通过对支付意愿的解释以及不同支付方式选项的设置，了解被调查者的支付意愿；第四部分为个人信息，有助于后期进一步分析个人支付意愿的影响因素。

1.4 HPM因子选取与数据收集

本文共选取了房屋结构、区位和环境特点三类因子(表1)。房屋结构是影响房价的传统因子，由于数据收集等原因限制，本文选取了卧室数量、卫生间数量、客厅数量、厨房数量、房屋建筑面积、房屋建设年代、房屋所在楼层数以及房屋装修程度等8个因子。其中，由于装修程度为定性描述，本文通过定义毛坯房为1，简装房为2，中装房为3，精装(豪华装)房为4，将其数量化。区位因子是衡量住宅在城市中区位优劣的重要指标，本文主要选取了到城市中心，到火车站以及到南京南站的时间3个指标。房屋周边环境特点也是影响房价的重要因素之一，它可以定量地表达房屋到达周边公共服务设施的难易程度。本文结合研究区具体情况，主要选取了到最近医院时间、到最近高等院校时间、到最近重点中学时间、到最近重点小学时间、到最近开放绿地时间、到最近地铁站时间、到玄武湖时间、到紫金山时间、所在小区绿化率、是否可见玄武湖等10个因子。本文中到X地时间均基于ARCMAP软件，通过“费用加权距离”方法计算而得[16]。

按照随机均匀的原则，以玄武湖为中心7 km范围内(南至应天高架，西北以长江为界，东北以宁洛高速为界)共选取411个样本点(数据来自搜房网二手房2017年6月10日—6月15日数据)，并以配准的2017年南京主城区CAD为基础，结合最新稻歌影像对南京主城区道路网进行数字化，并在ARCMAP中确定样点位置并输入记录相关属性信息。由于样本点只精确到小区，所以以小区中心点作为小区位置，虽然会产生一定误差，但理论上不影响本文结果探讨。

表1 房屋价格影响因子的定义

2 研究过程与结果分析

2.1 CVM研究过程与结果

2.1.1 问卷调查的简单定量分析

预调查期间发放问卷40份，100%回收，100%有效。正式调查共发放160份，问卷回收率为100%，其中有效问卷154份，有效率为96.25%。图1调查结果显示，人们对城市公园功能是有一定认识的，尤其对公园提供休闲娱乐场所的认识最为直接和深刻，表示赞同的人数最多。这说明大多数居民是通过自己直接或间接的利用而感受到公园的价值的。

图1 公众对城市公园的普遍认识

使用者对玄武湖公园的利用是以日常利用为主，每天一次和每周一次各占调查结果的30%和40%(图2)；而散步是使用者选择最多的一种使用方式，在不定项选择中被选率高达71.13%；下午和傍晚则在玄武湖公园使用者的活动时间中占了绝大多数，其他时间使用较少。

图2 使用者对玄武湖公园的满意程度

另外，使用者在活动过程中大多是单独一人，或是与朋友一起，两种选择者分别占65.98%和43.30%。在问卷所提供的“景观景点”“绿化设施”“公共活动”和“公共服务设施”四个改进方面中，要求提高公共服务设施水平的人数最多(图3)。

图3 使用者对玄武湖公园提出改进方面的情况

我们通过问卷中的空间意向图和实地观察统计发现，公园中活动的积极空间较为均匀，很多人经常环湖游玩，尤其是环车行环道或步行道。其余各较为开敞的公共空间都是人群比较集中的地方，如入口广场、森林氧吧等，人们多在此进行唱歌、跳舞等各种娱乐健身活动。

去除无效问卷6份和拒绝支付的问卷22份，在剩余的172份有效问卷中，有152份问卷的支付意愿不为零，20份问卷的支付意愿为零，具体支付数额如表2所示。可以看出，大部分人群愿意对玄武湖进行费用支付，后文将根据该表对玄武湖的愉悦价值进行计算。

