谫论房屋完损等级的评定

刘励

摘 要：房屋的完损等级分成五个等级类别。房屋完损等级评定，可以掌握各类结构的房屋中完好、基本完好、一般损坏房、危险房的数量和各类的比重是多少。房屋进行完损状态的检查评定工作，是一项关系到房屋使用安全、修缮经营活动的具有重要意义的工作。

关键词：房屋 完损等级 评定方法

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2018）02-0-01

一、总论

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。关于房屋的质量等级，我们把它分成五个等级类别。一类是完好房，是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；二类是基本完好房，是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆大部分完好，少量缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用；三类是一般损坏房，是指房屋结构一般性损坏，部分部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆大部分老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏、或残缺；四类是严重损坏房，是指房屋年久失修、结构有明显变形或损坏，房屋严重漏雨，或装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏；五类是危险房，是指结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失稳定和承载能力，不能确保住用安全。

房屋完损等级评定，是按照统一标准、项目、方法，对现有整幢房屋进行综合性完好或损坏等级来加以评定的。通过对现有房屋等级评定，可以使我们很好地掌握各类结构的房屋中完好、基本完好、一般損坏房、危险房的数量和各类的比重是多少。掌握了这些房屋完损状况的基础资料，对制定房屋修缮计划和施工方案，确定房屋修缮的范围、标准以及房屋估价、计算折旧等，将会提供出可靠的依据。房屋完损等级的评定，对于现有房屋进行完损状态的检查评定工作，是一项关系到房屋使用安全、修缮经营活动、构建当前和谐社会的具有重要意义的工作，房屋完损等级评定工作的好坏，直接反映出对房屋管理的技术水平。这也就是我们说的进行房屋完损等级评定工作的目的和意义。

二、分论

房屋自建成投入使用之日起，就进入了消耗的过程。在这个过程中，由于种种原因，或迟或早地出现了不同程度的各种损坏和危险。这应该说是房屋由好变坏的普遍规律。而造成房屋损坏及其变化发展的原因是多方面的：

1.自然损坏（特殊的自然损坏如风、雹、水、雷、震等除外）

房屋长期暴露在自然界中，受到日晒雨淋、风雪侵袭、干湿冷热气候变化的影响，使构件、部件、装修、设备受侵蚀、起变化。例如铁件的锈烂，混凝土的碳化，钢筋混凝土保护层的剥落，塑料的老化等，尤其是外露的部分更易损坏。

2.人为损坏（是相对于自然损坏来说的，可解释为人为的因素而造成房屋的损坏和提前损坏）

人为损坏分为两种情况。一是内在的人为损坏，是房屋使用者所造成。主要表现在：（1）不合理的局部拆改、加建，在改变房屋结构时，不采取相应的合理技术措施。（2）不适当的改变房屋用途，使用权房屋的原构件、部件遭受破坏而又不采取措施。（3）房屋使用者爱护不够，使用不当致使房屋受损等。二是外来的人为损坏，这是外界条件所造成。主要表现 在：（1）邻房建设的打桩或地基基础处理不当，给房屋带来损害。（2）在房屋上悬挂招牌、电缆、竖广告牌、架等造成房屋的损坏等。

3.设计和施工质量低劣

房屋在修造和修缮时，由于设计不当、施工质量差、用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，或使房屋加速和提前损坏。例如屋顶的坡度不符合要求，下雨时排水不畅，甚至积水，造成渗漏；砖砌体砌筑质量低劣，影响砌体承重能力而损坏变形；木构件选用木材质量差，或制作、安装不合格，使用后不久就变形、断裂、腐朽；阳台、走廊等，因混凝土浇筑质量差、去水不畅或钢筋位置不准确，造成积水、渗漏，或者甚至板面断裂。

4.预防维护不善

例如铁件的锈蚀没有及时除锈油漆；门窗铰链螺丝松动没有及时拧好；木材出现蚁患没有及时防治；粉刷脱层没有及时修补；屋顶、楼面漏水没有及时止漏等。由于不注意保养房屋，没有防微杜渐，导致于酿成大患。

因此，我们经常说，房屋和其他物质一样，在使用过程中经历着由新变旧、由好变坏、由小损变大损至严损，再由严损变危险，直至拆除报废等阶段。也正是因为有这个变化规律，也就有之于相适应的小修、中修、大修、综合维修、翻修等相应的修缮措施，以补救已损坏的房屋和预防、延迟损坏的到来。只经常保持房屋处于完好状态，才能保障房屋使用者的正常使用和使用安全，才能尽量延长房屋的寿命，充分发挥已有房屋的作用。

三、结论

房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差，其中应根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。操作中，应当按照规定，将房屋划分为钢结构、砖混结构，以及砖木结构和简易结构等结构类。每类房屋分为结构、装修、设备三个组成部分。

1.评定房屋的完损等级，应以在评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础之上，再对整幢房屋的完损程度进行综合评定。

2.在评定房屋完损等级时，我们应以房屋的实际完损程度为依据，严格按照所规定的方法进行，而绝不能仅按建筑年代来代替划分评定，更不能仅以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

3.评定房屋完损等级时，应特别认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件。若地基基础、承重构件、屋面等三项的完损程度不在同一完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

4.完好房屋结构部分中各项，一定要达到完好标准，我们说这样才能保证完好房屋的质量；

5.评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围内时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级；

6.评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准；

7.在遇到对重要房屋评定完损等级时，我们说必要时应对地基基础、承重构件进行复核或测试后，才能确定其完损程度；

8.正在大修理中的房屋，我们可以暂按大修前的房屋进行评定。

参考文献

[1]李培德.行政执法必读[m]； 吉林科学技术出版社2002.8

[2]潘其源 郑秀娟 戚正廷.城市房屋修缮[m]；中国建筑工业出版社1991.2