日本的古民居保护和开发机制对南京的启示——以京都城区与南京老城南地区为例

汤文杰 何思源 任加勉

1 日本古民居保护开发工作情况简述——以京都为例

对于古民居保护开发的工作，日本政府一直高度重视。自1950年《文化财保护法》施行后，政府在各地划定“传统建筑物群保护地区”。截至2017年11月，日本全国范围内共有117片该类保护区域，区域内的古民居得到了重点保护。尤以京都而言，早在1930年时京都市便指定了面积达3400公顷的历史风貌地带。战后京都又制定了日本全国首个城市街道景观规划条例，自1976年后相继在市内设置了产宁坂、祇园新桥、嵯峨鸟居本、上贺茂等四片国家传统建筑保护地区。同时民间组织也积极参与其中，通过与地方政府沟通，以“官民协作”的方式开展古民居的保护和开发利用事业，取得了显著的成果。以下以产宁坂和上贺茂地区为案例对象，总结京都在古民居保护开发工作中的经验。

1.1 案例分析一：京都产宁坂地区

图1 产宁坂（左）地区和上贺茂（右）地区传统建筑群保护地区实景

产宁坂原是京都市清水寺附近山地的一条坡路，同周边的街道一起于1976年被列为第一批传统建筑群保护地区之一。产宁坂地带自江户时代中期开始形成街区，后逐步扩展，近现代发展成为重要的商业区和旅游胜地。

据统计，此地房屋中约有65%是昔日留存下来的古建筑，大量集中于石塀小路至产宁坂一线的道路两侧。结合地图及实地考察发现，沿线商铺大多位于非传统建筑中；而受保护的传统建筑大多或改造为民宿，或化身博物馆，或不对外开放，从而使得其中人流量相对较少，避免造成破坏。

1.2 案例分析二：京都上贺茂地区

上贺茂位于京都北部，毗邻上贺茂神社，该地区约有63%的建筑物为具有历史价值的传统建筑。同产宁坂、祇园等地不同，上贺茂离市中心较远，商业开发度不高。该地古民居的修复也参照京都市城市规划局所制定的规范样式操作，此外还着重强调除传统建筑本身外，与其一体的周边自然环境和设施（如庭院、河道等）也应列入保护和修缮对象之内。经实地考察所见，上贺茂传统建筑保护地区的古民居、神社等相比于祇园、产宁坂等地而言，虽然人流量较少，但同样修缮情况良好，周边基础设施完善，环境整洁，和古建筑相得益彰。

1.3 京都古民居保护开发工作的策略和经验

尽管京都各界对于古民居的保护开发高度重视，但同样存在着古民居数量不断减少、房屋空置率高、居民因安全隐患大或房屋维护费高等原因弃置古民居等问题。对此，政府和民间团体在长期以来的实践中形成了一系列应对方针。

从民生层面，京都市政府的规划中规定在传统建筑保护区内应完善水利设施，确保安置消防设施、火灾探测器等防灾设施。结合实地观察，保护区域的交通、教育设施等资源的配置使得居民与观光客的生活与出行十分便捷。

从法制层面，除国家法律外，京都市政府也设立了一系列详细严格的地方条例。如《京都市传统建筑群保护地区条例》中规定，保护地区如进行修缮、改造结构、移建等工事须经有市长许可。又如政府对保护区域内建筑的高度、装修风格以及广告牌的放置均有详细规定，力求新老建筑风格协调。

图2 京町家保护与再生事业开展结构图

从财政方面，对于符合条件的古宅房主，市政府也给予施工资金的补助。如地方财政及民间捐助设立的“京町家民居街区建设基金”每年可提供250万日元额度的资金补助；对于空置房屋的利用开发事业，每户可申请60万日元额度的改装费。

此外，京都市政府和民间团体也积极参与古民居改造并开发利用的事业。京都市规划局在2000年制定了“京町家再生计划”，对于参与民居开发利用的业主进行经济支援。而民间也有许多由企业赞助，对京町家进行商铺、旅馆改造的案例。还有诸如“日本民家再生协会”、“京町家再生研究会”等众多民间组织，定期组织宣讲会、研讨会、募捐等活动来支援古民居的保护开发事业。

2 南京老城南古民居保护开发案例分析

2.1 南京老城南民居保护和开发的历史

老城南作为南京老城传统居民区，保留了目前老城区内仅存的保存较完整的明清民居建筑群。1984年南京市政府就出台了首个保护规划，后在1995年发布的《南京城市总体规划》修订稿中，包括门东、门西、大百花巷、金沙井、南捕厅在内的五片城南民居被列为重要历史文物保护地段。

但缺乏监管和旧城改造中的草率施工，老城南古民居遗存仍在近20年的时间内遭受了大量破坏。据学者统计，自2001年以来至少已有36处区、市、省级文物因旧城改造等被毁。近年来，针对老城南历史街区的保护开发工作逐步得到政府和社会大众的关注，2012年南京市规划局向社会公开了《南京老城南历史城区保护规划与城市设计》的方案，对区域内文物的保护措施、历史街区风貌整治、用地规划等做出了详细规定。

