房地产开发项目成本控制的关键阶段策略

文／钱小兵

加强房地产开发项目成本控制的关键阶段策略分析，有利于提升这类项目的成本控制水平，使得房地产行业的发展速度得以加快，进而为我国经济社会发展注入活力。因此，需要在房地产开发项目成本控制中结合实际情况及形势变化，积极探索其关键阶段所需的策略，给予项目成本控制工作落实相应的支持，促使房地产开发项目成本能够控制在合理的范围内，满足房地产开发企业的稳定发展要求。

一、注重房地产开发项目在项目投资决策阶段的成本控制

作为房地产开发项目成本控制的首要阶段，项目投资决策阶段能否实现对项目成本的科学控制，关系着项目实践过程中的经济效益。因此，需要注重这一阶段的房地产开发项目成本控制。具体表现在以下方面：

（一）注重投资估算的合理编制

在房地产开发项目投资决策阶段工作落实中，注重项目投资估算的合理编制，能够为项目建议书的形成提供所需的参考依据，并为项目建设活动开展提供科学指导。因此，需要在项目投资决策阶段对房地产项目开发成本进行控制时，将投资估算的编制工作落到实处，并根据房地产开发项目的实际情况，对其进行合理、科学的投资估算，从而得到理想的投资估算结果，从而为项目建设方案的实施打下建设的基础，实现对房地产开发项目成本的合理控制。

（二）确定最佳的开发方案

在项目投资决策阶段对房地产开发项目进行成本控制时，也需要结合项目的实际情况，确定最佳的项目开发方案。在此期间，需要做到：（1）从成本经济性、方案可行性、技术难度等方面入手，对实践中所得到的不同房地产项目开发方案进行对比分析，从而选出最佳的开发方案并加以使用，使得该方案支持下的房地产开发项目实践过程中的经济效益得以增加；（2）在费用与效益计算口径相一致的原则指导下，对所提供的项目开发方案是否具有可比性进行充分考虑，并根据房地产开发项目的具体情况，确定其所需的最佳的开发方案，使得我国房地产开发项目在投资决策阶段的项目成本控制工作落实更具科学性，并为这一阶段项目开发方案的经济性指标设置提供所需的参考信息[1]。房地产项目开发流程如图1所示。

图1 房地产项目开发流程

（三）重视项目抵御风险能力的提高

基于项目投资决策阶段的房地产开发项目成本控制，需要在提升项目投资收益水平的过程中充分地考虑项目抵御风险的能力状况。因此，需要在这一阶段对房地产开发企业提出相应的要求，使得企业能够通过对政策变化、市场因素、经济条件等要素的充分考虑，制定出切实有效的项目风险预控方案，使得房地产开发投资风险预控水平得以提升，保持其房地产开发企业良好的发展状况。在此基础上，有利于提高项目实践过程中所需的抵御风险能力，满足其成本控制的实际要求。

二、加强房地产开发项目在设计阶段的成本控制

基于设计阶段的房地产开发项目成本控制，需要从不同的角度进行充分考虑，积极开展相应的工作，使得房地产开发项目成本能够控制在有效的范围内，避免影响其实践过程中的经济效益。具体表现在以下方面：

（一）选择行业信誉度良好的设计单位

在房地产开发项目建设过程中，虽然设计费用占工程整体费用的比例小，但工程造价所占的比例大，与项目的成本控制与经济效益密切相关。针对这种情况，若房地产开发项目设计合理，能够得到有效的设计方案，则有利于降低工程造价，实现设计阶段的项目成本控制，反之亦然。因此，需要在设计阶段考虑房地产开发项目成本控制要求的基础上，选择行业信誉度良好的设计单位，使得项目设计方案更加科学，避免因设计不合理而引发的项目投资失败问题的产生，使得房地产开发项目实践过程中能够得到科学的成本控制。同时，设计过程中应注重桩基优化、结构优化方案的完善，等主要影响建筑成本。从而降低工程设计阶段的造价成本，增加项目经济效益。

（二）制定并实施限额设计制度

实践过程中实施房地产开发项目作业计划时，需要根据设计任务书和投资估算对初步设计进行控制，确保投资额度不超过投资估算额，这一过程称为限额设计。对于房地产开发企业来说，限额设计要求在设计之前，首先对限额进行确定，同时对设计的标准和规模进行控制；其次分解分析限额。在设计过程中，设计标准要严格按照限额要求进行控制。当前，设计不精、深度不够的现象普遍存在，这些不确定因素增加了建设成本，同时导致设计频繁变更，增加了项目成本控制的难度，并给项目成本控制带来风险。因此，需要在项目设计阶段制定并实施限额设计制度，使得房地产开发项目成本能够降低，并为其成本控制工作开展积累丰富的实践经验[2]。