表2 支付意愿的情况

2.1.2 基于CVM的问卷结果分析

我们以性别、年龄、受教育程度、月收入、到达公园的时间、使用频率等被调查者的社会经济属性和公园使用情况为自变量，被调查者的支付意愿为因变量进行多元线性回归，建立回归方程。方程的形式为：

其中，WTP为被调查者的询问支付价格；Xi为被调查者的各社会经济特征属性和公园使用状况特征；a0为常量。

在逐步剔除没有显著关系的自变量后，逐次进行回归分析，直至结果表明有显著的线性关系。最终得到显著性概率P值为0.043，说明回归模型的总体显著性明显，即因变量“支付意愿WTP”与“使用频率”“年龄”“月收入”“到达公园花费的时间”4个自变量建立显著的线性回归关系，假设成立。同时标准化残差直方图趋势与正态曲线基本吻合，残差散点大多分布在对角线附近，整体模型拟合度较好。

根据预先设定的取值和模型系数的显示(表3)，各变量与支付意愿关系如下：

1)使用者使用玄武湖公园的频率与其支付意愿呈线性反比关系。即越不常使用玄武湖公园的被调查者对使用公园表现出比较高的支付意愿，经常使用者反而不愿支付太多费用；

2)使用者到达玄武湖公园花费的时间与支付意愿成线性正比关系。即花费的时间成本越高，被调查者趋向于支付较高费用；

3)使用者年龄越大，表现出的支付意愿越小，可能和年龄较大的人实际收入偏低以及使用频率较高有关；

4)使用者的月收入水平与使用者的支付意愿呈较弱的线性反比关系，本文认为可能是由于被调查者对于题目的假设情景没有完全理解(是假想支付)，较高收入者多认为他们已经缴纳较高个人所得税，政府应该用税收扶持公园运营，个人不应该再对公园支付费用；

5)性别、受教育程度与支付意愿相关性不显著。

表3 各因素对WTP的影响程度分析

2.1.3 愉悦价值估算

基于CVM的调查和分析结果，我们可以通过计算使用者对玄武湖公园的总体的支付意愿来估算公园愉悦价值的货币量。将抽样问卷中使用者的使用频率和支付意愿综合考虑，统计出平均每人每天支付门票价格为10.985 46元。根据相关数据保守估计现实际年平均人流量为70 000人次·d-1，因此而推算出使用者年总体支付价格约为2.806 8亿元。

2.2 HPM研究过程与结果分析

2.2.1 多种模型的拟合与比较分析

用HPM方法进行多因素回归分析常用线性、半对数、线性对数3种方式，线性对数模型是将因变量和能够取对数的自变量全部进行对数运算得到新的变量再进行线性拟合，而半对数模型只对因变量取对数，即在半对数模型中，住宅价格等连续变量取对数，“是否可见玄武湖”等名义变量不取对数。

分别对数据进行三种模型拟合，对模型拟合情况比较分析，由表4看出，半对数模型的复相关系数为0.758，判定系数R2为0.575，调整判定系数为0.551，比线性模型和线性对数模型拟合更好。此外，半对数模型的Durbin-Watson值为1.650，最接近2，说明半对数模型中的样本更接近正态分布，自变量对房价变动的解释力较强。而由方差分析看出(表5)，3种模型的F值相伴概率Sig.均为0.000，在设定显著性水平0.05之下，说明具有显著的线性关系，其中半对数模型的F值达24.161，解释样本变量的变异量最大。

表4 模型拟合情况的R2对比

表5 模型拟合情况的方差分析比较

由表6，初次拟合中线性模型有13个变量的t检验概率P值(Sig.)小于设定值0.05，线性对数模型有12个，而半对数模型有13个变量，说明线性和半对数模型的拟合精度较高。在共线性统计上，线性和半对数模型均有“到火车站的时间”和“到玄武湖的时间”2个变量VIF高于10，对数模型中VIF高于5，这2个变量的相关系数为0.897，进一步将对“到达火车站时间”进行剔除，以解决严重的多重共线问题。

