楼价连升25个月香港打算对一手房“下手”：征空置税

倪伟

寸土寸金的香港，一直以高楼价闻名。近日香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。

香港特别行政区行政长官林郑月娥和香港特别行政司司长陈茂波日前均表态称，政府正在研究征收空置税，并将很快宣布空置税研究结果。

市场分析人士称，此次空置税可能针对一手房，并非目前“量价齐升”更为明显的二手房。虽然港府此前推出一系列“辣招”，但仍未能控制住楼价上行的趋势。此次空置税仅针对一手空置单位，而二手空置单位数量是一手空置房的4倍以上，因此市场担心此次征收空置税对楼市基本面的影响有限。

连续18个月刷新最高纪录

香港樓市曾经成为很多人的造富神话。近年来，香港楼市明显处于上行通道，尽管香港政府前后推出不少“辣招”欲控制楼价增速，但根据香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港4月私人住宅售价指数升至375.9点，环比上升1.8%，该指数已连续上升25个月，累计升幅达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。

此外，根据政府统计数据显示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅单位有9000个，其中6000个在去年或今年首季落成，其余3000个单位则于2011年至2016年期间落成。而业内人士预期，未来5年私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个，相比过去5年平均水平增加50%。

空置税或落地

为了帮助楼市“降温”，特区政府预计将落地空置税细则。香港特别行政区财政司司长陈茂波日前表示出对楼价飙升的担心。他表示：“今年前4个月楼价累计上升7%，整体楼价较1997年的高峰已高出117%。而市民的置业购买力指数在第一季度上升至约71%，明显高于过去20年44%的长期平均值，这显示出楼价已经大幅超出市民的负担能力。此次征收空置税只是针对一手房市场，而非二手房市场，因为住宅应该满足民生需求，而非炒卖用，希望此次新政能够促进房地产开发商把这些空置的房子推出市场销售。”同时，陈茂波也强调，“随着美国货币政策正常化，香港息口在联系汇率制度下将随美息上调，港元银行同业拆息上升，住宅楼宇的按揭贷款息率也将因而上扬，显示出利率调升带来的风险。希望市民在做出置业决定前，应小心衡量风险。”

此外，香港特别行政区长官林郑月娥日前也明确表示，香港将宣布空置税研究结果。

市场担心影响有限

虽然税收是调整行业基本面的一项利器，但是值得注意的是，根据差饷物业估价署的数据，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，远低于1997年至2016年期间5%的长期平均空置率。

香港世纪城市集团主席罗旭瑞认为，香港住宅市场空置率低，空置税未必适用。他坦言，尽管政府因应楼价高企，推出多项“辣招”，但楼价依然持续走高，根本原因在于置业需求旺盛而土地供应不足，调控楼市的重点在于供求平衡，政府应着力加大土地供应。

同时，在香港楼价总体上行的背景下，十大指标二手楼盘的单价升幅更为显著。今年前5个月，这些“蓝筹楼盘”的单价涨幅普遍超过10%。而从成交来看，今年前5个月的二手楼市每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超过14%。美联物业首席分析师刘嘉辉预计，今年上半年二手住宅的注册量将接近2.7万宗，创下三年半以来的新高，而二手住宅成交金额则有望创下2050亿港元的纪录，创7年以来的新高。

业内人士也提出，海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场，而针对一手物业未必能缓解楼价升势，而且在操作层面上存在一定困难，包括如何界定空置年期及确定不同的税率等。

高盛日前发表研究报告指出，香港政府针对一手楼欲制定空置税，预期对楼市基本面影响有限。报告指出，在政府所提及9000个一手空置单位中，约有6000个单位是近期才落成，该行认为此数量受新政策的影响不大，开发商仍会继续出售新落成的单位。高盛又提到，二手市场的空置单位数量更大，约有4.3万个单位，但估计这些单位将不会受新政策影响。高盛认为，即使税率以5%的倍数计算，市场仍可以负担，而比起楼价的升幅，新税项对成本也只有轻微影响，不过实际影响要待确定税率后才能计算。

美银美林日前发表研究报告称，香港官方表示，空置税研究接近尾声，但该行认为政策仅会轻微增加开发商的持货成本，若税率并不太重，开发商或会将额外成本转嫁至买家。该行认为，真正影响行业的是加息因素，预期未来6个月到9个月地产股股价将继续呈区间上落，因为投资者在等待美国年内多次加息及香港最优惠利率或于今年第四季或明年第一季上升对市场带来的影响。