险资入场是机遇还是变局

宋慧芳

险资获批进入长租公寓市场，然而对于具有偏低收益率的长租领域来说，不知是机遇还是变局？

6月1日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确了保险资金参与长租市场的有关要求，并于即日起施行。

《通知》明确，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足五项条件，主要包括具备稳定的当期或预期现金流；处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市；产权清晰，无权属争议及受限情形；土地仅用于租赁住房，不得转让；履行了项目建设阶段所必需的审批程序等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》杂志记者采访时表示，此次政策显然对租赁行业带来了较多的资金来源，所以是一个积极的利好消息，同时也是保险资金运作中的一个重要引导方向，有助于险资积极参与租赁市场的改革。

不过，《中国经济信息》记者在采访中发现，由于保险资金成本高、保险机构缺乏相关专业人才，加之长租领域收益率偏低，保险机构对此多持观望态度，短期投入金额不会过高。

险资入场稳中创新

《中国经济信息》记者通过梳理《通知》发现，针对长租住房项目的特点，《通知》给予了充分的政策创新支持。一是创新投资方式，除市场熟知的债权、股权等投资计划方式外，保险资产管理机构还可以采取发起设立资产支持计划、保险私募基金等创新方式间接参与；二是优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道，提高运作效率。

为规范险资运用，《通知》还进一步指出，保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。

国务院发展研究中心金融研究所保险室副主任朱俊生分析认为：“《通知》体现出监管部门对险资参与长租市场既积极又审慎的态度，一方面是给予了绿色通道，另一方面对所投项目的区位选择、融资项目主体的选择，有一整套风控要求，体现监管部门关注风险，关注险资参与长租市场的商业可持续性原则。”

由于长租房的投资还没有成熟的模式，尤其是长期租赁住房项目的投资回报周期较长、风控环节较多。这意味着，在投资渠道拓宽的同时，对保险机构的项目审查、风险管理、投后监督也提出了更高的要求。

某保险资管副总裁表示，此前保险资金投资不动产等领域，采用类似“白名单”制度，长租公寓等领域不在可投之列，而上述银保监会《通知》的发布，意味着保险资金投资长租市场有了明确依据。他预计，保险机构具体开展长租业务，将依据险资运用办法、投资不动产的办法以及上述《通知》等进行，若遇到具体问题，可能后续还会有补充细则出台。

长租市场的机遇

根据《2017-2023年中国房屋租赁行业深度调研及投资前景分析报告》测算，2017年，我国房屋租赁市场总规模大约在1.3万亿元，主要以一二线城市为主，占比合计约50%。按照合适租赁人口测算，2017年，租赁人口约1.91亿人左右，2020年、2030年全国租赁人口将分别上升至2.2亿人、2.65亿人，对应租赁市场规模分别达到3.49萬亿元、4.2万亿元。

如此庞大的住房租赁市场潜力引起市场主体的积极布局。自去年起，长租公寓市场便迎来了房企、中介、银行等各类资本力量的进入。今年，品牌房企进驻的意愿似乎更加迫切。

同日，银保监会发布的2018年1-4月保险市场运行情况显示，保险业资产总量已达到17.34万亿元。近年来，保险资产管理公司的投资管理总规模也在不断壮大。据中国保险资产管理业协会统计数据，截至2017年末，保险行业总资产余额为16.75万亿元。2017年，24家保险资产管理公司注册的债权投资计划和股权投资计划共216项，合计注册规模5075.47亿元，同比增长59.9%。

保险资金一直是债权投资、股权投资的“大金主”。进入长租市场，既有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展，又有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生说到，保险资金特别是占保险资金80%左右的寿险资金参与长租市场，对长租市场来讲，有了一个比较稳定的资金来源，而且体量也比较大。对保险资金而言，则可以更好地做资产负债的匹配，寿险资金的负债期限比较长，需要一些长期的资产与之匹配。所以二者的资金特点和资金需求之间的契合度比较高。

事实上，险企已经采用与房企“抱团”的形式开始悄然布局。今年1月，朗诗与平安保险集团下的平安不动产签订战略合作协议。未来三年内，两者将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元，并将委托朗诗进行运营管理及设计、改造等，基金将在项目稳定运营后寻求资产证券化的方式退出。

谨防“梯队消费”生变

值得注意的是，2015年12月的中央经济工作会议后，长租公寓的政策东风就一直在吹。房屋租赁市场蓬勃发展，但是对于各个市场主体而言，盈利是它们面临的共同问题。目前，租房市场整体收益率偏低，北上深的租金年回报率大约在1.4%-2.5%。

尤其是对于摘得自持地块用于租赁房建设的房企而言，前期购置和建筑成本较高且资本沉淀大，对于开发商的资金实力要求非常高，尽管已经获得融资支持，但日后如何盈利也将是其不得不面对的现实挑战。除此之外，随着险资进入长租市场，房企为了提高盈利会否倒逼租金上涨，也将成为刚需租客们必须面对的问题。

严跃进告诉《中国经济信息》记者，对于险资来说，其积极进入租赁市场，有助于缓解资金压力，所以一定程度上会促使租金坚挺。

“从政策角度看，租赁市场有望迎接更多的资金投入，对推动租赁市场发展肯定有非常大的好处。”中原地产首席分析师张大伟认为，但是需要注意的是，当下租赁市场最大、最根本的问题是租售比悬殊，还没有一种模式能够稳定保本盈利，这种情况下，大部分资金进入长租领域导致的租金上涨很可能超过租房者承受的能力。

就目前的盈利模式而言，险资进入长租领域，势必会为了提高盈利率，大量征收廉价的低端房屋，进行整修加装，进而提高租金的方式进行。大量房屋涌进中高端市场，10年180万的长租公寓行列或会增多。然而，对于低端的租房消费群体来说，未来将面临什么？

对此，严跃进表示，未来长租市场还需要做各类创新，包括增加租客需求以及租房的品质和溢价提升。另外若是租售同权概念可以积极落实，那么不仅类似租赁市场的改革会有较好的发展，收益率也会提高。

“租赁市场现在还是一个总体性的推进过程，细分市场的改革还没到来。后续建立‘租赁梯队消费的概念很关键。” 严跃进表示，租赁市场也应该有低和中高端之分，以匹配不同的租赁需求。

对于长租公寓的产品构建来说，严跃进进一步表示，鼓励不同的资金积极有序的进入非常重要，这样有助于培育更好的产品。