表6 模型拟合情况的方差分析比较

综上，从拟合优度R2检验、t检验的相伴概率Sig.和方差膨胀因子VIF几个方面，说明3个模型中半对数模型的拟合效果最好，后面选用半对数模型进行逐步回归分析，并进行共线性检验，以剔除影响回归模型的共线自变量。

2.2.2 半对数模型的逐步回归分析

初次拟合的结果中存在多个自变量显著性水平不高的现象，21个变量中仅有13个变量的显著性水平在0.05以下，采用逐步或向前向后回归分析的方法从变量集中剔除不满足显著性水平和F值的变量，选出最有影响力的自变量子集，本研究以显著性水平小于0.05为入选标准，大于0.1为剔除标准。

逐步回归后的R值为0.705，R2为0.5，说明模型能够拟合大多数变量的变异值，模型可用。在剔除“到达火车站时间(RAIL)”和“到达商圈时间(SHOPPING)”这两个与“到达玄武湖时间(XUANWUHU)”共线的变量后，共线诊断(表7)中所有入选变量的VIF值都小于3.5，表明自变量之间不存在多重共线性问题。通过残差统计(表8)，标准化残差极大值为3.208，处于可接受范围，表明在具体的样本中没有发现不可接受的奇异值。回归标准化残差的直方图趋势基本与所估计的曲线拟合，标准化残差的散点也基本分布在直线上，这都说明标准化残差的正态分布特征，与Durbin-Watson检验的结果一致，证明了半对数模型拟合的可靠性。

在SPSS中共经历11步回归，自变量由21个减少至10个。从表9中看出，除楼层(FLOOR)和到最近地铁站时间(METRO)外，其他变量显著性水平均为0.000，对房价影响程度非常显著。因变量为房屋单位面积的价格，自变量为到最近地铁站时间(METRO)、到玄武湖时间(XUANWUHU)、到南京南站时间(RAILSTATION)、到最近重点小学时间(PRIMARY SCHOOL)、房屋建设年代(AGE)、房屋所在楼层(FLOOR)、房屋建筑面积(AREA)、所在小区绿化率(GREENING RATE)、到紫金山时间(ZIJINSHAN)、到最近开放绿地时间(GREEN SPACE)，其中前6项的系数为负值，其余系数为正值。

表7 逐步回归结果的共线性诊断

表8 逐步回归结果的残差统计量

表9 逐步回归拟合的系数及t检验

2.2.3 半对数模型的逐步回归分析解释

从回归系数的正负判断：到最近地铁站的时间越长、到玄武湖的时间越长、到南京南站的时间越长、到最近重点小学的时间越长、房屋建设年代越久远、房屋所在楼层越高，因变量房价呈降低趋势；而房屋建筑面积越大、所在小区绿化率越高、到紫金山和最近开放绿地的时间越长，单位面积的房价越高。在本研究中，紫金山位处研究区东部边缘地带，且其传统东郊的区位与南京中心区位相距较远，故到紫金山的时间长可能意味着距市中心的距离近；而南京主城区的开放绿地分布零散，中心地带多以小公园和绿地广场的形式，而离中心越远，绿地规模越大，南京市在滨江一带建设了较多的连片大型公共绿地，故由于其区位较偏，到达这些绿地的时间长也就意味着距离中心地带更近，这解释了自变量到紫金山的时间(ZIJINSHAN)和到最近开放绿地时间(GREEN RATE)系数为正的原因。

“到玄武湖的时间”的标准系数为-0.511，为绝对值最大的系数，说明到玄武湖区域是否快捷对房价的影响是自变量中最为显著的因素，到玄武湖的时间越长，房价越低。在半对数模型中，非标准化系数B为-0.052，对其反对数推导，得到0.949 32，说明到玄武湖的时间每增加1%，单位面积的房价降低5.07%。但这其中不只是由于人们对玄武湖游憩使用价值和景观增值价值的看重，玄武湖区位的优越性也起到一定作用。

