温州市域铁路交通引导发展（TOD）模式应用研究

杜运国 卢生安

（温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司，325000，温州∥第一作者，教授级高级工程师）

1 项目概况

1.1 市域铁路概况

市域铁路，又称市郊铁路，是指在城市行政管辖区域或城市功能属性一致的都市圈内，连接中心城区与周边城镇或组团的大容量、公交化快速轨道交通系统。温州市域铁路是全国第一条系统制式创新的轨道交通项目，已列入“十二五”国家战略新兴产业示范工程。温州市域铁路的发展理念就是轨道交通和新型城镇化的充分融合发展，即交通引导发展（Transit-Oriented Development，简为 TOD）模式。

温州市域轨道交通线网规划了3条市域铁路（S线），近期修建 S1、S2、S3的一期工程（见图 1）。其中，S1线一期工程线路总长54.957 km，东西向横贯温州市区，途经瓯海、鹿城、龙湾、瓯江口与洞头区，服务温州铁路南站、龙湾机场综合交通枢纽。

1.2 温州市城镇化现状

温州民营经济发达，核心城区虽面积不大，但乡镇星罗棋布，呈组团式布局。市域铁路S1线自西向东横贯整个温州市域，途经瓯海区、鹿城区、龙湾区和瓯江口新区。整体来看，鹿城、龙湾西片段城镇化水平高，产业集聚强，工业企业及物流用地相对较为集中，配套基础设施较为齐全，城镇化率高，今后发展以有机更新为主；东西两端的瓯海西片、龙湾东片以及瓯江口新区段尚处于大开发大建设阶段，城镇化水平低，行政村分布较为杂乱，配套基础设施比较落后，具有较大的开发空间和发展潜力，是新型城镇化建设的重点。

2TOD模式应用

2.1 总体规划和布局

TOD作为“新城市主义”的代表思想和开发模式，是以公共交通为引导的城镇化建设模式。强调在公共交通引导下，综合开发沿线土地，统一规划办公、商业、居住、娱乐、休闲等设施，使各项功能融合互动，以满足人们工作、生活等需求。分析哥本哈根、多摩田园都市、香港日出康城和沙田新市镇等国内外经典TOD案例，可归纳为四个方面：一是整合城市空间，促进全域发展；二是同步完善接驳系统，提升城市运行效率；三是综合使用土地，提高土地使用效率；四是注重配套设施建设，提升居民幸福指数。根据本市城镇化发展的特点，温州市提出了通过市域铁路建立城市框架、增强城市实力、美化城市环境的TOD发展思路。结合轨道交通＋新型城镇化理念，做好轨道交通沿线站点的规划设计和土地利用，按照一站一景理念，精心谋划一批特色小镇，构筑一轴拓展、N区融合、多点支撑的新型城镇化发展格局（见图 2）。

图1 温州市域轨道交通线网规划示意图

2.2 模式应用

2.2.1城市型TOD——温州站

（1）环境现状。轨道交通温州站位于铁路温州站南边，为S1线与S3线换乘站，是交通枢纽型站点，占地面积约0.92 km2。该区域功能混杂，周边的商圈范围内分布着批发市场、零售商场和大型商场，但布局分散；城市区位优越，但因铁路阻隔，路南区域仍为农村，发展严重滞后。

（2）业态定位。温州站开发建设以轨道交通为依托，以商业集群和商务办公集群为核心功能，辅以中央居住集群和星际酒店集群为衍生功能，带动都市区南片打造温州金融CBD（中央商务区）、总部经济集聚区和浙商文化聚集平台，并成为温州市高品质商业、商务精华和时尚消费的前沿，形成城市发展的新地标。总之，要将该区域打造成为温州市新的副中心（第三极)。

图2 S1沿线城市建设总体发展格局

（3）TOD模式建设方案。本案结合站点规划设计，考虑西面商业地块和居民区，将片区分为核心发展区、居住主导区和功能提升区三个部分（见图3）。核心发展区为车站200 m范围内，以开发现代化购物中心、高档写字楼、中高档酒店以及部分高档住宅等为主，打造温州商业品质与品位的高端消费区。功能提升区为车站200～500 m范围内，发展以社交、会议、办公等为主的常住型、差旅会议型商务酒店和以休闲居住、客卧家庭布局等为主的主题型、度假型、经济型酒店。居住主导区为车站500～1 000 m范围，以开发SOHO主题公寓、服务式主题公寓、商业住宅为主，发展服务于城市白领阶层、SOHO一族、时尚人群等为主的SOHO主题公寓和服务式主题公寓，辅以发展高端精装公寓和适量的商业设施及乙级写字楼。

