住宅商品房价格变化的影响因素分析

贺萍

【摘 要】本文笔者分别从住宅商品房供给、需求以及同时影响供给和需求的双边因素等多方面分析了影响台州地区住宅商品房价格上涨的因素，并给出相关政策建议。

【关键词】住宅商品房；价格变化；影响因素

住宅商品房是房地产业开发的一种形式，同时也是国民经济的先导性行业。住宅商品房不但是人们生活中的必需品，住宅商品房的价格和人们的生产和生活密切相关，同时还关系到一个地区经济发展的潜力，更和国家的宏观经济以及金融稳定有着紧密的联系。对影响住宅商品房价格的各种因素进行分析，不但能够为消费者提供信息支持，而且还能够为政府进行宏观调控提供重要的理论依据。

一、影响住宅商品房供给的主要因素

1.土地供给

在台州，土地的供应量是对住宅商品房价格影响最大的因素之一。对于这种情况，政府对土地的供给进行了一定的限制，由政府进行调控。而住宅商品房因为与土地联系密切，地价上涨，房价也会随之上涨，土地价格是决定房价的主要因素。从一定程度上说分析房价上涨的影响因素就等于在分析地价上涨的原因。目前影响地价因素有以下几点：（1）土地拍卖制度的兴起导致地价不断被推高，目前常用的的土地拍卖制度虽然能够在一定程度上避免腐败以及不正当交易，但同时也会导致地价越拍越高，因为拍卖制的原则是价高者得。（2）土地供不应求；因为土地供小于需的原因，导致地价不断上涨，房价自然也就越来越高。（3）旧城拍卖用地成本高；城市拆迁成本大也会导致房产价格的升高。

2.建筑材料

影响住宅商品房价格的另一大因素是原材料的价格。一旦原料价格上升，房地产商就会提高房地产的售价。据不完全统计，在台州住宅商品房价格的35%左右是建造成本，因此原材料的价格变化起到很大的关联作用，原材料的价格上涨会引起住宅商品房价格的上涨。

3.人工费用

住宅商品房从生产到销售到售后管理的各个环节中，都需要支付大量的人工成本费。在策划项目过程中，同样要投入大量的人力、物力、财力，来对建筑地点进行考察；而建造楼盘，这个阶段是人工成本支出的重要阶段；在售楼过程中同样也需要投入大量的销售人员。可以说，房地产开发的每个过程都离不开人力资源的支持，需要支付很多的人工费用，因此人工费用会对住宅商品房的价格产生很大的影响。而最近几年，随着平均工资的不断上升，这就意味着建筑成本也会不断的上升。

二、影響住宅商品房需求的主要因素

1.居民可支配收入

居民的可支配收入会对住宅商品房的价格造成很大的影响，由于它直接关系到居民的购买力以及购买的意愿，只有当居民有大量空闲资金的情况下，才会有买房的动力。如果居民的可支配收入提高，其居住需求也会增大，这在一定程度上增加住宅商品房的价格。此外，如果居民的可支配收入增多，就会增加买房的意愿，以此来提升自己的生活水平。

2.区域位置和产业分布

区域指的是某一特定位置的环境和经济等条件的结合体，区域性也是影响住宅商品房的价格的主要因素之一。首先是位置因素，楼盘所处的位置是影响它价格的首要因素，不同的地理位置能够带来不同的经济效益。其次是区域的产业分布也会对住宅商品房的价格产生很大影响。这是因为不同的产业分布会影响到供求关系的变化，进而影响到住宅商品房的价格。例如在台州某经济技术开发区，由于这里的工作人群大多是蓝领，很多还是外来务工人员，这些员工的可支配收入达不到购房的要求。同时，这些人没有在当地安家的意愿，所以这里的房价就相对较低，这种现象不但与所处地理位置有关，也和当地的产业分布有关系。

3.城镇人口数量

一个地区所能容纳的人口总量会直接影响到它的房屋需求量，因为如果一个地区的常住人口增多，那么人们对房屋的需求也会随之增多，因为人们的生存离不开住房。换个角度来讲，人口的增加也会促进很多行业的发展，例如服务业以及工业等，这样又会促进城市的发展，进而导致房价进一步上涨。但是如果人口的数量突破某个界线，那么就会对城市的公共设施以及城市环境造成负担，这时可以刺激政府增加对公共设施的投入，加大对城市配套设施的建设，让城市变得更具有吸引力，吸引更多的外来人口进入该城市，但是这样就会导致城市超负荷运转，进而导致城市环境恶化，居民的购买需求降低，最终导致房价下降。