变量“是否可见玄武湖”在半对数模型的逐步回归中被剔除，原因推测为玄武湖在本次调查范围中的绝大多数楼盘都不可见，即使在玄武湖周边的楼盘也少有拥有玄武湖视线的住宅，弱化了该变量对房价的影响，但这只能说明玄武湖影响的住房数量有限，并不能说明玄武湖视线对房价没有影响。拥有玄武湖视线的住房比其他住房景观增值明显，可以通过初次拟合中的非标准系数B(值为-0.081，反对数为0.922 2，该变量“有视线”设为“1”，“无视线”设为“2”，故为负值)算得，拥有玄武湖视线的住房比没有视线的住房溢价8.78%。这足以说明玄武湖公园极大地提高了周边地块的环境品质和居住环境，导致住宅价格的大幅上涨。

2.3 玄武湖商品价值的计算

从玄武湖视线价值角度出发，有公园视线的住宅比没有公园视线的住宅总价高出了8.78%。以住宅总价平均值206.248万元(以南京2017年7月平均房价和平均房屋面积的乘积得到，即23 078万元·m-2×89.37 m2)计算，则每套住宅应高出18.1万元人民币，总价升至为224.348万元。玄武湖公园周长10 km，假定公园周边除城墙部分4.6 km全部建成(城墙长度约5.4 km)，且平均住宅层数为6层(玄武湖周边限高18 m)，建筑面宽(包括建筑间距)为20 m，那么公园周围就应该有住宅1 380套。按照研究的平均每套住宅总价高出8.78%计算，这些住宅总价应高出其他住宅的价格应为2.58亿元。

3 小结与建议

3.1 小结

根据上述CVM所得到的玄武湖公园年愉悦价值2.806 8亿元的结果和HPM得到的2.58亿元视线价值进行整合，在房屋建筑产权70年的条件下进行计算，我们可以得到一轮房屋产权期内玄武湖公园年视线价值约为368万元，故玄武湖公园年总价值约为2.843 6亿元人民币。这个数据大大超过了玄武湖公园每年的维护和建设投资成本费用。因此我们可以得出结论：玄武湖公园的自身价值是巨大的，它在抵消公园维护和建设成本的同时，还在源源不断地向社会输出其富余的社会经济价值。而同样，其他城市公园也应具备同样的巨额潜在价值。虽然这种估算的方式并不完全精确，但是为公园价值的评价提供了新的方法，对城市公园带来的巨大价值更为明确。

3.2 建议

由于城市公园的潜在价值巨大，而上文研究表明使用者的个人社会经济属性、公园的使用状况、建设水平等都直接或间接地影响着城市公园的价值，因此提升城市公园价值最行之有效的方法就是提高城市公园自身水平，通过吸引更广泛类型的使用者、优化公园使用状况和满意度来创造更多的潜在价值。在此可以从三个方面进行改进：一是加强政策支持。通过法律法规等政策支持加强城市公园建设维护力度，鼓励居民参与到城市公园的使用和维护中来，并寻找切实可行的办法将城市公园的潜在价值(特别是商品价值)转化为实实在在的资金力量。二是更新技术支撑。通过不断更新城市公园维护和建设的技术水平不断降低维护成本，多快好省地提高城市公园价值净增长；同时在大的城市范围内通过高尖端科学技术方法和措施维护脆弱的城市生态系统。三是提高建设水准。在景观、绿化、公共活动空间以及基础设施建设方面提高公园的建设水平，打造人性化的高水平城市公园。这一举措能够直接提高城市公园的自身价值，吸引更多数量和种类的人来享受城市公园带来的愉悦和祥和。