稳妥推进房地产税立法房地产行业仍有增长空间

杨晨

今年两会透露了未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述，在一些地方还有很多具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视，这些值得大家关注。

官方表态推进房地产税立法

本次两会开幕以来，官方关于房地产税就有多次表态。此前，国务院总理李克强3月5日作政府工作报告时提出，要稳妥推进房地产税立法。3月4日、3月6日，十三届全国人大一次会议发言人张业遂和财政部副部长史耀斌也分别在发布会上表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在设计、完善，并进行论证和听取意见。

从十八届三中全会提出“要适时推进房地产税改革”以来，房地产税立法已筹备了5年时间。房地产税何时开征？税收范围以及税基、税率等该怎么确定？这些问题一直是各界讨论的焦点。

全国政协委员、全国社会保障基金理事会理事长楼继伟曾任财政部部长，在任期间曾力推房地产税立法，他接受采访时表示，“房地产税这么长时间未推出面临挺多技术性问题，单单征管一项要弄清就不容易，税收征管法需要做相应修改。”

全国人大财政经济委员会副主任委员尹中卿接受采访时也表示，“推进房地产税改革比较谨慎，牵一发而动全身。尤其在防范金融风险，避免房地产价格大起大落的情况下，在房地产税的出台时机上更需要拿捏好分寸。”

财政部副部长史耀斌在记者见面会上回应说，房地产税制度会结合中国国情，并整合其他相关税种，“比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样的话，使我们设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。”

房地产建设融资难度增大

从金融监管上来看，政府工作报告中透露出来的政策非常清楚，就是对金融监管要从严，进一步鼓励金融服务于实体经济。有这么几点非常清楚：第一、强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向，这会是今年和未来的一个基本的政策方向。 第二、房地产开发商应该积极跑量去化，以自我造血为主，提前做好融资安排。第三、融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查，避免踩雷，也就是说，房地产企业的融资将会更加困难。

报告也提到怎么融资。其中特别强调要提高直接融资，特别是股权融资的比重，这是以往没有提过的。从这个角度，我们可以发现，政策对自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为2018 年房企创新融资模式的重头戏。

房地产税立法尚不能一蹴而就

在房产税的处理上，中国政府总体是谨慎的，并且对国情和社会舆论有着比较准确的把握和判断。房地产税法的颁布和实施，也必须事先解决好如下面临问题。

首先，房产税的准备工作和配套改革还需要一段时间的攻坚。房地产税是一个涉及面非常广的全国性税种，而中国国土之大、国情之复杂在房地产市场有非常明显的体现，很多配套工作还没有完成。比如，房屋性质的统一界定，中国城市的房子种类五花八门，除了常见的普通城镇商品房外，还有房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等等。要统一征税，就要统一税基，就要统一界定房屋性质。这个工作还没完成。此外，要全国统一征税就要有全国统一的不动产登记系统，有很准确的房屋登记和交易数据，目前来看，不动产登记工作也没有完全结束。总之，政府还有很多准备工作要推进，这也需要时间。

其次，房产税根子上不只是税本身给民众带来的冲击，更在于房地产问题本身牵动社会。正如上文分析，房地产对中国社会影响太大，以至于关于它的细微政策变化都会牵动社会神经。

房价上涨潜力依然存在

而按照去年11月份，财政部部长肖捷提及的，房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，立法先行说明房地产税一定会按照正规流程在人大会议上通过，不会搞突然袭击；充分授权说明地方政府对房地产税的征收条件，有较大的自主权；分步推进：有人猜想，房地产税应该是有试点城市，先以成熟的一二线城市为主，不会统一在全国同时进行。

关于房地产税的征收条件，有专家认为，从未来房地产税征收看，大概率是豁免人均面积，而不是套数。比如未来最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。

所以这样来看，对刚需家庭影响并不是很大。在以后的买房选择上，可以找房本面积小，但实际面积大的房子、核心区的房产、学区房等等。

房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择：

其一，一线城市可买入高品质楼盘。受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。

其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。

其三，核心城市对周邊三四线城市溢出效应仍值得期待。特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。

房地产行业前景依然较为乐观

从官方表态来看，房地产税立法工作正在稳步推进，可以预见，未来几年将是房地产税立法和制度建设的关键几年。

与房地产行业息息相关的城镇化建设依然是今后一个时期国家发展的重点方向，这也将给房地产带来发展红利。现在，我们的城镇化比例是52.6% ，政府工作报告提出未来5年要涨到58.5% ，还会有8000万农业人口进入城镇，成为城镇居民，其中今年要增加1300万人。这个趋势实给房地产未来的发展提供了机遇。

其次，粤港澳大湾区发展计划将要出台，也给房地产发展提供了机会。具体说来有两方面。一方面，2016、2017 年增长最快的房企都是一二线城市，周边三四线城市有大量土地储备的房企。第三个机会是棚改。报告里有一个专门的表述，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580 万套。根据这个表述，可以看出棚改工作的力度不会降低。与群众住房密切挂钩的棚改，仍然是未来房地产当中的重要机会。所以应当积极研究棚改核心受益城市，对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市，棚改是一个可以积极进入的领域。

第四，城中村改造也还有机会。报告提到，“有序推进城中村改造，老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊的建设。”除了城中村、老旧小区改造外，政策还鼓励有条件的地方加装电梯，这对旧村旧楼改造有导向意义。除了做好传统旧改业务外，还需要加快形成盘活存量资产，特别是以旧楼改造为主的城市新模式，形成投资旧楼改造证券化资管发展的闭环。这些都是新的机会。

第五个机会是租赁市场的发展。报告是这么提的：“要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给，多渠道保障租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”