探索租房落户过程中需要注意的几点问题

闫博

一、背景形势：越演越烈的“人才争夺战”

2017年3月1日，被称为“史上最宽松”的西安户籍新政落地实施，打响了“人才争夺战”的第一枪。随后，武汉、成都、重庆相继发布人才引进政策，“抢人大战”愈演愈烈。2017年全年，西安落户人口增加超过25.7万人，武汉、成都户籍人口分别增加19.8万人、36.4万人，重庆全市常住人口比上年增加26.73万人。

二、政策基础：探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户

2018年3月9日，国家发展改革委印发《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，要求全面放宽城市落户条件。鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。中小城市和建制镇要全面放开落户限制。探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

三、需要注意的几点问题

（一）房价过快上涨

人才引进增加了城市人口的总体规模，而且引入的外来人口基本都在本地无房，要长久留在本地发展，购房就成了刚需。以西安为例，截止4月，2018年落户人口已超过30万，超过了2017年的总量，如此迅猛的人口增长，必将带来房价的快速增长。据房天下数据显示，2016年4月，西安新房均价6764元/㎡，2017年4月新房均价7590元/㎡，同比上涨12.21%；2018年4月新房均价11190元/㎡，同比上涨47.43%，2018年以来的房价涨幅排在全国第一，西安人感叹房价不断攀高的同时，又不得不抓紧买房。经历了2013-2015年的房价低谷，开发商铆足了劲想打个翻身仗，火爆的楼市居然使得西安成为继上海、南京、长沙、成都和杭州之后第六个摇号购房的城市，这在两年前均价还停留在7000元的西安楼市是无法想象的。房价并不是不能上涨，经历了多年低谷的西安楼市，确实有补涨的空间，而且随着经济的发展，房价上涨也是必然现象，只是过快上涨就会带来相应危害。第一，不利于居民生活水平提高。当房价迅速上涨、超出人们可承受的范围时，将直接或者间接地诱发非房屋商品需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。第二，导致商务成本提高。劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量下降，会提出增加工资的要求，进而导致企业生产成本提高；企业经营活动中的土地费用支出也会随房价上涨而增加。第三，加剧财富两极分化。在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价；从而加剧社会财富的两极分化。

（二）稀缺资源争夺

城市的发展离不开人口的带动，但是人口快速增长，也必将给城市带来相应的负担。一方面会面临本地人口增加带来的资源紧张，另一方面也会面临外地人口的争夺挑战。据西安市教育局官方数据显示，2016年西安市有1190所小学，2017年1125所，同期减少了65所。西安市卫计委官方数据显示，2016年末，全市医疗卫生机构总数5869个，比上年增加67个。其中：医院292个，基层医疗卫生机构5338个，专业公共卫生机构213个。与上年比较，医院减少3个，基层医疗卫生机构增加93个，专业公共卫生机构减少25个。人口规模迅速增长，而社会稀缺资源并没有同步跟进，必将加剧上学难、看病难问题。

以高考资源为例，陕西是教育资源大省，有着西安交通大学、西北工业大学、西北大学、陕西师范大学等知名院校，本地高考学子有着得天独厚的入学机会。得益于人口基数小和计划生育政策，近年来陕西适龄高考人数一直呈缓慢减少趋势，据新浪网数据显示，2017年陕西高考报名31.9万人，一本录取率14.60%；反觀相邻省份河南，2017年高考报名82.6万人，一本录取率7.73%，四川2017年高考报名57万人，一本录取率10.70%。虽然应试教育一直饱受争议，但目前高考确实是最公平的改变学子命运的途径，所以家长们也是想方设法帮孩子取得好成绩，在前些年户籍制度严苛的时候，我们就常听到高考移民的消息，随着高铁网络的发展，城市间的距离越来越近，在陕高考可能成为临近高考大省家长们落户西安的一大动机。如果严格执行教育规定，在陕高考必须户籍和学籍同时满三年，且父母在陕缴纳社保满三年，至少也能让落户父母为陕西服务三年，就怕人户分离，空挂学籍、社保的情况出现，那不仅没助力陕西经济发展，反而分食了陕西资源优势，与我们落户引人的初衷将背道而驰。

（三）城市管理难度加大

人口的快速增加，也将考验政府管理城市的能力和水平。以交通管理为例，2016年6月底，西安机动车保有量突破250万辆，近期内将突破300万辆，机动车的井喷式增长，给城市交通带来空前压力。根据数据统计，西安早晚高峰的车流量在30万到50万之间，十分之一的车辆上路已经使得道路拥堵不堪，如果更多的车辆行驶在路上，那城市交通将会直接瘫痪。其实西安市机动车保有量相对于道路承受能力早已饱和，据高德地图《2017年中国主要城市交通分析报告》显示，西安拥堵情况排在第13位，如何改善城市交通状况，解决出行堵、停车难问题，是政府面临的重要课题。近日，西安市环保局、交通局、公安局联合下发《关于实施机动车限行交通管理措施的通告》，规定4月16日至9月30日，在绕城高速内实行尾号限行，结合11月15日至3月15日的冬季限行，西安基本上已实行全年限行。从2017年冬季限行效果来看，一是空气质量改善效果明显。机动车四项主要污染物（PM2.5、一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物）排放量较限行前下降约17.5%，其中PM2.5浓度同比下降29.7%，PM10浓度同比下降18.6%，重度及以上污染天数同比下降51%。二是拥堵改善效果明显。西安限行后拥堵下降13.1%，是机动车限行后拥堵降幅最大的城市，每天可减少约44万次的机动车出行，高峰时减少约4.7万次机动车出行，二环内的平均车速也由每小时18.32公里提升至21公里，提升率约为15%。

限行不是解决拥堵的唯一办法，交通也不是城市管理的唯一课题，人口增长必然造成社会治安、公共建设、市容市貌等一系列问题的复杂化，这就要求管理者要有长远的眼光和非凡的智慧，在城市规划、城市建设及城市运行等方面，运用法律、经济、行政、技术等手段进行决策引导和协调服务，破解难题服务发展，将人口增长切实转化为发展动力。

（四）落户后的权利尚未明确

户籍政策仅涉及公安机关一家，但附着在户籍上的权利则涉及教育、医疗、社保等多个行政部门，公安机关已经出台了租房落户的政策，而其他部门的政策并没有同步跟进，从而造成了落户后的权利不明确。还是以教育为例，目前大多数城市就近入学的标准，第一顺位是“房户合一”，也就是监护人是“房主+户主”，第二顺位是“房主”，第三顺位才是“租户”。很多热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，监护人非房主的情况都需要调剂。在当前优质教育资源仍处于极度紧缺的背景下，重点学校在录取过程中仍会对自有房和租房者进行排序，在一些热门重点学校，甚至会根据家长户籍、工作单位所在区域进行排序。如深圳在学位安排上探索积分入学办法，不仅需要考虑户籍、房产等情况，还考虑购房或租房时间、社保等情况。同样的问题也会出现在社保、医疗等方面，赋予租房落户者怎样的权利，以及如何保证权利的公平，还有待相关部门具体方案的出台。

四、结语

人才是社会发展的第一资本，城市综合实力的竞争最终体现在人才的角逐，谁在人才上取得了数量和质量的优势，谁就具备了成功的基础。当今各大二线城市已进入争夺人才的白热化阶段，管理者在不拘一格、广辟蹊径的同时，也要具备高瞻远瞩的眼光和运筹帷幄的智慧，调查清实际情况，谋划明长远战略，预判到发展趋势，解决好突发问题，真正的将人才引进来、用上去，助力城市发展，实现追赶超越。

（作者单位：西北大学）