深圳房改探路体系重构

宋慧芳

一部谋划了深圳未来18年城市住房制度建设的纲领性文件发布，再次带来了计划与市场的碰撞。

6月5日上午9时，深圳公布了历史上仅次于第一次房改的重要文件。深圳住建委召开了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（下称《意见》）新闻通报会。虽然只是意见稿，但也引起了地产业的轰动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，深圳此次出台住房租赁的政策意见稿，充分体现了其在租赁市场上的发展决心。过去20年来，深圳也陆续出台了很多住房政策，但这次几乎涵盖了之前所有的政策，而且从此次意见稿内容来看，对于租赁市场的全面发展以及提速等都有积极作用，是其“系统构建”思路下的一个较好的发展模式。

诸葛找房研究院认为，更重要的是，此次政策设计系统构建是面向2035年的住房供应与保障体系，从房产类型、供应主体、分时间段的供应量等方面做出了明确规划，是第一份真正意义上的长效机制调控政策，迈出中国长效调控机制关键一步。

然而，在“住有所居”的美好愿望下，住房如何达到计划和市场的双赢还值得更多的深思和探讨。

多措并举助改革

1988年，深圳第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。2018年，为解决当前商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分四大住房核心问题，深圳又在全国率先进行租赁市场的改革。

依据《意见》内容，本次改革在总体设计上，将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。

在多主体供给方面，《意见》对于可供应主体进行了全面的发掘利用，供应主体从传统的房地产开发企业到社区股份合作公司和原村民、社会组织；供应类型从商品住房、安居型商品房到各类长租公寓、公共租赁住房。基本上对目前有意向参与租赁市场的主体进行了概括。

在多渠道保障方面，主要是强调用地保障和配套保障的概念。其中在用地保障上，针对土地建设用地、棚改和存量用地、招拍挂用地、既有房产项目用地等给予较为明确的用地制度保障。而在公共设施开发、大湾区租赁政策协调等方面，则给予较为明确的发展导向，这也利好未来租赁性价比的提高。

在租购并举的内容方面，《意见》主要是强调了供给和分配。从供给方面来看，给予结构的划分，即市场商品住房、人才住房、安居型住房、公租房采取了40%、20%、20%、20%的比例。严跃进告诉《中国经济信息》记者，“这个比例是比较均衡的，基本上考虑到租赁各层次的需求，属于‘租赁大蛋糕比较科学的切法。”而在货币补贴方面，除了普通的住房补贴形式之外，重新提到了租房租赁券的概念。不仅利好调节租赁方面的需求，也利于租赁需求的分流。

目标能否实现

深圳市委、市政府希望通过完善住房供应与保障体系，努力让深圳全社会对未来住房有良好的预期，实现住有所居。依据《意见》中提到的工作目标，计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。其中第一阶段，2018年—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。平均每年各类住房14万套。

据诸葛找房数据研究中心监测，2017年深圳新建住宅销售25710套，2018年一季度新建住宅销售5693套。公寓方面，2017年深圳各类公寓销售9101套，2018年一季度深圳各类公寓销售2082套。即2017年深圳各类新建居住房屋销售34811套，远低于计划供应的14万套。可以预见的是，从第一阶段开始，供应量就大幅上涨，极大地补充了深圳市的供应情况，市场会随之稳定。

不过，在深圳这个土地严重不足的城市，不少业内人士担忧未来的土地供应能否到位。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳“十一五”“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。因為仅靠新增土地供应是不可行的，更多要靠盘活存量。

他表示，具体怎么落地，还得要靠每个“五年规划”和每年的计划来实现，靠土地供应。目前来看，城市更新很难配建保障房了，棚户区改造体量上也不是很大，轨道交通上的配建、地铁上盖等是一个渠道，“如果在工业区改造规划和公共配套上有所突破和解决，完成保障房的供应计划应该没问题。”

计划与市场的碰撞

《意见》的指导思想明确指出，对于正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。对于在有限的土地上，市场只占40%，而政府保障部分达到了60%的未来住房市场规划。独立经济学家马光远表示，传递出的信号是，未来房地产市场将以政府主导为主，这和房地产市场化的方向有背道而驰的嫌疑。

《意见》提出的住房发展目标公布后，对房价将会产生什么影响？深圳市相关负责人表示，市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

物以稀为贵。对于市场占主导的40%的商品住房来说，未来的房价走势还不具备下跌趋势。

相比房价，不少人士更关心房租。如果纽约、伦敦、东京这些城市就是深圳的未来，那么深圳目前的租金是被严重低估的。纽约、伦敦、东京、洛杉矶这些世界发达城市的租售比一般可以达到5%，而深圳的租售比连2%都不到，大部分房屋只有1%。房价被严厉调控，但是租金没有，随着租赁性住房的普及，社会对租房这种生活方式的认可度也会逐步提高，未来像深圳这样的大城市白领，会不会像纽约人那样拿出收入的50%甚至60%来租房，也成为将来必须面对的问题。

如何处理新旧政策衔接问题？深圳住建委负责人称，《意见》中明确，按照“老人老办法、新人新办法”的原则，妥善解决已取得备案回执及已在册的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题，确保改革平稳过渡，新旧政策有序衔接。具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行，面向社会广泛公开征求意见，做到科学决策、民主决策、依法决策。对此，深圳住建委有关人士表示，《意见》只是一个开始，后续还会有配套文件和各种措施来保障计划的完成。