图3 温州站TOD开发功能布局图

（4）效益分析。在TOD理念引导下，以温州站综合交通枢纽站为核心，充分利用片区土地资源，着力打造集商住、办公、娱乐、休闲、交通为一体的温州新中心。一期规划1.31 km2，其土地价格现已从9 000元/m2（600万元/亩）涨到29 999元/m2（2 000万元/亩），土地价值净增300亿元。同时，铁路两侧均衡发展，土地资源将得到充分利用，不但实现了旧城改造退二进三，而且将打造成温州最具魅力的商住综合区。

2.2.2社区型TOD——瑶溪特色小镇

（1）环境现状。轨道交通瑶溪北站位于温强路与规划中的温州大道交叉口，为中心型站点，占地面积约0.98 km2。规划片区位于大罗山脚下，靠近瑶溪风景名胜区，北侧紧邻金温铁路，东侧为大面积农田，西侧为茅永路，紧邻底岭下村，周边空旷，水塘较多。

（2）业态定位。本基地新一轮城镇规划定位为龙湾城市副中心，与瑶溪风景区毗邻，一轴两节点，连接龙湾与市区；纳入科技城总体布局，规划建设小型轨道站点综合体，融合商业、办公、居住等多种复合功能作为其子项目并联合温州高新园区管委会共同开发，重点引导发展商贸商务、品质居住等业态，努力打造产城融合的“瑶北TOD创智特色小镇”。

（3）TOD模式建设方案。依托该片区在大罗山的山脚下及目前还未开发的地貌，片区又靠近瑶溪风景名胜区，其作为CBD的居住服务、生活服务的城市社区是较好的发展方向（见图4）。核心开发区为站点200 m范围内，以开发现代化购物中心、高档写字楼、中高档酒店以及部分商住等为主，为社区和周边城镇提供高品质休闲、购物和娱乐服务。综合商服区为站点200～600 m范围，引入大型综合性商业项目，在站点周边建设商业综合体，将商业、娱乐、休闲、办公融为一体，提供商务办公、研发设计、咨询、法律、销售等服务，发展以星级商务酒店为主，经济型酒店为辅，以服务科技城及瑶溪组团居民。高尚居住区为站点600～1 500 m范围，实施整体改造，商业、住宅以刚需为主，适当考虑改善型住房和社区服务设施，为城市年轻一代提供快节奏现代生活模式；同时，考虑周边的科技城、产业配套，配备一定规模的服务式主题公寓。滨水休闲区贯穿片区中部，沿河设计布置小游园和健身休闲设施，为小区居民提供休闲设施和场地。

图4 瑶溪北站TOD开发功能布局图

（4）效益分析。该片区借助TOD理念，在市域铁路引领下，市政府调整城市规划，着力打造特色小镇、创投特区、智慧休闲之镇，作为科技园的后花园。一期规划0.98 km2，其土地价格现已从4 500元/m2（300万元/亩）涨到9 750元/m2（650万元/亩），土地价值净增60亿元。同时，随着城镇化建设，实现了旧城改造；农房集聚，退二进三，释放了大量可开发的土地用于城镇化建设；完善了城市功能，美化了城市环境，改善了居民生活。

3 思考与建议

3.1 市政府牵头，成立联合工作组

温州的市域铁路线路里程长、空间跨度大，涉及到的区、县、镇较多，且轨道交通结合新型城镇化的发展模式涉及到政府的职能部门较多。因此，需要建立由政府、温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司和沿线开发商组成的开发团队，本着“共赢”的理念，将S1沿线土地、站点、地下空间等资源开发与沿线服务业等一系列相关活动进行统一规划，分期实施，确保一张蓝图实施到底。并由市政府牵头，组织市域铁路公司、各区县政府、市区两级市政部门、交通部门、规划部门、国土部门、招商部门等相关委办局组成联合工作组，提高协同性以及沟通和办事效率，遇到问题集中解决，协作推进轨道交通发展及沿线新型城镇化建设。

3.2 创新政策支持，联动推进

TOD模式建设新型城镇化是温州发展的全新课题，需要政府创新政策对其进行支持。需要加大土地政策扶持。温州在新型城镇化实际运作中，土地指标、占补平衡以及标田补偿等工作极难破冰，相关的政策规定固化，致使轨道交通与沿线新型城镇化建设难以同步，沿线土地资源高效、集约开发目标难以实现。因此，需要政府审时度势，大力支持轨道交通引导新型城镇化建设，及时出台相关政策，完善管理体系，确保轨道交通车站周边土地优先开发，用于新型城镇化建设。这样，才能保证轨道交通与沿线土地开发同步推进，才能发挥TOD最佳效益。同时，在运用TOD模式建设新型城镇化的过程中，从温州的情况来看，不同组团、不同区段也需要借助轨道交通的建设解决新型城镇化建设过程中的不同问题，如通过轨道交通促进旧城改造、城市修补、特色小镇的建设。因此，应积极探索多政策联动效应，打好组合拳，更好地推进新型城镇化建设。