（三）加强基于价值工程的优化设计，设计前期引入监理机制

作为分析产品功能与成本关系的重要理论参考依据，价值工程的合理运用，能够为全生命周期内房地产开发项目成本控制提供有效的参考信息。因此，项目设计阶段需要设计人员能够加强基于价值工程的优化设计，从房地产开发项目的功能特性及成本费用入手，完善项目所需的设计方案，实现项目功能与成本的高度统一，使得最终得到的设计方案能够达到房地产开发项目的实际要求，实现对其成本的有效控制。同时，在房地产开发项目设计之前也需要引入监理机制，使得监理人员作用下能够实现对项目设计过程的严格把控，从而提高项目设计质量，降低房地产开发项目实践过程中的成本。除此之外，监理工程师支持下的勘察、设计工作若能得到科学控制，有利于增强房地产开发项目设计单位在项目设计中技术经济指标的设置合理性，从而项目成本控制提供可靠保障。在此前景，若能将有关房地产开发项目设计质量的奖励制度实施到位，有利于提高设计人员的工作积极性，使得项目设计质量在长期的实践中不断提高，从而降低项目设计风险，并为项目施工作业的顺利开展打下基础，减少房地产开发项目实践过程中的成本费用。

三、房地产开发项目在施工阶段的成本控制策略

基于施工阶段的房地产开发项目成本控制，能够为项目成本控制水平提升提供强有力的支持，使得其成本控制更加合理科学。这一阶段的房地产开发项目成本控制策略包括以下方面：

（一）全面提高实践中的合同管理工作效率

为了在施工阶段实现对房地产开发项目成本的有效控制，在需要在这一阶段强化合同方面的法律意识，了解合同功能特性的基础上，将合同管理工作落到实处，使得施工单位能够在合同的约束下完成好项目施工作业，减少施工问题发生，确保施工阶段项目成本控制有效性。因此，需要注重合同管理机制的建立、合同变更过程的严格把控、跟踪检查制度的完善等，全面提高房地产开发项目在施工阶段实践中的合同管理工作效率，降低项目施工成本。

（二）重视现场签证管理

在房地产开发项目施工现场签证管理中，应做到：（1）建立完善的工程签证流程和严格的审核制度，经施工单位项目经理、总监理工程师、开发企业代表三方共同审批签字后，现场签证内容方可有效；（3）根据实际情况确定签证内容，在经济观念、职业道德素养方面，对现场工程管理人员进行不断的强化，不断培养管理人员实事求是的工作作风，一方面监督检查工程质量、工期和安全，另一方面重视节约工程投资的重要性；（3）对签证的范围进行准确的把握，促使管理人员能够熟悉有关招标、投标文件，增强施工现场签证管理效果[3]。

（三）其它方面的控制策略

房地产开发项目在施工阶段进行成本控制时，也需要加强设计变更控制，避免施工中加大项目施工成本；通过对项目建设要求及市场形势变化的考虑，借助信息技术与计算机网络的应用优势，获取准确的材料及设备价格信息，使得项目施工成本能够得到科学控制，从而满足房地产开发项目成本控制的实际要求。实践中通过对这些不同策略的灵活运用，能够保持施工阶段房地产开发项目良好的成本控制效果。同时，房地产开发项目中应注重施工材料及设备选用方案的实施、施工中混凝土结构优化方案的实施、完成施工后项目保护方案的实施，从而降低工程造价，实现施工阶段造价成本的有效控制。除此之外，工程结算阶段应通过对工程量的仔细核对、不同施工环节成本费用的核算、结算过程的严格把控等，降低结算阶段房地产项目造成成本，提升其造价控制水平。

结束语：

当前形势下我国房地产开发项目建设规模的扩大，一定程度上满足了人们的住房需求，也会房地产企业带来了更多的经济效益。但在实践过程中为了实现对房地产开发项目成本的科学控制，则需要通过对其关键阶段具体情况的分析，找出相应的策略并进行有效使用，促使项目成本控制工作落实能够达到预期效果，降低房地产开发项目实践过程中的风险。与此同时，需要对这类项目成本控制关键阶段的策略实践应用效果进行科学评估，以便增强这些策略适用性，优化项目成本控制方式。

[1]钱宝山.浅议房地产开发项目成本控制[J].经济师,2016(06):103-104+107.

[2]罗劲文.房地产开发项目成本控制与管理[J].中国管理信息化,2016(11):31-33.

[3]吴玉苹.新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济,2014(24):50-51.