审慎扩张 融信中国规模增速放缓

杨春霞 汪下弟

近期，克而瑞《2018年1～5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》日前正式出炉，融信中国5月单月销售额达122亿元，同比劲升307%，增速位列全国规模以上房企首位。其中，杭州、福州、上海等区域销售业绩表现强劲，贡献最大。

以2018年一季度为例，克而瑞不同地区房企销售业绩排行榜显示，福州位列融信中国地区销售排行榜首位，杭州位列地区销售排行榜第二位，上海位列地区排行榜第四位。

针对记者提出的销售目标会否有新的调整，融信中国方面表示，目标仍然是1200亿元，预计未来增速保持在50%左右（同一口径下），相比前两年100%以上的增速指标会有所回落。2017年，融信中国全年实现合约销售额502.35亿元（不含合营及联营公司），同比增长104%，这一增速数据在2016年为107%。

对于记者问及业绩增长的原因，公司内部人士表示，充足的土地储备、合理的市场布局以及较低的土地成本是公司业绩持续增长的基础。

此外，在市场布局上，融信中国布局海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部、长江中游城市八大核心城市群，实施区域聚焦深耕战略，以原有的进驻城市为核心，辐射发展周边卫星城，形成多个“1+N”布局。

值得一提的是，业绩增长的同时，融信中国毛利率连续两年下滑，从2016年的20.24%下滑至2017年的16.56%，而2015年融信中国毛利率为36.6%。

对于毛利率表现，公司方面对《投资者报》记者表示，2017年交付的是前两年的预售项目，期间销售的部分项目毛利率水平较低。“此外，2017年收购海亮集团也会导致毛利率有所下调。”融信中国方面进一步解释。

审慎拿地扩张

不同于以往被贴上“闽系房企”、“激进”等标签，融信中国拿地开始逐渐变得审慎。

融信中国内部人士对记者透露，公司执行审慎的买地政策，从现金流、盈利能力、战略布局等多维度考察目标地块。坚持“积极参与、谨慎获取”的原则，不会盲目扩张。

“公司收购土地时严谨参照内部测算 （回款金额50%），平衡整体利润率及流动性充裕度，审慎拿地，并通过合作开发减少资金压力。”该人士说。

不可忽视的是，充足的土地储备是融信中国审慎拿地的重要原因之一。截至2017年末，融信中国在全国33个城市共持有133个项目，土地储备的总建面达2315万平方米，可售货值超过5300亿元。

“公司现在土地储备充足，不急于补充土地储备，但公司会持续关注招拍挂市场及收并购机会，以最佳的机会、最合适的价格适当增加土地。”融信中国方面对《投资者报》记者表示。

目前，融信中国已经形成了招拍挂并购，合作开发等“多条腿”走路的投资策略。此外，不同于此前坚持在一二线城市拿地的策略，融信中国开始坚持因城施策。

比如在杭州，融信中国去年与万科、滨江、金地联合开发、合力打造标杆楼盘；在合肥、西安、兰州等中西部，融信中国与海亮合作，获得35个项目的55%股权。

此外，据媒体最新报道，融信中国在郑州的拿地模式以一二级联动为主，占比达到80%。通过一二级联动开发的方式，融信中国通过较低的成本提前锁定了大量优质的土地资源，这对增厚未来综合利润空间提供了一定保障。

值得一提的是，当众多房地产企业开始布局多元化时，融信中国也并未急于尝试，仍将专注住宅销售的主业。

不可忽视的是，尽管拿地逐渐稳健，融信中国的负债率依然居高不下。公开资料显示，融信中国借款总额达到694.5亿元，净负债率由2016年的98%飙升至159%。按照计划，融信中国于2018年将净负债率降回到100%以内的水平，预计至2019年底回到65%。

总体来看，降负债措施包括未来持续的、有保障的核心利润；通过销售回款、结转利润，增厚净资产；权益融资等。“在合适的时候，在集团不同层面，包括上市公司，集团子公司，项目层面还是持续用轻资产的模式去引进权益类的合作。”融信中国方面对记者表示。

对事业部放权

除了拿地策略更为审慎之外，融信中国在内部管理架构上进行了变革，并对事业部进行充分的放权。

《投资者报》记者通过向公司内部人士证实，融信中国内部已初步建立“集团-事业部-城市公司”的三级管理架构。

该内部人士向记者透露，自2016年以来，融信中国“集团—区域”的二级管控逐步调整为“集团—事业部—城市公司”的三级管控，调整过后，四个事业部、一个区域公司（西南区域公司）和一个合资公司（融信中国海亮公司）成为融信中国新的发展格局。

其中，第一事业部包括福建、广东，未来可能还有广西、海南；第二事业部主要围绕上海、江蘇，未来还会进入山东；第三事业部涵盖浙江、江西、湖南；第四事业部则包括郑州、天津、太原。除了上述四大事业部外，融信中国还专门为收购海亮地产的项目设立了合资公司。

记者了解到，这场调整过后，公司的考核主体设置为事业部，融信中国将充分对事业部进行放权，主要包括拿地放权和销售放权。

拿地方面，在正常的招拍挂项目获取中，“让一线听得见炮火的人去做决策”是融信中国推崇的原则。事业部在投资拿地的研判、项目的跟投等事宜上都获得了充分授权。同时，有权必有责，事业部也需要对最后的研判成果负责。

在销售方面，事业部也获得充分授权。“我们的思路是阶段性需要规模跨越，持续性需要盈利长跑。当前融信中国处于规模跨越的阶段，集团对各个事业部或区域公司设有明确的阶段性指标，包括认购、签约、回款以及利润率和IRR。”该内部人士对记者表示。

值得一提的是，公司还将2018年的1200亿元目标分散下放。具体来说，以杭州为核心的第三事业部目标为400亿元～500亿元，第一事业部和第二事业部各为200亿元～300亿元，第四事业部相对较为年轻，目标规模在50亿元～100亿元。此外，西南区域公司，规模在10亿元左右。

以第三事业部为例，据第三事业部余丽娟透露，其带领的第三事业部到2020年会冲刺1000亿元，而在拿地方面会采取积极但是审慎的态度，推盘节奏也会根据利润目标进行调整。

此外，值得关注的是，成立于2017年8月的第四事业部2018年销售目标是冲刺百亿元，据媒体报道，未来将赶超主战场在杭州的第三事业部，成为融信中国利润贡献新的增长极。

融信中国第四事业部总裁张海明曾对媒体表示，第四事业部目前已在郑州、天津、太原拿地，未来还将进入武汉、石家庄等地。