地铁通勤条件和站点距离对房租价格的影响——以北京地铁5号线为例*

向 榛

(山东大学经济研究院，山东 济南 250100)

交通条件是影响房产市场价格高低的一个非常重要因素，地铁能够极大缩短交通时间，提高出行效率；因此相对于其他交通设施，地铁对于其周边区域住房价格和房租价格的影响更为明显.董藩等[1]通过研究北京地铁五号线沿线住宅市场发现，地铁站点距离、环线位置以及南北方位，都是影响住宅市场和房租市场价格的重要因素，并且呈现很大的差异.陈中[2]认为地铁沿线房租的上涨主要源于交通的极大改善.他的调查表明，深圳地铁沿线的租房价格在地铁在建之初就上涨了20%左右，而在地铁开通之后，房租价格继续上涨了15%～25%.赵娜[3]调查了北京市中心城区、外城四区和近郊的房租，发现在地铁票价增加后，居住在郊区的人员有部分搬到了工作地附近居住，地铁通勤票价和通勤距离的增加，对房租价格具有降低作用.目前已有的研究主要集中在地铁通勤条件对地铁周边房价的影响，针对沿线房租市场影响的不多；即使涉及周边房租价格的文献，也大多仅从地铁建成前后房租差异的角度进行对比.

随着北京城市规模不断扩大，外来务工人员越来越多，已经成为北京地铁沿线房屋租赁的主要群体.在求租住房时，交通成本是求租人考虑的重要因素之一.由于近年来北京房价的迅速增长，北京房租市场的交易价格也随之攀升,北京市主要的CBD周边房租已经超过大多数行业里入职不久人群的经济承受能力，于是更多的人选择在离市中心较远的郊区租房居住.因此交通时间成本开始成为北京普通务工者租房考虑的重要因素，从而使得地铁交通线路极大地影响房租价格.笔者仍以北京地铁5号线为例，从地铁站点纵向对比和横向对比的2个角度，通过定量分析，研究地铁通勤条件和站点距离对地铁沿线不同离区间房租价格的影响情况.

1 样本的选取

北京地铁5号线属于南北走向，南北末端周边区域的环境有所不同.5号线最南端的宋家庄站周边处于三环沿线，而北端的天通苑北站一直延伸到五环开外，北段涵盖的区域范围更广.因此，笔者选取5号线北段张由自忠路站至天通苑北站具有代表性的4个站点进行研究，以站点为中心分别在距离地铁站<500 m，500～<1 000 m，1 000～<2 000 m和2 000～<3 000 m 4个区间内随机挑选居住条件相近的住房样本.区间距离根据百度电子地图标记的最佳路线确定，同一区域范围公允价格标准主要参考各大交易平台挂牌价要价、成交价的公允价均值，其他数据也参考部分实地考察的情况.

纵向对比以市中心为参照、以地铁站点周边相同距离区间的样本住房租金价格均值做纵向对照分析，来研究地铁通勤时间成本对房租价格的影响；横向对比以样本地铁站为参照，分别以距离站点不同的区间内的样本住房租金均值做横向对照分析，来研究地铁站点距离对住房租金价格的影响.因为主要考虑地铁沿线效应对周边住房租金的影响，因此在选取住房样本时，为了避免通货膨胀的影响，考察的是样本住房同一时间段内的租金；为了避免工作地的聚集效应和生活设施效应的影响，选取横向样本量数量足以消除聚集效应产生的误差；为了避免因为居住环境和条件不同而产生的价格差异，样本住房选取装修水平和生活设施相近、房型基本相同的主卧单间或者酒店式公寓单间进行对比.

2 地铁通勤条件对房租价格的影响

通勤条件纵向对比的4个地铁站点分别为天通苑北站、立水桥南站、惠新西街南口站和张自忠路站，从北到南以天安门广场为参照，4个地铁站几乎是垂直于市中心分布，与天安门广场之间的距离比较直观，能准确反映4个地铁站到市中心的距离.每个地铁站选取500～<1 000 m 范围内30套居住环境和条件相近的出租房作为样本，样本住房的装修水平、生活设施、小区环境和周边工作地聚集程度相近，户型基本相同.房租均价结果列于表1.

