破解房产面积与规划验收面积不一致的有效途径

尹磊 刘昌平

在房屋整个生命周期内，我国房屋管理体制在不同阶段分属于不同职能部门的管理，房屋的建筑面积数据是行使政府职能的重要指标。房产测绘为房管部门提供房屋面积管理指标，规划竣工测绘为规划管理部门提供房屋面积管理指标，但房屋面积数据涉及到相关各方的权益，对同一项目，两个部门管理面积数据不一致，会导致开发企业与购房者之间发生纠纷，甚至引起群体性上访事件，也给政府行政管理带来很多难题。因此，探索破解房产面积与规划验收面积不一致的有效途径，成为了我们研究的目标。

随着我国城市化飞速发展，为了充分利用内外资源，促进自身发展，实施与其它城区不同的特殊政策和管理手段，很多大城市结合当地的实际，划分了高新区域。武汉市东湖新技术开发区（以下简称武汉东开）根据管理部门特殊情况和自身的优势，要求开发企业在办理规划验收业务时除进行竣工测量外，还需要进行房产面积实测绘。

近年来，武汉市房地产市场竞争日渐加剧，开发企业对项目开发周期不断进行压缩，导致一些项目的方案设计考虑不周，甚至有些项目先施工后审批，后期受销售方案、现场实际条件以及规划、消防、人防、环保等技术要求的影响，施工过程中可能会出现变更，造成竣工的房屋与规划设计图不一致，规划验收竣工测量主要反映房屋范围、位置、高度等外部信息，对房屋内部情况反应较少。而房产测量规划验收的后续环节，全面反映房屋各产权户的位置、大小、范围，非常细致的专业工作，武汉东开同时要求进行竣工测量和房产面积实测绘，利用其成果资料，既满足了开发企业希望了解房屋内部细部的变化状况，以便及时进行调整，使房屋实测面积和预售面积接近，顺利完成交房。同时，也满足了管理部门能够全面详细地了解项目建设情况，减少两个职能部门数据衔接的矛盾，维护房屋权利人的合法权益。

一、房产实测绘实施过程

房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，形成房屋基础数据和资料的专业活动，主要是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、城镇规划建设等社会管理和社会服务提供数据和资料。测绘成果主要包括分幅分丘图、分层分户图、房产分户图（权证附图）、技术报告书等图件和数据。武汉市房产测绘依据的规范主要是《房产测量规范》、湖北省地方标准《房产测绘技术规程》以及《武汉市房产测绘实施细则》等。房产测绘在技术规范、测绘内容和成果形式上与竣工测量、规划核实测量都有很大区别。

房产测绘分为预测绘和实测绘，预测绘是指在房屋竣工前，房产测绘单位根据符合要求的建筑施工图或其它资料采集房屋边长尺寸及房屋有关信息，对房屋面积进行测算的行为；实测绘是指房屋竣工后，房产测绘单位实地采集房屋边长尺寸及房屋有关信息，对房屋面积进行测算的行为。实测绘一般要在房屋竣工后开始，没有成果供规划验收使用这个环节，而武汉东开的房产实测绘项目在房屋竣工前，现场基本完工时开展，该流程实际是利用房产实测绘的规则、方法等获得规划验收所需的房屋建设信息，是将房产实测绘的周期往前延伸了，并不是将房产实测绘整个流程提前到规划验收。在房屋竣工验收后，根据房屋建设合法性的规定，有些项目房产实测绘成果还要根据竣工验收情况进行相应调整，房产实测绘流程可以简单的概括为“一次测绘、一次收费、成果共享”，如图1所示。

图1 房产实测绘流程

房产实测绘项目受理后，经过资料收集、设计计划、外业测量，内业绘图、面积计算，两级检查之后，提交一份测绘成果给开发企业，供武汉东开管委会规划局进行规划验收使用。个别项目规划管理部门要求开发企业对现场进行调整，等现场修改完成后再次进行测绘，测绘成果根据现场情况进行相应修改。开发企业取得规划条件核实证明、验收备案证明书后，向开发企业出具两套测绘成果，供房产测绘审核机构审核使用。审核通过再后向开发企业提供两套测绘成果用于办理产权登记使用。

二、东开房产实测绘实施特点

东开的房产实测绘流程主要有以下四个方面的特点：

1.有助于规划管理部门全面了解房屋建设状况

随着房地产市场发展的日趋成熟，购房业主的维权意识不断提高，对房屋的面积数据也越来越“斤斤计较”。一些开发企业通过在房型上设计“超大面积阳台”“飘窗”“设备平台”等方法“买房送面积”优惠措施，通过偷换概念进行功能转换，给规划管理、房产管理、物业使用与安全带来较大的负面影响。竣工测量、规划条件合适测量的图形成果一般为整个项目的平面图，对于房屋内部情况如飘窗、平台、空调机位的面积位置是否和规划图纸一致，作为公用部位的管道井、设备用房、公共走道等是否被占用，改为其它用途等，这些情况在平面图上不易反映，房产测绘可以通过分层分户平面图和对比表，比较详细地反映房屋内部变化情况，以及这种变化对每户面积的影响。规划管理部门通过要求开发企业对现场进行调整、对这些变化进行公示等方式，维护购房业主的合法权益，降低纠纷的发生。

2.有助于开发企业及时调整现场，减少经济损失及纠纷

部分开发企业因内部管理衔接等问题，现场墙体的位置施工图和规划图并不一致，而预测依据的是规划图纸，从而导致实测面积和预测面积有差异，对于一些面积较小的户室，如小商铺等，很可能差异超过3%，这些变化会给开发企业造成经济损失和纠纷。房产实测绘在房屋竣工前，现场基本完工时进场测量，测量后及时将现场情况反馈给开发企业，开发企业在规划验收前还能及时进行调整，最大限度地挽回经济损失，避免纠纷。

3.缩短了开发企业从竣工验收到办理不动产权登记的流转时间

购房合同一般会约定交房和办理产权证之间的时间，随着不动产统一登记的实施，在竣工验收和不动产权登记之间增加了落宗等环节，一般的房产实测绘项目又是在房屋竣工后进行，开发企业在约定的时间内完成不动产权登记在时间上是比较紧迫的。东开的房产实测绘项目是在房屋竣工之前进行，将业务受理、资料收集、编写设计及计划、外业、内业、质量检查环节都前置到了规划验收之前，大大减少了规划验收和不动产登记之间的环节和时间，有助于不动产统一登记的顺利实施。

4.便于房产实测绘顺利实施

一般的房产实测绘项目是在房屋竣工验收之后进行，对于一些不销售的房屋如：职工宿舍、办公楼、厂房等开发建设单位往往不急于办理产权登记，从竣工验收到办理产权登记中间短则几个月，长则数年。部分房屋竣工验收数年后才委托测绘机构进行房产实测绘，房屋装修改动很大，有些项目设计图纸都已丢失，给房产实测绘的外业测量、面积计算方案的制定等都带来很多困难。东开的房产实测绘模式在房屋竣工验收前开始实施，房屋还没装修使用，方便房产实测绘顺利实施。

三、结语

武汉市东湖新技术开发区在进行规划验收竣工测量的同时，还需要进行房产面积实测绘，是东湖新技术开发区管理部门充分发挥自身的优势，为破解房产面积与规划验收面积不一致提供了有效途径，对其它城区及其它城市提供了解决这一矛盾的范例。目前这种方式逐步被房产、国土、规划等职能管理部门的认可，也被进一步地推广使用，为加快房地产开发建设提供了高质量的测绘服务，促进了不动产统一登记的顺利实施。