“四月浪花”下的海南房地产

宋慧芳

从一地鸡毛到凤凰涅槃，浴火重生后海南的房地产市场如何在新时代新机遇下去房地产化？

2018年4月13日，在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上，习近平总书记宣布党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。然而就在30年前，刚刚建省并成立特区的海南，因为获得政策红利，房价一日千里，泡沫横飞，以致中央不得不出台调控政策，宣布控制银行资金进入房地产业，海南房地产“崩盘”。对于此次国家层面释放如此的重大红利，建设自由贸易试验区，海南如何在新时代新机遇中对房地产市场做到平稳发展，去房地产化，以致不再让历史重演。

4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。把海南此轮调控政策推到了制高点，可见其摆脱房地产的决心之大。

“举足轻重”的房地产

中国40年改革开放的历史上，唯一一次房地产泡沫破灭，便发生在海南，至今仍令人心有余悸。

1988年4月13日，海南行政区从广东省划出，独立建省，海南省和海南经济特区正式成立。7月30日，国务院发布《国务院办公厅关于各部门应支持海南省机构改革的通知》，要求加快开发建设海南省，建立我国最大的经济特区。海南经济特区成为中国最大的，也是唯一的省级经济特区。正是这样的一次历史机遇，使这个海滨小城一躍成为全国最大的改革开放“试验田”，引来无数人登岛淘金，房地产行业更可以用“轰轰烈烈”来形容。

1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元。随之而来的是海南房价的暴涨，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。五年内增长超过5.6倍。

1998年，央行宣布关闭海南发展银行，泡沫最终破灭。从1999年开始，海南用了七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，海南处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。

“海南房地产的教训不能忘。”2017年，国务院参事、原住建部副部长仇保兴在一次会议上，重提这段对海南带来沉重代价的阶段。“海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。”仇保兴说。

但不宽裕的财政（大约50%左右的支出来源于中央财政转移）、变形的产业结构，以及国家金融周期、房地产周期等原因，导致泡沫之后的海南，依旧由于特殊的区位优势对房地产行业有着较高的依赖，海南房地产市场持续受到资金追捧，房地产开发投资占固定资产投资比重一直居高不下，是近几年海南省经济增长的主要动力之一。

数据显示，2017年海南省固定资产投资完成4125.4亿元，其中房地产开发完成投资2053.11亿元，占据了半壁江山。

“海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。”海南住建厅表示，要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重。

中国城市发展研究院投资部主任刘诚在接受《中国经济信息》记者采访时表示，相信随着自由贸易港的成立，将进一步激活旅游、贸易、金融等板块的发展，房地产投资占比会相应下降。

地产迎来“新机遇”？

时隔30年，2018年4月13日，习近平总书记正式宣布党中央支持海南全岛建设自由贸易试验区的决定，这是继中央实施雄安新区部署后又一重大区域发展战略内容，为了能让海南经济的发展更好地依托实体经济而非依赖房地产。4月14日，党中央国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（以下简称《指导意见》），指出赋予海南经济特区改革开放新使命，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。

为避免出现上世纪90年代的地产泡沫，在海南建省办特区30周年大会结束三天后，4月16日，海南省住建厅火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，措辞严厉，“防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为”，并要求，“传达到每一名销售人员，做到全覆盖，不留死角。”

4月18日，在国家发改委召开的定时定主题新闻发布会上，国家发改委政策研究室主任、新闻发言人严鹏程表示，将会同有关部门和地方，全力推动支持海南新一轮改革开放政策措施的细化实化。对于房地产方面，严鹏表示，认真做好重大风险防范工作，将密切跟踪《指导意见》实施中可能遇到的问题，及时妥善应对，坚决防范炒房炒地产等投机行为。

尽管岛外人到海南购房的热情越来越高，但在海南省住建厅看来，如今海南的房地产业不会再重蹈以前“泡沫”的覆辙，原因在于，支撑房价上涨的动因和条件都发生了根本变化。海南住建厅表示，这种判断基于几个方面：

一是海南生态资源得天独厚，生态环境不断改善，经济社会稳步发展，配套设施逐步完善，发展情景不断向好，这些都将有力支撑海南房地产业发展。二是当前的海南房地产有实实在在的市场需求作为支撑，在海南实施限购、限贷、限转让等严控措施的情况下，仍有大量岛外人士前来购房，与上世纪90年代“击鼓传花”式的虚假需求截然不同。三是海南省商品房预售条件明显提高，新出让商品住宅用地均要求封顶后方可预售，有实实在在的建设投入，金融和社会风险大幅降低，显然有异于上世纪90年代“炒卖楼花”的发展模式。四是海南经济发展实力显著增强，应对风险的能力不断提高，能有效应对短期突发的市场风险，保持房地产平稳健康发展。