表1 地铁通勤条件对站点周边房租均价的影响Table 1 Impact of Subway Commuting Accessibility on Rental Prices of Realty Peripheral to Stations

注：距离数据来源于百度电子地图；房租价格来源于58同城网和赶集网成交记录.

从表1可以看出，房租价格与其距市中心距离成负相关，距离市中心距离越近，房租价格越高.从天通苑北到立水桥南的区间，房租价格上涨了4.61元/m2，上涨幅度为4.97%，每接近市中心1 km平均增长0.60个百分点；从立水桥南到惠新西街南口的区间，房租价格上涨了6.20元/m2，上涨幅度为6.36%，每接近市中心1 km平均增长0.94个百分点；从惠新西街南口到张自忠路的区间，价格上涨了80.51元/m2，上涨幅度为77.70%，每接近市中心1 km平均增长15.54个百分点.从以上分析可知，在距离市中心25～10 km的地段，房租呈上涨趋势，但增加并不明显；在距市中心10～5 km地段，房租价格呈突跃式增长.

因为选取的4个地铁站的间距比较均匀，从务工者的交通时间成本上来看，地铁站之间也比较均匀，但房租价格却在最后一个阶段即距市中心5 km段出现迅猛增长，原因很难从房租的地铁效应来解释，更多的可能在于越靠近市中心，越无法忽视中心地段房价畸高因素.也就是说距离市中心10 km以内房租价格迅猛上涨更多的可能是因为从三环附近(惠新西街南口地铁站附近)到二环内(张自忠路站)，房价区位因素导致的房租价格增长.

为了验证以上猜测，笔者通过百度地图测算后进行了实地考察，采集了4个地铁站之间以它们到达市中心主要工作聚集地通勤时间的数据信息.从天通苑北到北京的主要CBD地区，包括西城区金融街和东城区的国贸，上下班高峰期均不超过1.5 h，4个样本地铁站之间的行车时间基本上在11～13 min之间.也就是说，即使从最靠近市中心的张自忠路站出发，去往2个最主要CBD或者附近的工作地，相对于天通苑北站节约的交通时间平均也只有30 min左右，而相对于上一站惠新西街南口，节约时间不超过13 min.因此从通勤者的需求心理推断，交通时间的缩短不能全部体现惠新西街南口站到张自忠路站房租价格的迅猛上涨原因.

毋庸置疑，越靠近城市中心，房价会呈现大幅上升的趋势.因此在进行地铁通勤条件纵向分析时，需要排除房价区位因素的影响.在4个地铁站横向距离3 000～<5 000 m范围内各选取30个样本住房，作为参照组进行通勤因素影响的影响净值分析.这些样本和对应的500～<1 000 m范围住房样本基本上处于同一水平位置，除地铁因素外，其他条件相似.由于参照组样本和地铁站距离较远，因此客观上其房租价格受地铁通勤影响较小.计算这些样本的房租价格均值，用相应500～<1 000 m范围房租价格减去该均值，即可得到地铁沿线房租受通勤因素影响的净值.所得结果列于表2.

表2 地铁站沿线房租受到地铁通勤因素影响的净值Table 2 Net Value of Rental Prices of Realty Concerning Subway Commuting Accessibility

注：距离数据来源于百度电子地图；房租价格来源于58同城网和赶集网成交记录.

从表3可以看出，4个站点沿线住房租金受地铁通勤条件的绝对影响有限，其影响净值最低贡献了房租的8.88%，最高也只贡献了房租的16.20%，这与上文笔者的猜测相吻合.但是由北到南，距离市中心越近，其贡献率越大，区间增长率也越快，并在10 km以内出现突跃式增长.从天通苑北到立水桥南，净值的区间增长率为24.88%，每接近市中心1 km平均增长3.00个百分点；从立水桥南到惠新西街南口，净值的区间增长率为28.76%，每接近市中心1 km平均增长4.23个百分点；从惠新西街南口到张自忠路，净值的区间增长率为125.13%，每接近市中心1 km平均增长25.03个百分点.由此可见，因地铁通勤因素影响增值最快的区间是惠新西街南口站到张自忠路站，越靠近市中心，地铁通勤条件对房租的影响越大，影响净值的增长率也越快.

