住宅专项维修资金管理与使用中的不足与建议

李晓宁

文章首先阐述住宅专项维修资金形成的背景。从交存标准不规范、资金贬值风险、资金使用难三个方面入手，分析维修资金管理使用中存在的问题，并提出优化使用和管理的措施。

一、住宅专项维修资金的形成

自改革开放以来，我国的住房制度由福利分房转变为买卖商品房不断发生改变。房屋类型的增多及其住房的私有化，使得房屋的维修、更新、改造的主体发生了变化。房屋内部维修由其产权人决定，但共有部份和共有设施设备的维修管理，则成了一大问题。

住宅专项维修资金被业界人成为“房屋的养老金”，它是政府倡导建立的带有储蓄性的资金。主要是为了保持房屋完好，延长房屋的使用寿命，保障业主居住安全。由此看来，它与每一位业主息息相关。在2007年由住建部和财政部联合颁发的《住宅专项维修资金管理办法》，不仅完善了维修资金制度，也对维修资金的应用以及管理标准进行了确定。

二、住宅专项维修资金管理与使用存在的问题

我市住宅专项维修资金管理中心隶属于市住房和城乡建设局。纳入管理范围的以市区内四区的住宅小区。取得首笔维修资金的时间为1999年6月，截止到2018年3月，交存总额为25亿元。使用1 3亿元。在具体的管理与使用中，我觉得主要有以下几方面的问题。

维修资金交存的标准划分不细致。我省住宅专项维修资金实施细则中体现，交存维修资金的标准为当地建筑安装工程每平方米造价的5% -6%。这种标准划分在业主的具体建筑施工费用标准上没有明确的界定。对于广大购房者来说，该如何去获得建筑施工费用的标准也没有明确说明，无法保证业主的知情权。

维修资金增值问题存在风险。随着商品房改革日趋完善，维修资金体系也逐渐庞大起来，大量的资金在账户上“沉睡”，但是《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》上明确规定，维修资金在正常使用的前提下，可以将闲置的资金用于购买一级市场国债。但是大多数，都是按照存款。这种单一的增值模式。现如今居民消赞价格指数的增长是明显大于存款利息的。实际上，维修资金的增值也就存在了风险。 维修资金使用存在难度。维修资金使用难是一个广泛、突出的问题。统计数据显示，2013年全国缴存的维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足1%。

我市使用率在0.22%，也不足1%。尤其是在使用时要经过资金支付范围专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用。这种情况存在相当大的难度，如有的业主长期未在本小区居住、或出租。而且业主的意见也很难统一。

维修资金在紧急情况下难以动用且范围不明确。实际中，在政府部门、物业企业以及业主对“紧急情况”没有达成共识。

三、优化住宅专项维修资金管理与使用中的措施

制定合理的交存标准。现行的维修资金管理实施细则中的标准是根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5% -6%来确定具体的交存单价。这个标准可以根据各地市的发达程度来适当的调整。当地的政府部门可以根据当地的经济水平以及群众的消费水平来确定标准。每隔一段时间可以向上级以及群众广发问计，及时向广大购房者公布反馈的意见。也可以全面宣传，让业主积极交存。

政府适当介入。由于维修资金使用的特殊性、决策的公共性及权属的私有性等特征，维修資金使用的监督管理必须由公共权力的介入来保障。地方政府可以成立专门负责维修资金的机构，下达专项经费，编制专门人员。这样更有利于推动此项工作。

多种渠道开展维修资金增值保值。从隶属管理看来。维修资金的增值保值主体是广大业主。但是业主往往不具备此类专业知识，例如政策法规、成本的具体核算等。由此看来，必须由专门的第三方机构进行经验维修资金。可以兼顾安全和利益的前提下采取多元化组合的投资方式。如在保证正常使用维修资金的情况下，一方面可以购买国债和地方性债务途径实现升值。另一部分可以由将其拆借给政府，满足城市发展的需求，发展地方性减设。

在当前的住宅专项维修资金管理与使用者，存在一些问题。因此要对这些问题进行有效的解决。完善住宅专项维修资金使用和管理机制，可以最大限度的发挥好维修资金的使用效率，维护社会的稳定。