三、影响住宅商品房供求的双边因素分析

1.宏观经济因素

一个地区的经济发展状况及经济政策都会对当地的住宅商品房价格产生影响。近几年，台州紧紧围绕“跻身全省经济总量第二方阵”总目标，积极主动适应经济新常态，坚定不移推进供给侧结构性改革，统筹抓好稳增长、惠民生、防风险等各项政策措施，全市经济平稳健康发展，转型升级取得新进展，居民的收入水平逐渐提高，导致对住宅商品房的需求发生改变，最终影响到房地产价格。

2.利率水平

利率水平不但对房地产商的融资成本造成影响，同时影响到购房者的融资成本。房地产商的投资资金以银行贷款为主，在利率上升的情况下，房地产开发商就需要付出更多的贷款成本，这会导致住宅商品房的成本增多，房地产开发商为了保持利润只能再次提高房价；而在台州，购房者的资金也以银行贷款为主，居民想贷款买房，就要付更多的贷款，这会导致人们的购房欲望降低，进而导致购房需求下降、抑制房价。利率水平能够对住宅商品房的价格产生比较明显的影响，所以中国人民银行通常都会通过调控利率来达到宏观调控的目的。

3.税收

税收也是影响房价的重要因素之一，而且由于税收的品种比较繁多，能够从很多方面对房地产的价格造成影响，因此政府经常将税收作为调控房地产价格的工具。税收有： 土地增值税、企业所得税、增值税以及土地使用税等，一旦这些税收的税率提高，房地产的建设成本也会增多，住宅商品房的价格也会随之增高。除此之外，关于住宅商品房的增值税征收是流转税的一种，这种方式主要是为了限制炒作，从个人收入方面来对房价进行限制，一旦提高个人所得税税率，降低人们的可支配收入以及实际购买力，这样就营造出一种供大于求的市场环境来降低住宅商品房的价格。

四、结论及政策建议

本文主要从住宅商品房的供给及需求方面对住宅商品房价格的影响因素进行系统的分析。结果表明，影响住宅商品房供给的因素主要有土地供给、建筑材料的价格及人工费用； 影响住宅商品房需求的因素主要有居民的可支配收入、所处的地理位置、周边的产业配置及城镇的人口数量；同时能够影响到供给和需求的两边因素主要是利率、税收及宏观经济水平。

由于住宅商品房价格的变动不是由单一因素引起的，所以需要综合分析。根据本文的研究结果，对调控住宅商品房价格方面给出了以下几点建议：

首先是加强宏观调控及政府监管。宏观调控的内容有货币供应量、利率及税收等多个方面。目前，政府对房地产的监管采取的是一城一策的方式，这种方式是合理的，因为不同的城市，其房价可能相差很大，因此采取不同的监管方式会更符合当地居民的需求。

其次是加强土地管理。政府能够通过各种土地供应政策来对土地供应量及土地的价格进行调控。当土地供大于求时，减少土地的供应量；当土地供不应求时，适当增加土地的供应量，让土地市场的供求关系达到平衡，促进房地产行业健康发展。除此之外还可以适当把这些利用效率低、闲置以及烂尾工程用地进行盘活，扩大土地市场的供应总量，直到房地产市场步入正轨后，再根据其实际需要对供需进行实时调节，从而促进房地产市场的健康发展，引导住宅商品房价格达到一个合理的程度。另外还需严格控制土地的价格以及交易的数量，让每一块闲置的土地都能最大程度的利用，创造出最大的价值。还应适当的调控住宅商品房的价格，并制定适当的惩罚措施来限制某些房地产开发商囤积土地不开发的行为，使土地价格更加合理，促使房地产行业更加健康的发展。

参考文献：

[1]季锴.浅谈商品房限购政策的出台背景及现实问题[J].科技展望. 2017（23）.

[2]陈虹，李超.我国房地产库存影响因素的实证研究[J].西安财经学院学报. 2017（04）.