试析物业管理主体关系

耿晓峰

摘 要：随着时代的进步与社会的发展，物业管理中业主与业主委员会之间的关系发生了不小的变化。物业管理相关法律法规也随着这种变化而得到一定的完善与更新，在顺应时代发展以及城市化建设需要的同时，为物业管理相关工作的开展提供着有利的保障。但是也有一些物业管理部门对主体关系的研究与探索不加重视，影响了物业管理工作的顺利开展，需要物业负责团队注重对其的探索与分析。本篇文章就物业管理主体关系方面的內容进行简单的论述，希望能对相关人士的研究有所帮助。

关键词：物业；管理；主体

物业管理相关法律与条例正随着国家整体实力的提高而得到逐步的完善，物业管理主体关系也变得具体化、规范化。物业管理主体关系的紧密程度还会在很大程度上受到物业管理质量的影响，因此在近几年的发展中，相关部门以及很多物业管理团队逐渐提高了对物业主体关系的研究，对于物业管理中存在的难点问题，相关管理团队也对其进行了深入的探讨。但是，仍然有一些地区的物业管理主体管理不能得到充分的明确，相关管理工作的质量也受到了不小的阻碍，需要物业管理部门对管理主体关系进行优化处理。

1 物业管理主体概述

从最微观的层面看，物业管理关系仅仅是业主与物业公司之间的关系。然而，业主数量众多以及建筑物区分所有权的存在，客观上决定了业主只能通过业主大会、业主委员会表达自己的意愿，故而又产生了业主与业主委员会、业主委员会与物业公司之间的关系。另外，房地产开发企业在物业管理中发挥着重要作用，同时，房地产行政主管部门、居民委员会在物业管理中的作用也同样不可小觑。此外，围绕着物业管理活动，保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫公司等也与业主发生着或近或远的关系。然而，除业主、业主大会、业主委员会和物业公司外，其他单位均不是物业管理所直接涉及的主体。

2 业主与业主委员会的关系分析

2.1 业主委员会的概述

业主委员会是指由业主大会选举产生，作为业主大会的执行机构，代表业主实行自治管理的组织，它行使着广泛的职责。业主委员会作为全体业主的代表，其法律地位至关重要，因为只有明确业主委员会的法律地位，在对内关系上才能确定业主委员会与业主、业主大会的关系，才能摆正业主委员会在执行公共物业管理事务时的位置，以至当业主委员会或其成员由于过错或不作为给广大业主造成损害时才能确定应承担的责任类型。

2.2 业主委员会的法律地位

要正确认识业主委员会的法律地位，就必须从物业管理实务出发，看业主委员会在现实生活中是如何运作，现行法律法规对业主委员会的活动又是如何规定的。《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员的权利并享有被选举权。由于业主委员会是从业主中选举产生的一个机构，它代表全体业主同物业公司进行一系列的活动。因此，凡不具有业主资格和身份的人，都不能成为业主委员会的委员。绝大部分委员都有自己的本职工作，并不是专业的“委员”。业主委员会委员的工作是无偿的，并没有相应的报酬。

同时，业主委员会的活动费用从业主交纳的物业管理费中提取并由物业公司单列开支，其办公用房也为全体业主共有，其掌握的公共设施专用基金和物业维修基金等也属于全体业主所有。业主委员会只有在取得业主大会授权后才能代表全体业主的利益从事物业管理范围内的活动，而业主大会授权的基础又来源于业主对物业的所有权。

2.3 业主委员会的优势

由以上分析可以看出，尽管从名义上看，业主委员会具有自己单独的名称，但是其完全不具有独立性，它只是全体业主的授权代理人而非独立的法律主体。从诉讼的角度看，将业主委员会理解为业主的诉讼代表人似乎更为恰当。业主委员会作为诉讼代表人有先天的优势：首先，业主通过参与业主大会来选举的业主委员会成员的诉讼权利是有限的，必须经得全体业主的授权。其次，管理规约可以明确约定业主委员会在一定范围内行使某一方面的物业管理诉讼或仲裁活动，那么只要业主委员会的活动未超越该范围，均可以不再重复授权，保证了诉讼或仲裁活动的效率。

3 业主与物业公司的关系分析

3.1 两者之间的连接关系

业主与物业公司的关系是物业管理主体的重要体现，对物业管理相关工作的开展有着重要的意义和影响。由于业主和物业公司之间的纽带关系由物业管理工作连接，因此相关工作团队在进行物业管理的过程中，需要对涉及到的民事合同以及文件等内容进行全方位的研究，并对合同中存在的问题进行及时的处理，以此来保证业主与物业公司之间的协调性。另外，在物业管理合同方面，相关工作人员需要先对对应的法律法规进行全面的了解与掌握，在合同类型、委托合同以及合同签订方面，一定要确保其规范性与法律性，从而为后期遇到的纠纷事件处理工作提供有利的条件。

3.2 物业管理合同的重要性

另外，业主与物业公司还要对物业管理合同中的细节内容进行全方位的研究。比如物业管理合同中会涉及到房屋设施的维修、管理以及养护问题，对于这方面内容，业主与物业公司就要做好妥善的协商。如果物业管理合同内容存在影响业主利益或物业公司利益的内容，那么双方还要按照规范的流程步骤对合同进行完善，以此来确保两者的主体关系，提高物业管理水平与业主满意程度。另外，当物业管理中发生意外情况，那么业主与物业公司方双需要先根据物业管理合同内容进行相应的处理，然后在对意外的起因、风险等内容进行进一步的细化处理。

3.3 相关法律的掌握与了解

业主与物业公司之间的关系还需要靠相关的法律法规进行巩固与加强，其中《合同法》就对业主与物业公司之间的利益关系有着重要的影响。在物业管理的过程中，业主与物业公司需要对《合同法》中涉及到的具体内容进行细化研究，如保管合同、运输合同以及居间合同等。另外，委托合同以及补偿合同的相关内容也要进行进一步的细化，这对业主与物业公司之间的协调关系有着重要的连接与巩固作用。

4 结束语

从文章上面论述的内容可以了解到，物业管理部门要想有效的提高对物业管理主体关系的理解，那么相关工作人员就需要对业主与业主委员会之间的关系以及业主与物业公司之间的关系进行全方位的研究与探讨。对于影响业主、物业公司以及业主委员会三者之间协调关系的不良因素，物业管理团队也要根据实际情况，对其进行深入的探讨。这样物业管理部门就能制定出较妥善的优化方案，促进业主、业主委员会以及物业公司之间的协调关系。但是物业管理团队还要注重三部分的特性管理与发展，不能让矛盾点渗入到物业管理工作中，以免影响物业管理主体关系，降低物业管理质量与水平。

参考文献

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