3 地铁站点距离对房租价格的影响

研究北京地铁5号线站点距离对房租价格的影响，笔者选取的横向对比样本住房主要集中在距离市中心城区较远的比较有代表性的天通苑北和立水桥南地铁站周边，原因在于距离市中心相对较近的住房，其一来房租受房价区位因素的影响远超过地铁通勤因素的影响，二来可供选择的便捷通勤方式也更加多样化.

在天通苑北和立水桥南地铁站周边，分别选取<500 m，500～<1000 m，1 000～<2 000 m和2 000 ～<3 000 m 4个区间居住环境和条件基本相同的各30个住房样本，进行横向对比分析.结果列于表3.

表3 地铁站点距离对房租价格的影响Table 3 Impact of Subway Station Distance on Realty Rental Prices

注：距离数据来源于百度电子地图；房租价格来源于58同城网和赶集网成交记录.

从表3可以看出，随着与地铁站点距离的增加，房租价格呈现下降趋势.从<500 m范围到500～<1 000 m范围两区间房租的变化幅度最大,天通苑北站周边两区间房租下降了23.45%，立水桥南站周边两区间房租下降了41.65%；从500～<1 000 m范围到1 000～<2 000 m范围，天通苑北站周边两区间房租下降了5.90%，立水桥南站周边两区间房租下降了4.83%；从1 000～<2 000 m 范围到2 000～<3 000 m范围，天通苑北站周边两区间房租下降了9.37%，立水桥南站周边两区间房租下降了9.93%.原因可能在于，500 m以内的住房，去往地铁站完全可以步行，所耗费的时间非常短，可以大大减少交通时间成本；而500 m以外，去往地铁站人时间成本会大幅度增加.不难看出，地铁站500 m范围内属于房屋租赁的“黄金区域”，房租价格受到地铁交通因素的影响最大，房租增值最多.超过500 m后，房租开始大幅下降，超过1 000 m，下降的幅度逐渐减小.但在2 000～<3 000 m范围内，由地铁通勤而减少时间成本的功能大幅减弱，房租价格的下降幅度超过了1 000～<2 000 m范围下降幅度.

4 小结

北京地铁5号线沿线和站点周边房租受地铁通勤条件和站点距离因素影响的变化结果表明，地铁沿线住房租金随住房与城市中心地铁交通距离的减小而增加，越靠近市中心增加的幅度越大，增长的速度越快，在10 km以内出现突跃式增长；地铁站点周边住房租金随住房与站点之间距离的减少而增加，在距离地铁站点500 m范围以内，住房平均租金最高，增长速度最快.对于投资房产用于租赁的投资者而言，在居住环境和条件相近的情况下，选择地铁沿线距离市中心10 km以内的房产，可为投资者带来更多的房租增值回报；沿线站点周边距离地铁站点500 m以内的房产，最有利于投资者，超过地铁站点2 000 m的住房基本上无法满足改善交通、缩短通勤时间的需要，不适用于租赁投资.

参考文献：

[1] 董 藩,丁 宏,赵安平.通勤成本与轨道交通周边房价的空间分布——以北京地铁五号线周边住宅市场为例的实证分析[J].北京师范大学学报(社会科学版),2009(4):137-143.

[2] 陈 中.深圳地铁5号线开通 总投资200亿元[EB/OL].[2017-09-10].http:∥finance.qq.com/a/20110623/000946.htm.

[3] 赵 娜.地铁价涨在即 郊区房租恐变[N].消费日报，2014-10-31(A03).

[4] 秦 琳,许 苑,柳鹏程.地铁对沿线房价的影响分析——以江苏南京某地铁线路为例[J].现代商贸工业,2014,26(20):132-134.

[5] 王岳龙.地铁开通对房价影响的实证研究[J].经济评论,2015(3):56-71.

[6] 韩永超,陈 春,沈昊婧.基于特征价格模型的重庆轨道交通对沿线房价的影响研究——以轨道3号线为例[J].价格月刊,2017(1):6-10.