股价持续缩水 张玉良如何挽救市值危机？

杨春霞

绿地控股（600606.SH）股价未来是涨是跌，目前在投资者中有两种声音。看空的一方纷纷抛售，看好的一方则认为绿地市值被低估了。

作为房地产业的龙头企业以及世界500强企业，绿地市值和股价一直以来就是投资者颇为关注的问题。同样如此，这一问题在其2017年年度股东大会上再次成为讨论的焦点。2018年5月16日，绿地2017年年度股东大会在上海举行。

期间，有投资者直接发问，“张总，你给我们讲一下，绿地的市值要怎样看待？”“张总，你对绿地股价有没有信心？”“市值被低估的太严重，至少2500亿才合理。”

董事长张玉良正面回应了关于公司市值及股价的问题，表示将全面加强市值管理，不过，具体如何管理，张玉良似乎也给不出更有说服力的解答。《投资者报》记者就相关问题采访公司方，但截至发稿并未收到回复。

股价持续低迷 

跌跌不休，绿地控股股价跌破7元/股。

5月29日，绿地股价盘中一度下跌至6.74元，跌幅4.13%，截至当日收盘为6.92元/股。这样的低迷状态已经持续了约一年半的时间，据媒体报道，2017年绿地股价已跌去13.48%。

作为对比的是，同一年，万科A（000002.SZ）股价上涨56.29%，中国恒大和融创中国市值更是双双增长逾4倍。

2015年绿地借壳登陆资本市场，曾以3054亿元的市值位居房地产第一把交椅。不过，染指第一之后，绿地股价就一路跌跌不休。

不过，也有投资者认为绿地市值被低估了，易居智库中心研究院总监严跃进也认同这一看法。“绿地的部分项目相对来讲，不直接与地产销售业务有关，反馈到资本市场上的速度慢，且部分业绩成长也可能并不让投资者‘感冒所以股价上难以体现出来。”严跃进对记者说。

对此，张玉良面对媒体做了正面回答，他表示股价低迷一方面是因为有战略投资者退出;另一方面多产业效应没有在报表上体现出来。另外，与投行的沟通不够也被张玉良看作是股价低迷的原因之一。

正如张玉良所说，多元化并未改善绿地的经营业绩。回看绿地2017年财务数据，尽管业绩实现了稳定增长，但净利率低于主流地产商的问题并未得到解决。

此外，据克而瑞数据显示，绿地控股2018年1～4月房地产销售金额为720.6亿元，同比下滑达10.13%，是销售额排名前十的房企中出现下滑的两家公司之一，另一家为龙湖地产。

此外，战略者的退出正是绿地控股股价开始“遭难”的开始。根据公开资料，自2016年开始，持有绿地控股大量股份的资本公司平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗等开始大规模减持。

无独有偶，中国证券金融股份有限公司、上海国投协力发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）和中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金等3家机构投资者，也分别进行了不同程度的减持。Wind数据显示，绿地控股一季度披露的十大股东持股情况再次发生变化。

不过，还有一个看空因素张玉良没有提及，那就是高企的负债率。公开口径下，绿地2017年资产负债率为88.99%，连续三年处于高位。虽然该公司杠杆率已呈下降趋势，净负债率同比下降81个百分点至206%，但仍然远高于中国房地产数据研究院公布70.45%的同行业平均水平。

近期，有媒体报道，包括本溪绿地山水城在内，至少有5个绿地辽宁项目由于资金困难已经停工数年。有业内人士表示，辽宁项目可能只是绿地的“冰山一角”。

不仅如此，2018年一季度，惠誉评级根据《政府相关企业评级标准》将绿地控股的长期外币和本币发行人违约评级从“BB”下调至“BB-”，评级展望为负面。

增长难题待解

尽管市场看空，对于绿地股价，张玉良仍然充满信心。据《21世纪经济报道》，张玉良认为绿地股价还会有30%～50%的增长空间。

《投资者报》记者梳理得知，张玉良的信心和底气大概来自绿地充足的货值储备、较低的拿地成本以及多元化的业务格局。另一方面，有业内人士分析，绿地积极实行的混改以及下沉三四线的战略转型也将给绿地带来利好。

在土地储备方面，《投资者报》记者了解到，近两年，绿地货值储备将超6000亿元，包括2017年末的5147亿和2018年预计可撬动的1000亿。

2017年绿地雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目先后落地，新增土地面积约1262万平方米，计容建筑面积约2325万平方米，预估新增货值超3000亿，且平均楼面价约2500元/平方米，土地成本优势增强。

此外，张玉良曾公开表示，绿地在今年有个专项计划，准备了200亿元资金，准备去拿短平快项目，主要布局一二线核心城市周边辐射区域的三四线城市，预计2018年能够撬动1000亿元货值。

在房地产进入规模赛的当下，充足的土地储备和货值储备确实是一家房企未来发展的保障和底气。

此外，尽管多元化布局效应短期并未在绿地的报表中显现，但是张玉良对于业务多元化一直都看好。“把业务单一放在房地产上面是很危险的。”在2017年度股东大会上，他面对媒体毫不避讳地说。

近两年，绿地形成以房地产主业协同“大基建、大金融、大消费”产业格局。《投资者报》记者查阅相关资料得知，截至2018年，绿地的业务版图已经囊括了住宅、商办、能源、汽车、基建、电竞、园林、金融、消费、酒店、健康、教育、科创、物流、物业、聯合办公、特色小镇还有长租公寓等。

“对于绿地来说，当前此类企业的混改总体是比较成功的，企业体制改革将为业绩成长开辟较好的道路。”易居智库研究中心研究总监严跃进对记者说道。

尽管张玉良勾勒了一个“多元与协同”美好蓝图，但不得不提的是，占绿地30%业务的商办业务似乎还未找到明确的“盘活之道”。

据绿地年报显示，目前绿地商办存货量仍有5075.38亿元的规模，占绿地传统房地产业务比为30%。张玉良曾在接受媒体采访时直言，对长租公寓持保守态度，绿地手上的这批商办物业，如果卖不出去就在合规的前提下调结构，转成经营物业，运营以后有了合适的收益水平，再做资产证券化。

而两个月后将要解禁的天量股，更像是悬在绿地和投资者二者头上的一把达摩克利斯之剑。根据公告，7月2日，占绿地总股本73.51%的天量限售股将被解禁，这对于投资者来说是一个不确定性的因素。

综上来看，市值是否被低估，绿地股价会否如愿上涨30%～50%，张玉良带领的绿地得拿出点真本事来证明。