即便如此，在自贸港政策发布后，海南部分市场还是出现了非理性现象，开发商捂盘惜售，房价明显上涨。

4月20日，据《中国经济信息》记者向位于海口非限购区域的西海岸的某楼盘的销售人员了解到，“现在只剩140多平方米的四居，两居、三居全都卖完了。”该楼盘所在区域靠近海口市政府，属于重点建设的城市新区。据记者了解，一个月前，售楼处两居、三居可选余地还很大，均价在每平方米21000左右。销售人员还很含蓄的表示：“四月以后肯定就不是这个价格了。”而现在，该楼盘在售房网站上的价格显示，均价24000元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，海南是属于全国优势的旅游城市，而且近几年包括地产市场、旅游市场等在内的海南市场一直被看好。后续投资的机会仍然较大，且自由港政策更会提升其城市地位和区域价值。

“对于海南来说，当前是建省30周年，所以一些利好的信息很多，现在自由港的改革，势必加大各类资源的导入，尤其是在体制上就可以发挥更好的价值，进而利好此类省份商业机会增加。”严跃进表示，“当然越是这样，越要防范炒作，尤其是地产行业方面，要严管购房市场，防范各類投资投机需求的进入。尤其是沿海的类似海口、博鳌、三亚等城市都需要关注此类内容。”

“壮士断腕”去地产化

“房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。”海南省省长沈晓明在今年的全国两会上表示，即便如此，海南还是要痛下决心严控房地产。

其实，今年海南省政府工作报告就明确指出，在今后五年，决不让海南变成房地产加工厂，以“壮士断腕”的决心减少经济对房地产的依赖。同时，防范房地产风险，坚决遏制土地投机炒作，防止高地价推涨房价，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性。取而代之的是，发展热带高效农业、旅游业、互联网产业、医疗健康产业、海洋产业等十二个产业。

海南政府在房地产调控上的持续收紧正是未来经济动能调整目标下的先导行为，反映出未来海南在“改革开放”上的新动作将更多集中于产业结构调整中。

今年3月以来，海南省不断加大房地产调控力度，通过限购、限售等政策进行楼市调控。

3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，加码楼市限购政策，规定非琼籍居民家庭只能买一套，而且首付要不低于七成。按照规定，非海南本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。与此同时，海南省也要求实行差别化的信贷政策。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

除了加码限购政策之外，对“限售”也进行了加码，在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

4月10日，海南省住房公积金管理局下发《关于进一步维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》，要求受委托银行、住房公积金管理机构压缩贷款办理时限、公开业务办理流程、实现多部门信息共享，定期将在住房公积金管理局官方网站公开已备案楼盘信息。

海南调控步步升级，直至4月22日达到史上最严。4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

严跃进表示，海南出台全省限购充分说明了当前房地产市场调控的严峻性，为了防范炒作海南自由贸易区、自由港概念而做出全域限购的调控，本次调控在全国都非常罕见，其目的是为了管制购房投资投机行为，同时为海南自由港建设提供更好的环境。

“从购房需求看，近期各类炒作概念的现象增加，对于房地产市场来说，积极管控需求很有必要。而对于自由港来说，通过此类政策，利好房地产市场的稳定，也可以为后续发展提供更好的土地等资源的支持。”严跃进指出，从政策上还可以看出，对于生态县等禁止外地人购房的做法很大程度上也表明此类区域当前部分炒作很明显，影响了当地人的住房需求，所以必须采取类似禁止购房的做法。而对于海口、三亚、琼海采取60个月的社保限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房禁止向外地人出售，其目的是为了更好地保护当地人的购房需求，防止炒房现象发生。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者，本轮调控政策后，预计海南市场将很快降温，很可能出现类似环京出现的市场降温。但整体看，海南的自贸港概念，以及得天独厚的气候条件，海南房地产市场长远依然看好，特别是基础设施完善的区域。

需求端调控步步升级，然而对于供给端来说，虽然“自贸港”海南增加了对开发商的吸引力，却也提高了进入难度。严跃进将这一难度具化为三个方面。当行业进入的门槛提高时，房企进入的相关纳税考核、就业机会创造、环保方面的考核，都将面临着更高的要求和审批。再者，受环保管控，沿海房产开发的约束增加，开发商在类似城市的投资确实需要防范相应的风险，类似填海造房等管控会很明显。此外，海南自由港未来的重点还不明确，房企在进入过程中需要不断去研究未来海南城市的布局和规划。

“总体来讲，当前海南的政策逻辑很清晰，房住不炒的思路会延续，同时未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自由港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉。而对于此次如此严厉的调控政策，后续需要防范违规缴纳社保、虚假营销等。购房者看好海南市场但不要违规操作，海南全域限购使得‘房住不炒得到了全面的贯彻和落实。”严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时对于后市的影响表述到。