BIM等技术在地产品质管理中的应用浅析

(上海中建东孚投资发展有限公司,上海 200122)

1 引言

近几年，建筑信息模型(BIM)技术日渐成熟，虚拟现实(VR)逐渐进入了普及性应用阶段。BIM是以建筑工程项目各项相关信息数据作为模型的基础，通过数据信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息，具有可视化、信息唯一、协同性的特点。VR是一种模拟虚拟世界的交互式仿真系统，利用计算机融合多源信息，通过三维动态视景去感知实体行为下的虚拟世界，具有接近真实的可视化效果和沉浸式体验。BIM模型为VR提供了内容和场景，VR为BIM弥补了视觉表现真实度差的短板，二者结合完美的实现了系统仿真。

房地产企业作为建筑工程的业主方，对BIM及VR的应用进行了大量的实践探索，其中品质管理是一个重要的应用方向。基于移动互联网的BIM+VR技术解决产品感知困难、品质数据分散、品质检查环节信息不畅等问题，这一方法正被越来越多的地产企业所采用。

2 传统房地产品质管理存在的问题

品质管理作为房地产企业的核心竞争力要素，正在被越来越多的房地产企业所重视。但是，传统的品质管理在落地环节面临众多的问题与挑战：

2.1 产品品质感知困难

在传统的品质管理模式下，产品建设完成之前，都是先以概念、图纸等设计语言形式存在的，具有一定的抽象性、专业性，非专业人士感知比较困难。为了使客户能形象地感知产品的品质，往往通过建设样板房、展示区的方式进行具象化的展示，而这些展示都需要投入大量的建造成本，造成成本浪费。即便是建了样板房、展示区，也只是对产品品质起到管中窥豹的作用，不能对产品的品质产生完整的认识。

2.2 产品品质数据分散

在传统的品质管理模式下，房地产的品质数据主要分布在各类设计图纸中，各专业的图纸数据相互隔离，很难做到统一、协调、交圈。

2.3 品质信息不对称

地产企业为了最终向消费者提供高质量的合格产品，设置了各种质量检查环节。而信息的不透明、不对称造成了检测的重复，如建造单位自检，监理验收，项目部验收，客户服务部门代表客户进行查验，物业部门承接查验，客户最终验收。虽然投入了大量的人力物力，结果事倍功半。

当前“新技术”浪潮风起云涌，在BIM+VR等新技术支持下，为房地产企业品质管理提升提供了新的可能。

3 BIM支持下房地产品质管理实施方案

3.1 主要技术路线

利用BIM可视化特点，解决建筑产品空间结构之间关系表达难题，降低了客户(或潜在客户)对产品的理解难度。而BIM+VR技术使客户身临其境地感受建筑产品的功能，包括：空间、日照、灯光、人流。同时，有助于设计、施工、运维、客户对建筑产品品质的理解，从而把好设计源头的品质关。

利用BIM信息唯一性的特点，解决产品品质数据分散造成的信息混乱。由于BIM中构件、设备具有唯一的ID，可以将外部数据与之挂接。形成基于BIM这个“锚”的数据集，避免了数据因分散造成多入口录入而产生的混乱。

利用移动互联网技术，解决品质管理环节信息采集的及时性。而信息管理系统是有效管理品质信息产生、流动、存储的最好工具。

因此，将BIM、VR、移动互联网等技术结合起来，构建一个完整的品质管理系统，是房地产企业品质管理的必然选择。

3.2 系统架构

在BIM、VR等新技术支持之下，地产企业构建一个完整的品质管理系统，其总体技术概要设计如图1所示：

图1 品质管理系统总体技术概要设计

地产企业品质管理系统对数据层、支撑层、业务层、展现层进行细化设计，系统业务功能包含项目、人员、检查点、检查标准等基础信息管理； 在BIM引擎、GIS引擎、VR引擎的支撑之下房地产品质评估与整改，及在评估数据基础之上进行统计与分析； 根据不同的业务场景通过WEB或手机方式进行展现及交互。

3.2.1 利用BIM系统承载品质标准

产品品质是设计出来的，设计管理是品质管理的源头。产品品质属性在BIM系统中进行定义与存贮，人们可以方便地获得产品各个部位、构件的品质设计要求信息，据此进行生产、加工。

为了更加直观地反映设计成果，BIM技术可以与VR结合，可以方便将设计成果转换为人们容易感知的场景。这样，房地产企业可以形象化地向客户介绍产品，让客户能在选择产品的时候充分了解产品的品质，突破物理时空的限制。

同时，BIM设计可以有效地解决产品的标准化及个性化的冲突。产品线是解决标准化的问题； 定制化是解决个性化的问题。利用BIM的数字化特性，可以方便地进行产品线复制； 通过可选件的选择与替换，其结果马上体现在BIM系统中，从而实现个性化定制。

