浅谈房地产项目全过程成本控制

张义

摘 要：房地产开发全过程成本控制过程具有系统性，各个阶段的成本控制不是相互独立的，而是紧密联系。要很好地实现成本控制，就必须结合房地产企业自身情况，通过全过程成本控制，降低开发项目总成本。

关键词：房地产；项目；全过程；成本；控制。

一、房地产项目的成本构成

房地产项目的成本构成包括：土地成本、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、税费、不可预见费、其他费用和财务费用等等。

二、房地产项目全过程成本控制过程中存在问题

1、房地产企业对于成本管理的意识薄弱。长期以来，我国的房地产企业整体在房地产项目的全过程中成本控制的意识淡薄，导致房地产企业没有先进的成本管理体制，会在一定程度上阻碍企业房地产的发展。

2、企业成本控制手段落后。长期以来，我国企业采用的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本控制方式，受传统观念手段以及房地产开发企业高回报利润率的影响，房地产开发企业往往仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本，缺乏对于开发产品全过程的成本控制手段。

3、过于强调施工阶段成本。房地产企业开发项目成本控制涉及的范围比较广泛，然而一些房地产企业在成本控制过程中，过于强调项目的施工阶段成本控制，缺少对其他方面成本控制的高度重视，比如前期准备阶段成本，进而对房地产开发项目的成本控制造成了极为不利的影响。

三、房地產开发企业全过程成本控制建议

1、投资决策阶段。（1）要认真落实可行性研究工作。建立一个专业的研究团队，通过对房地产开发项目现场周围的居民人数、户数等环境现状调查，全面收集可靠有效的数据资料，分析出优势条件和劣势条件，优选出规划设计方案，同时由于劣势条件的存在，还要进行不确定性分析和风险分析。（2）要进行充分的市场调研工作，及时了解当前的市场实际需求，给规划设计阶段的设计方案提供可靠的参考。

2、设计阶段。（1）通过设计招标选择可以保证设计质量的单位。（2）加强技术沟通、实行

限额设计；在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台，保证建筑材料的经济性，设计的过程中要充分使用标准化，基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的

一致性。（3）应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价，加强设计出图前的审核工作，提高图纸的质量，保证施工的质量。

3、施工阶段的成本控制。（1）控制好材料设备的价格。在实际施工中，所利用的设备与材料的成本约占据工程整体的60%，所以，对材料与设备的成本进行控制，是房地产开发项目中的重点工作。①需对所利用材料的币场价格进行全面掌握，还需了解币场价格的动态变化。②需做好材料购入工作，在保证能够满足工程质量的前提下，利用招标的方法，来选择性价比最高的生产商。③企业在自行采购材料时，在实际工作中务必要严格检验材料是否达标，在材料购进上尽量选择品牌材料，但不能特定，另外，材料在进场时一定要确保质量监管工作效率。（2）选择工程承包企业和监理单位。①工程承包企业，要对工期短、资质良好、报价合理等企业加以优先选择，将开发商工期缩减至最低，并且节省工程造价。②开发商要根据公开招标形式，选择业绩优秀、资质良好、监理费用合理的监理单位，保证工程项目的高水平，有助于开发商经济效益的提升，将工程成本控制在合理范围内。

4、工程结算时清单的运用。工程竣工结算是承包商按合同约定在规定的时间内完成全部承包工程，并且通过质量验收，提交全部竣工资料后对工程做的最终结算。它有三部分组成即合同价、工程变更款、现场签证款。因此，及时做好工程变更与现场签证，有利于第三方的审计工作，确定承包商应获得的工程结算款。

全过程成本管理是在项目实施过程中的管理，项目的成本是随设计方案、规划指标、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化，在整个施工过程中，我们必须时刻关注项目的全过程成本情况，对一切可能影响项目的成本做到过程中监控和管理。

参考文献

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[2]程志刚；邓晓纯.房地产开发企业全过程成本控制探讨[J].科技资讯，2017（31）：129-130+13；

[3]万晓刚.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].中国总会计师，2018（02）：86-87。

（作者单位：荆门万达广场投资有限公司）