“天价租金房”八成租出去了，先别着急点赞

2018-05-23闫肖锋

中国新闻周刊 2018年18期

闫肖锋

当前房市处于“冰冻”状态。一方面在限价高压态势下，土地流拍现象普遍，后续房源趋紧;另一方面房价依然高企，“租购并举”局面尚未形成。在此僵持局面下，大家等待有破局意义的试点事件出现。

5月13日，万科方面透露的数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计一2套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。其出租方案为：90平方米三居室的月租金为1.5万-1.8万元，180平方米以上的复式四居产品月租金为3万-4万元。据悉，翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

业界为北京首个企业自持租赁项目出租率超80%欢呼之余，不少民众则质疑，翡翠书院“租金追及房价”，并认为是“天价租金”。

“10年租金180万”这条新闻为什么不值得大众点赞？因为租户多为企业高管，并不是个人租的，是企业租来给高管的，其成功并不代表平民市场。

“房住不炒”不仅适用于新房、二手房，租房市场也应如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、“租购并举”，绝非为炒作者提供转场空间。

去年4月，北京市住房和城乡建设委员会以及北京市规划和国土资源管理委员会联合发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，其中第五条指出，“企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。”在此政策鼓励下，敢“吃螃蟹”的北京万科试水推出万科翡翠书院。但其成功出租只满足了部分高端人群，普罗大众仍然望楼兴叹。

如何实现“房住不炒”，实现“租售并举”，关键看地方政府。政府本来就应该重新调整它的定位，在住房政策上回归一个“公共物品提供者”的角色。就房地产市场而言，就是主要在于培育和扶持租赁市场，尤其是普通租赁市场。

那么，对于普通租赁市场地方政府应该怎么办？首先，得提供廉价土地，让有能力的房企作定向開发、定向招租，既让房企得利，也让民众租得到、租得起。

来自链家研究院的数据显示，在实现了“租购并举”的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。租赁房能够灵活满足人们不断变化的住房需求，能够实现职住平衡;假如房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全，其幸福感应不亚于自有住房。

“面粉（地价）比面包（房价）贵”是长期难于解决的问题，也是地方政府调控房价的尴尬之处。据中国社科院的研究报告显示，2017年土地平均成交价格比上年上涨，同比涨29%。这使得土地成本占房价的比重进一步提高。20t7年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

怎么办？实现“房住不炒”形势仍然严峻。对于扩大租赁市场，我们不应只满足于个案的成功，应建立长效机制。普通租赁市场发展了，自然会分流需求，进而抑制房价。