3.2.2 利用品质管理系统对房地产全过程进行品质监控

产品品质是设计出来的，对于房地产企业而言，其品质管理贯穿目标设定、施工、交付、运维全过程(图2)。

图2 全过程品质管理

在目标设定阶段，首先是设计成果的数字化，也就是BIM模型的建立； 其次是通过策划，确定设计成果由谁、在哪个时间点实现； 再次通过招投标的方式，将设计成果转换为技术要求，成为甲方与实施供应商共同的质量目标。

在施工阶段，乙方、监理方、业主方对产品的形成过程进行品质监控，包括材料进场验收，工程样板的验收、现场工程检查、实测实量、工序完成验收、最后的完工确认等，确保质量目标的实现。

在工程交付阶段，由公司客户服务部门代表客户对产品进行验收，再由物业进行承接查验，最后向最终客户进行正式交付。

在运维阶段，对产品进行日常的运维，对重要的设备进行巡检，对于客户所提的质量问题进行处理与解决。

对于以上各个阶段的品质管理业务内容及流程，均可以通过信息化工具进行支撑。

图4 中建广场BIM技术路线

3.2.3 利用移动应用提高操作的便捷性

原生的BIM模型，因为承载的信息数据比较多，一个BIM模型动辄需要几个G的存贮空间，只适合在PC端运行。我们可以抽离其中部分内容，进行模型的轻量化，这样就可以在手机等移动终端进行操作了。

利用手机进行质量检测，可以在PC端的BIM模型中选定检查点，确定检测标准，确定检测路线。通过模型轻量化，可以向手机传送一个三维化的图片，检测路线可以由几个高亮化的检测点组成，点击某一个检测点，可以显示其相关的检测标准。

检查人员拿着手机可以去相应的检测点进行检查，可以在手机端反馈检测结果，如果需要整改，可以在手机端进行任务分发； 整改人收到整改任务后进行整改，并将整改结果拍照上传，由检测人确认整改完成。

4 应用案例—上海中建广场

4.1 工程概况

中建广场位于上海浦东新区高科西路889号，拥有3.8万m2国际5A超甲级写字楼， 1.6万m2沿河绿地， 1.2万m2乐活商业。中建广场使用了60项绿色建筑技术，项目获得了国家设计和运营绿色三星、美国LEED金级预认证。

图3 中建广场项目效果图

图5 中建广场BIM模型示例

图6 中建广场VR应用示例

4.2 主要实施方案

在中建广场项目BIM应用中，利用到的BIM软件多达几十种，通过对各软件进行详细的调研，最终选择以Autodesk公司Revit为建模软件，协同其他分析软件对建筑性能进行分析，并辅以其它软件完善整个项目BIM体系。

图7 中建广场质量检查示例

中建广场由业主方牵头，设计和施工总包突破传统的较为孤立的工作模式，建立新的协作机制，各参与方围绕BIM模型开展协调和交底工作，施工总包通过BIM模型向设计反馈和说明现场情况，业主能全程实时把控项目的进度项目质量。

中建广场由将BIM模型与VR结合，对产品的实现进行了数字化模拟，如对自然采光效果进行验证分析，判断是否符合绿色建筑目标要求，并据此优化幕墙可见光参数。

建造到交付全过程质量监控，扫描检测点位的二维码，从BIM系统中获取该点位的设计目标信息，实际测量值与目标值进行对比，可以查别质量是否合格，同时可以将该点位的实测值在手机中记录，自动归集至品质管理系统中进行保存。通过基于BIM的移动检测的充分应用，为产品品质的管理与提升提供了坚实的基础。

4.3 主要实施成果

4.3.1 统一品质管理的数据载体

BIM系统记录了品质要求、品质核查成果，实现了品质数据统一存储，保证数据的唯一性。

4.3.2 过程品质数据有序管理

利用信息系统保留每次检查的检查结果，如总包自检，监理检查等。这些结果保留后，甲方项目部及其上级管理部门可以根据统计学的抽样方式，抽查其中的某些检查项，重点检查实际值与所记录的检查值之间的差异，其结果更加科学、可信。

4.3.3 品质数据价值挖掘

利用品质管理系统积累的大量数据，进行大数据分析，可以确定产品品质的改进方向，为合作方评价提供数据支持。

5 总结

BIM、VR、移动技术等新技术出现，不断改变着传统信息化的模式。如信息展示方式、信息关联度、信息传输等方面。无论是局部的改变，还是架构的改变，都是不断改善用户的体验度。正是这些新技术的融入，使得地产企业品质管理体系得到大的提升。下一步将重点考虑品质数据价值挖掘，从产品角度、承建商角度、问题树角度对收集的品质数据进行分析，从而为设计的改进与提升、供应商评价提供数据基础，实现数据赋能业务。

参考文献

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