2.2 案例分析一：老门东—双塘园地区

老门东—双塘园地区毗邻夫子庙，知名度和开发度均很高。结合文献资料和实地考证发现，老门东地区古民居整修、开发工作的施工进程总体有序，区内卫生状况良好：如箍桶巷沿线已经发展成为成熟的观光产业区域，其他支线如新民坊、边营、老虎头等地，还有待进一步的开发。该地区保护开发过程当中，主要存在的问题是对原有建筑样式改造幅度较大，除几处重要历史遗存是保留了原状并加以修缮之外，其余大部分“古民居”均为后来全新仿建的，在样式上同原有建筑风格不相兼容，有碍街区整体的历史风貌。另外，蒋寿山故居等多处名人故居，缺乏对游客的吸引力不够大。整体来看，该地区商业开发痕迹明显，现代化气息过于浓重。

2.3 案例分析二：钓鱼台—璇子巷地区

图3 钓鱼台古民居实景

钓鱼台-璇子巷地区在历史上是底层劳动人民的聚居地。区域内小巷密布，路网错综复杂，内秦淮河贯穿其间。该区域内有吴家账房、糖坊廊61号河房、程先甲故居等多处著名历史遗存。该地区内部的古民居保护开发工作的质量参差不齐。在内秦淮河北岸，璇子巷、糖坊廊一带，古民居得到较好的认定与修复，一系列民生工作开展情况良好。特别是对历史价值较高的民居，诸如糖坊廊61号河房建筑，开展过专门的修缮，保护状况较好。反之在内秦淮河南岸的六角井一带，整修工事的进度较慢，市容环境存在脏乱破败的状态。道路交通相对拥挤，路面卫生较差，并且对一系列已经得到认定的古民居，缺乏维修保护的跟进工作。

2.4 南京老城南古民居保护开发中存在的问题

目前，涉及到老城南古民居的保护开发工作的各类法规、城市规划已有十余项，并且仍在不断更新完善。部分地区中完善的保护和开发措施不仅保护了文物，而且创造了商业价值，带动了经济发展，但总体而言仍然存在以下问题：①文物保护有法不依、修缮进度滞后。尤其在钓鱼台等地，大多数古建筑都已认定为文保单位并加挂了相关的认证牌，但仍然缺乏保护，甚至成为危房。②历史街区内基础设施落后，民生问题亟待解决。除老门东等重点旅游景区外，其他地区的民生工程建设都有待改善。如道路泥泞、路面损坏、给排水设施不完善、网络光纤等通讯设备缺乏等，给居民日常生活带来极大的不便。③保护地段内各区域施工进度不协调，修护工作质量不一。具体体现在一个地区之内，同一片建筑群中房屋修缮进度不一，造成外观上的明显反差，影响街道整体风貌；城市干道或知名景点旁的地带整修效果良好，而人流较小的深巷古宅的改造却停滞不前。④相关各方之间利益难以达成平衡，且缺乏有效沟通。在主要的古民居集中地，尤其在鸣羊街和评事街地区的施工中，一直存在着“搬迁难”的问题。政府财政预算有限，大量居民反映拆迁补贴不足；还有部分居民因恋守老宅，即使补偿也不愿迁走或改造房屋。而地方社区也普遍缺乏同居民深入沟通，使得施工方案在操作中遇到重重阻碍。

3 日本古民居保护与开发工作的经验对南京的启示

综上而言，我们可以总结出大量对于我国古民居保护开发事业有益的、值得借鉴的经验。尤其是通过对比京都城区和南京老城南的部分区域的实际情况，从中发现我国在此方面工作存在的不足，并能从性质相似的地区案例中借鉴先进经验。

（1）加强法律约束，同时在法律的落实工作上严格执行。国家和地方政府虽然设立了大量法律规范，但政府在具体施工的过程中往往鞭长莫及。而开发商更是普遍存在法律意识淡薄、贪图盈利的问题。这需要地方政府强力监管，同时社会大众也应当参与到监督过程中去。

（2）从民间和个人层面要加大对于民居保护和开发工作的关注和投入。如南京市民和企业可以学习京都的一些民间组织，定期举行宣传募捐会、学术研究会等来给古民居维护的工作支援、献策；同时政府也应加大与观光产业商家的合作，促进传统民居的开发。

（3）应密切和业主的沟通，加强援助。进一步密切完善改造和拆迁的补偿制度；同时相关行业的企业和民间组织也应多为住户提供专业知识和技术支持，促使他们认识到古民居的价值及改造开发的好处。同时在施工前和过程中注重收集民意，优先解决民生问题。对个别的利益冲突的双方也加强疏导，缓和矛盾。对于施工方，应重点关注区域内基础设施的建设，对涉及原有居民生活出行的项目优先解决。

（4）保护区域内各地段施工进度应协调开展，同时在规划设计和物资分配上也应均衡考虑。对南京而言，应重点关注旅游景点之外的区域及普通住户的古民居的保护开发工作。

[1]大原一興，大月敏雄，大野敏.古民家の保存·活用のための方法論的研究——古民家の地域内保全と民家展示施設の考察[J].住宅総合研究財団研究年報，1999（26）：263～274.

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[7]吕宗恕.南京老城南：总理两度批示后暂停拆建[N].新京报，2009-07-06（A11-A12）.

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