重购轻租到租购并举

杨晓雨 张璐 高飞雁

随着中国房地产市场的快速发展，住房问题已成为老百姓最为关心的话题。习总书记在十九大报告中再次重申，房子是用来住的，不是用来炒的。“租购并举”作为现阶段解决住房问题的重要利器，将重构住房供应格局。基于“重购轻租”向“租购并举”转变后租赁市场的机遇与挑战分析未来从买房到租房的住房意愿变化趋势。梳理国家政策的改变和住房租赁的相关政策，帮助大家在新形势下准确做出“租”、“购”的选择，提高人民的幸福指数。

一、十九大的住房制度改革新形势

最年来，中国房地产市场发展迅猛。随着房价上涨，住房问题已成为老百姓最关心的话题。它既是经济问题，也是民生问题。十九大召开以后，住房制度改革再次成为社会焦点。十九大报告提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保证、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这对未来的住房制度改革指明了新的方向。城市租房将成为未来住房新形势。

二、住房市场新趋势分析

（一）重购轻租是以往的住房形势。在我国，人们重视买房，房价持续上涨导致出现“购房热”、“购房难”等现象。除了中高等收入群体有能力依靠自身的努力来解决，大部分中低收入群体对房地产市场的急剧变化无所适从，他们中相当多的一部分面对着无房、危房、共用等住房方面的难题。保障公民的居住权是使社会秩序稳定，构建和谐社会的重要举措，出台新的政策稳定房地产市场势在必行。

（二）“多主体供给、多渠道保障、租购并举”是住房制度改革的新方向。政府应充分释放政策红利，运用法律、金融、土地、投资、货币化补贴、税收等多种手段，满足多层次的住房需求，充分保障“住有所居”。通过数据查找，我们将流动人口集中的一线城市与一些发达国家的城市进行了对比，如图1。中国为人口大国，流动人口数量庞大，租赁市场发展空间较大。热点城市临时务工人员较多，房价高昂且有限购政策，二三线城市发展迅速，房地产市场浮躁且价格波动较大，这些均有利于租赁市场发展。

（三）重购轻租的重点在“买”。对于大部分市民，买房为城市生活立足之本，而“租购并举”政策为人们提供了“租”的新思路，并进一步为人们的选择提供了众多保障措施。租房一方面可以有效缓解“抢房难”的现状，提高房屋的居住率；另一方面解决了“购房贵”的经济问题，减轻了人们特别是中低收入群体的经济压力，提高了住房水平与居民的生活水平。

三、租赁市场的发展机遇

住房制度改革以来，我国的住房销售市场蓬勃发展，而租赁市场却相对落后。据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，他们的权利急需保护。推进“租购并举”，加快租房市场的健全与发展，一方面缓解乱象，使房屋的居住功能更好体现，保障租房者权益；一方面缓解房地产市场压力，推动住房价格平稳健康运行。“租购并举”的优势与作用主要从以下几个方面体现：

（一）释放租赁需求

房子不仅具有居住属性，还有投资属性。在面对买或租的选择时，人们考虑更多的是房子背后的价值。出于对稳定及公共服务的追求，人们更偏向于买房而非租房，各种因素都制约着人们的选择。“租购并举”实施后将改善租房现状，使市民可以更放心的作出租房决定。

1.消除租买不同权问题。2017年3月，住建部有关负责人提出“租购同权”，即在满足一定条件下，租房也可享受就近入学、户籍落户等住房福利。这项举措的推行，保障了租房者权利，使“租的房”变成他们真正的栖息地，有利于房地产市场长期稳定发展。虽不能夸大“租购同权”的作用，但可以相信，随着政策的不断完善和人们思想观念的转变，租购同权的时代终会到来，子女入学、老人就医等问题得到解决，必然有利于释放租房需求。

2.人们承担高租金的能力提高。与买房相比较，租房的成本更低。随着政策的逐渐完善，不同层次租房都有所增多，对租房者的补贴也相应提高，这将较大的提高中低收入者房租支付能力，刺激租房市场需求。

3.租房安全性稳定性提高。当前，住房租赁市场不规范，政府监管不严，承租人的合法权益得不到保障。房东突然涨价或者赶人、室内设施老旧、中介机构欺骗承租人赚取巨额中介费等现象屡见不鲜。“租购并举”政策实施后，各地陆续出台了规范的租房制度对租房者进行了限制。除此之外，越来越多长租公寓等新型租赁企业兴起，也为租房的安全稳定性提供了保障。

4.租房渠道增加。政府工作报告指出，为更好解决群众住房问题，启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。上海、广州、深圳等城市已开启“只租不售”模式，不少国有企业也在主动进入住房租赁市场。这些举措改变了原先房源来源单一的现状，增加了租房渠道，更好的缓解了租房需求。

