VR技术在房地产销售中的研究与应用

罗霖

（广西柳州市勘察测绘研究院 广西柳州市 545000）

引言

VR（虚拟现实）技术于2015年开始走进国内大众的生活，以其多感知性、存在感、交互性、自主性等特征，新颖的游戏体验、购物体验等新颖功能体验引起了广泛的关注，即便不是业内人士，也期待着VR技术改变我们的生活，并掀起了各式VR眼镜和设备的购买狂潮。

而业内对于VR技术的运用当然不局限于娱乐，在医学、军事航天、工业仿真、室内设计、房产开发、应急推演、文物古迹等领域，VR技术都越来越发挥出重要作用，早在2004年虚拟现实理论进一步的完善和应用，就有人进一步投入研究VR技术应用于房产开发和销售辅助工作。

1 传统楼盘展示方式和户型推介方面存在的问题

在传统的房地产销售中，给客户展现楼盘信息的模式主要为平面户型图、地理信息位置，沙盘，实体样板间。而随着居民生活水平越来越高，客户对产品功能要求更高，同质化定位的产品越来越难打动消费者；移动互联网时代的到来，使得客户的信息越来越对称，客户越来越容易对比多个楼盘，同质化的产品吐过没有自己的亮点则很难获得市场的认可。因此，从最直接的方面来看，房地产营销需要层出不穷、推陈出新。在市场竞争日益激烈的环境中，房地产企业要成功地赢得市场，提高企业品牌知名度，必须不断进行管理创新，以此来实现企业的经济效益、社会效益双丰收。房地产开发项目进入销售环节，引入VR技术增加房屋销售砝码，改变传统看房模式。

结合工作实际，几个月的摸索、时间，成功地做到了在较低的成本下，使用VR眼镜身临其境地看房，并突破时空限制进行传播，同时为房地产产业链延伸，找到了新的发力点。通过大量的市场走访和调查得出客户对房产选择主要关注的方面有：区位交通，周边配套，小区环境，楼栋间距，意向户型的采光、能观看到的外部视野等。而针对这些客户意向，目前传统的房地产销售中，能体现出来的楼盘展示方式和户型推介方面主要存在以下几个问题：

（1）平面的图片展示（区位交通、周边配套等）让业主难以对实际空间距离进行客观了解。

（2）沙盘、样板房的制作成本较高，特别是地处繁华地带的推广型售楼部，狭小的空间让其很少配有样板房，对客户看房造成一定信息缺失。

（3）模型和样板很难使客户对意向房产信息进行全面了解。

在市场竞争日益激烈的环境中，房地产企业要成功地赢得市场，提高企业品牌知名度，必须不断进行管理创新，以此来实现企业的经济效益、社会效益双丰收。房地产开发项目进入销售环节，引入VR技术增加房屋销售砝码，改变传统看房模式。VR技术的参与可以使得楼盘销售获得高关注度，噱头十足。并且可以根据开发商的销售需要，制作多样的沙盘、样板房，进行日照分析、信息筛查以及区位优势分析等，大大降低开发商的成本。

2 将VR技术融合房地产的优势

（1）短期内制作每种户型的三维样板间模型及周边未来的环境模型。

（2）模拟房子装修后的逼真效果，让购房者走进虚拟样板间，并实现简单的交互，更好地了解房子的格局。

（3）比起传统单薄地被动灌输性平面额网站宣传更具感染力。

（4）将虚拟现实技术运用于房地产营销中，VR地产营销包括VR沙盘、VR样板房和VR园林。

（5）对房地产项目而言，再无需等到样板房及园林景观示范区落成，购房者只要戴上虚拟现实头盔，便能“走入”几年后才能落成的建筑主体内外和景观全景。

3 将VR技术融合进房地产销售的要点

（1）大场景鸟瞰。对整个项目进行鸟瞰控制，旋转，放大或缩小观看；指北针，根据项目旋转跟随转动；对大场景进行模型加工，车流动画制作，植物摆放，光照效果美化；光照模拟功能，模拟太阳日照，光线变化。

（2）区位交通。以地图坐标的形式表现，周边的地理位置名称，如交通，商业，学校，公园等。对周边控规区域进行全3D还原，将未来世界呈现在客户眼前，可任意角度旋转、放大、缩小。

（3）实景体验。对景观漫游场景进行美化加工；添加逼真的花草树木；增加第一人称漫游行走，可自动漫游，手动控制，720°感受小区的鸟语花香。

（4）3D选房模块。在选房面板中，可以通过价格、朝向、户型、面积来筛选户型。在三维视图中，以高亮闪烁形式表现，户型所处楼栋，朝向，位置信息。

（5）户型品鉴。根据提供的户型模型资料文件进行效果美化加工。实现在户型中第一人称自动漫游及手动漫游，在窗景可以实现跨楼层控制，模拟不同楼层看到的景色效果。实现户型的三维鸟瞰，可旋转，放大缩小，查看尺寸，承重墙信息。户型品鉴包含两种体验方式，鸟瞰模式和漫游模式。鸟瞰模式便于全面直观的了解户型结构；漫游模式可让客户提前感受样板间的格局。针对高层住宅，可以模拟任意楼层视角，视野和遮挡均无限接近真实。

图1

图2

VR户型沙盘的特点突出，实现基于光学捕捉的空间定位，仿佛置身真实样板空间，自由行走，不受拘束。高清晰度的场景还原，让购房者轻松感受房屋的未来之景。借助体感操作外部设备，实现与环境和物体的自由交互，随心所欲实现私人订制。随意体验昼夜变化，预知日照时长，实时进行日照分析，窗外景色实景还原，不同的楼层、户型、朝向都有不同风景，这是真实样板间无法达成的感受与真实。富有科技感、信息全面、信息查询、信息挑选、修改数据、丰富互动等多样体验功能。

4 几种操作模式

（1）飞行模式

飞行模式相当于导游的作用，通过预先设定好的路线及视点的切换，展示小区内外有没的环境和完善的设施，让客户眼前一亮，轻松将全局一眼掌控。

（2）鸟瞰模式

让购房者俯瞰整个虚拟沙盘，可以进行360°全方位观看，并进行放大、缩小等互动操作，更为直观、立体、互动的三维技术来表现整个沙盘及周边环境。

（3）漫游模式

让体验者可以在虚拟模式中下地游走，真实下地感受园林景观。通过VR技术研究开发及广泛运用，虚拟现实城市管理将全部采用VR技术模拟整个土地规划及建设项目的运行和监测，通过城市规划虚拟现实平台，全面实现防灾模拟、高层楼宇消防仿真及城区规模推演管理，提高城市规划设计及管理运营效率。

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[3]刘楠楠，王国力，孙英哲.VR技术在房地产销售行业中现状及发展趋势探究[J].住宅与房地产，2018（03）.