3.3 政府引领，市场为主，创新融资模式

建议完善招商引资工作：成立招商领导小组，由温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司主要领导担任负责人，会同有关部门和企业，拓宽招商渠道，创新招商模式，加大招商力度，引进国内外先进的服务业业态、知名企业及著名品牌。同时，加强对服务业项目开发商招商引资工作的指导和服务，指导帮助商业策划、中介代理、品牌经销商、代理商等企业与项目开发商建立联系渠道。做好服务业项目的前期研究和项目策划，编制项目指南，通过网络、电视台等各种方式定期向社会发布，提出项目建设基本要求，引导社会资本参与投资。新一轮城镇化需借助TOD的理念，应充分发挥政府的引导作用，完善沿线的发展规划和用地布局，完善土地、资金等相关政策，创新财政机制，为新型城镇化的建设创造良好的投融资环境，并依托市场行为创新融资模式，以保障轨道交通沿线新型城镇化发展的资金需求。

3.4 谋划沿线重大项目，统筹推进站点综合开发

建议建立S1沿线城镇化项目动态库，坚持重大项目带动战略，按照储备一批、规划一批、建设一批、滚动建设、分期实施的原则，着力推进已有项目的建设进程，围绕重点发展行业精心包装推出一批重大项目，不断充实S1沿线重大项目库，带动沿线城镇化建设；以统筹规划、多点融合、单点突出的原则，统筹推进站点综合开发。

3.5 完善基础设施配套，提升TOD模式应用效益

在S1沿线城镇化规划建设中，要充分尊重城市总规及片区详规，将S1线各站点之间的联系及其与周边片区的联系进行整体考虑和统筹安排，注重相互间的衔接和协调，引导城市空间有序增长，控制城市的无序蔓延。一方面，需要加强公共交通设施建设,作好站点周边路网优化，形成以站点为核心、向四周放射的布局；合理引导公交站台、出租车上下客点、公共停车场等各种交通设施布局，作好站点与各种交通工具间的接驳设置，实现站点换乘无缝对接；以站点及综合体开发为核心，优化公交线路布局，提高区域的可通达性；注重慢行系统、空中链接系统等的一体化设计，创建友好的慢行空间，改变居民出行方式。另一方面，全力建设公共服务设施，加快构建公共服务体系，在S1沿线科学布局一定规模的公共停车场、公园、学校、文化体育、医疗卫生以及社区服务中心等公共设施，提高沿线对城市发展的综合承载力。第三，加块推进沿线文化设施建设，合理布局数字化公共图书馆、演艺中心、展览馆、文化广场等标志性的文化设施，营造浓厚的文化氛围，提升文化品位。第四，逐步完善S1沿线固体废物、生活垃圾等收集处理设施，大力推进五水（治污水、防洪水、排涝水、保供水、抓节水）共治工程，完善街心花园、空中连接绿道、道路绿化等立体生态绿化工程；积极做好S1线工程建设与运营对周边居民的噪声污染防范工作。

3.6 发展模式经试点后积极推广

S1沿线各组团的新型城镇化发展条件与发展进程并不相同，因此无法全面同步推进TOD带动新型城镇化的发展模式。由于该模式尚未健全和成熟，还在探索过程中，因此建议选取具有代表性、条件相对成熟的组团作为试点，先行推进，积累一定经验后再在其他组团推广。同时，建议在建设过程中探索公共事业优先、产业培育为重、加强人口聚集与商业活力，进而带动新城镇全面发展的路径。

4 结语

我国新一轮的城市轨道交通建设已涵盖了部分二、三线城市，资金压力、融资模式、运行效益等问题需要理性分析和客观面对。在完善基础设施、优化城市结构、发展新型城镇化的同时，要合理考虑效益平衡。目前，很多城市都在倡导和利用TOD模式开发和建设城市轨道交通，温州市的轨道交通制式选择和建设理念勇于探索创新，采用市域铁路的型式，融合城镇化建设，在建设好城市轨道交通的同时，推动了新型城镇化发展，一定程度上解决了建设成本和运营补亏。但是，在推进轨道交通+新型城镇化过程中也遇到了很多困难。希望通过温州市域铁路S1线部分典型站点城镇建设方案，以及相应的思考和建议，为市域铁路引导新一轮城镇化建设提供思路和方法，也为其他类似城市城镇化建设和轨道交通发展积累经验。

参考文献

［1］ 孟祥林，王印传.新型城乡形态下的农村城镇化问题研究［M］.北京：经济科学出版社，2013.

［2］ 张磊，华晨，鲍培培.公共交通导向式土地开发-可持续性的城市发展模式［J］.现代城市研究，2004（4）：46.

［3］ 马强.近年来北美关于TOD的研究进展［J］.国际城市规划，2009（增刊）：227.