（二）租房供给增加

1.国有企业转型住房租赁企业。2017年7月，住建部等9个部门联合发布通知，鼓励国企转型住房租赁服务 增加租房供给。国有企业起到了重要的引领和带头作用，配合政府举措，推动从事保障房等相关企业转型。

2.房地产开发商思路投资方向转变。“租购并举”政策鼓励房地产开发企业开展租赁业务，引导开发商与租赁企业合作。同时，更多的开发商也逐渐将目光转移到长期租赁公寓的投资上，这种思路的转变使得租房的供给会进一步增加。

3.房源增加。政府租房的鼓励和政策的支持，使更多的市民选择将自己手中的多于房产用于出租，并通过税收优惠政策增加房屋出租人的收益来鼓励其出租多余住房。同时政府允许将商业用房改造用于租赁，这也增加了房源。

（三）解决住房問题

1.缓解租房市场乱象。以往，租房常被当作被逼无奈的选择或是买房的过度。加快建立“租购并举”的住房政策，打造长期租赁市场是实现“住有所居”的重要渠道，也是促进房地产市场长期平稳成长的必要手段。只有从政策上、从源头上严格要求，才能缓解租房市场乱象，增加租客的安心感和稳定感。

2.关注民生问题，推动购房需求分流。住房问题本就是民生问题。多地实行“租购并举”政策后，进一步落实“五限”调控，使房价碎步式回落。租房市场的发展也会进一步分摊购房市场的压力，促进购房市场回归平稳。

四、“租购并举”可行性分析

（一）从政治法律角度

1.政策重心从需求侧改革到供给侧改革的转变。自2013 年首次提出“供应体系建设”起，政策重心逐步由需求侧管理转向供给侧改革。十九大上进一步将“多主体供给”放在住房制度第一位。“多主体供给”的实施，为租房提供了强有力的政治保障，有利于租房制度的完善及租房供给量的增加。租购并举本质上即是对住房市场供应结构的优化和调整，缓解住房市场的不平衡发展。

2.政策方向从“购租并举”向“租购并举”转变。2013年，中央经济工作会议中提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”，到2015年中央经济工作会议首次明确“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向”，再到十九大报告中将“购租并举”替換为“租购并举”，反映出党中央对住房租赁市场的重视程度空前提高。大力发展住房租赁市场，将是本国未来一段时间住房市场改革的关键领域和主要方向。

（二）从经济角度

当前住房市场上供给主体相对单一，且泾渭分明。普通私人商品房租赁与政策性商品房和保障性住房为两大房源。面对人民群众日益增长的美好生活需要，住房供给总量不足和结构不均的弊端日渐凸显。因此，要培养新型住房供给主体，建立多层次的住房供应体系，租购并举是经济发展潮流之所趋。

（三）社会文化角度

“没钱才租房”、“租房不安全不稳定”等想法如今在中国十分普遍，对租房的不信任加上期望房屋的投资性导致了租购两端的失衡。强调“租购并举”，提升租房在制度方面的信任度，能改善居民观念，降低无房居民的居住成本，使居民的幸福度得到提升。

（四）国内租购并举政策可行性实例分析

1.地方房地产调控的推动。对于房地产调控而言，租购并举是长效机制的重要内容。政策实施能最有力地推进“租购并举”得到落实，房地产调控是其最直观的体现。鼓励租赁的调控发出，进一步使租赁市场上房源增加，并向消费者发出讯号，即租房的保障性得到提升，因此需求也相应增加。

2.租赁平台建设。租房体制的健全需要租赁平台的建设，在网络愈加发达的时代，传统中介方式无法满足租房者或租出者方便的需求。打造租赁平台，为了租赁双方提供了较为便捷的方式，并且由政府牵头，更能保证规范性。使用网络平台，也能更快扩大规模。

3.推进租购同权。随着“租购同权”的推进，租房者将能平等地享受到更多的公共服务，租房的吸引力也将增强。租购同权能给与租房者更多“安全感”，也是从根本解决租房“歧视”的方法之一。从供给端给了居民消费者更多的选择空间，改善租赁市场。

五、制度实施后居民住房意愿变化走势分析

在上文中，基于“重购轻租”向“租购并举”转变后租赁市场的机遇与挑战分析了未来租房的优惠政策与形势，可以看出随着政策的推广，租房市场的形势会越来越乐观。同时从深圳、广州等试点城市的实施结果可以看出，政策与人们的需求相适应，居民的住房意愿也由买房逐渐向租房转变。但这种转变也可能是暂时的，如何在地方进一步推行政策的同时带动居民传统思想的改变，这也是发展租赁市场的一大挑战。（作者单位为安徽财经大学）

基金项目：安徽财经大学2018年度大学生科研创新基金项目《重购轻租到租购并举：住房意愿变化趋势研究》（项目批准号XSKY18114）。