“限竞房”销售政策应尽快出台

宋慧芳

继摇号买车后，摇号买房也有可能在北京大面积实施。近日，有媒体曝出，北京“限房价、竞地价”项目（下称“限竞房”）将实行摇号选房。

据知情人士透露，管理部门正在酝酿对“限竞房”采用摇号销售的方式，并且政府拟将限竞房与共有产权房挂钩，涉及范围或将包括已入市限竞房和已成交的限竞房地块。当这样的消息流出时，市场一时风声鹤唳。

《中国经济信息》记者在采访中，北京丰台区一限竞房项目置业顾问告诉记者， “我们也在等（政策），政策出来后才能开盘销售。不过，要想真正的落实，大概要到7月份”。对此，多位业界人士均表示，“限竞房”摇号将是大概率事件，而且或向无房、刚需家庭倾斜。

据了解，早在去年底，就有两个房山的“限竞房”项目正式亮相，并在市场中进行项目的推广。之后的数月，前前后后传出几次即将入市的消息，但时至今日，这些项目仍旧处在蓄客阶段，并没有拿到预售许可证，自然也未能真正入市销售。

从2016年开始，北京开始出现“限竞房”地块。因其出让条件中，限定后续销售房价的基础上竞拍土地出让价格，成为此类地块的标志性特点。同时，出让地块通常还限定住房户型比例为“90/70”，即90平方米以下的住房面积占比70%以上。但值得注意的是，与符合较为严格申购条件的个人及家庭才可申请购买的“共有产权房”不同，“限竞房”属性仍是商品房。

据相关行业人士粗略统计，从2017年该类土地首次出让至今，北京已经出让的“限竞房”项目总货值在2300亿元上下。再加上今年住宅土地供应仍会延续限竞房和共有产权房并举的政策，可以预见未来至少2年内，限竞房都将是北京楼市成交主力军，企业要想在北京拿地，这样的项目几乎成为“必选题”。目前北京“限竞房”基本集中在五环周边，受到出让条件“90/70”政策的限制，90平方米户型将是主流。

因此，按照一些公司的计划，这些项目基本都定位为刚性改善性产品。虽然“限竞房”项目的利润不算高，但至少可以保证一定的项目利润。同时，由于之前“限竞房”项目的价格已经确定，企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升值来取得后续房价上涨带来的收益，而是通过快周转实现资金的快速回流，这也是此前企业不断拿下“限竞房”项目的主要原因。

按照传闻中的“限竞房改共有产权房”政策，政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目，拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额。产权持有比例或为1：9，即政府持有10%，购房者持有90%。这一部分房源不会改变产权性质，也就是说，还是限竞房。但业主再出售时，要根据共有产权房的销售规则，清算政府持有的产权比例。

传闻中政策一旦落地，对于限竞房市场可谓杀伤力极强。中原地产分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者，政策出台对于已拿到限竞房地块的开发商来说打击最大，因为这些地块在拿地的时候，市场价格还处于高点。随着去年以来二手房市場的价格持续下跌，除个别项目外，大部分限竞房的性价比已经消失。可以说，限竞房的项目销售已经非常艰难，再有新政策加压就更加不好卖。

就目前情况来看，张大伟表示，调控政策不应该事后加码，毕竟开发商手里已经积压5000亿元以上的货值。而这些限价房等也是市场急需的刚需住宅。销售政策应该尽快出台，这样才能维持市场的正常运转。