商业银行房地产开发贷款风险及防范

王鑫

由于我国上世纪的人口爆发式增长，当前我国作为一个人口大国，得到前所未有的发展机遇。在发展过程中，许多中小型甚至大型房地产企业，为了能够更好地满足自身的发展需求，获得更多资金支持，采用向商业银行贷款的方式，在这个过程中商业银行也承担着一定的风险，本文针对这部分内容对其中隐藏的风险进行陈述，并提出部分解决措施，希望能够提供一定的参考意见。

随着房地产价格的不断提升，所有房地产企业在贷款方面的需求也不断扩张，虽然商业银行也获取高额的利益，但是在不断提升贷款额度的同时，承担的风险也非常巨大，而这其中所附带的风险，不仅仅影响着商业银行自身，对于房地产行业也有一定的风险，当前我国的商业银行房地产开发贷款风险主要集中体现在以下几个方面。

一、商业银行房地产开发贷款面临的风险

（一）政策风险

房地产开发贷款所面临的风险，首先就是来自于国家的各种政策下发，一般来讲，会对房地产开发贷款造成风险的政策主要包括国家颁发的与货币有关的政策、与产业有关的政策、与信贷自身相关的政策。当国家有提升经济发展需求，满足就业岗位，避免出现通货问题和国际收支平衡时，就会适当改变货币政策，对商业银行就会造成一定的风险。另外信贷政策也是直接影响商业银行貸款投放量和经济效益的政策。而且在大环境下，信贷政策和产业政策之间有一个统一协调的关系。另外，产业当中为了自身能够得到更长远的发展，也会做出相应的战略决策改变，导致商业银行承担的风险出现波动

（二）信用风险

商业银行在准备向房地产企业下发放贷款阶段，一定会先对该企业的信用水平进行预估，从而判断该企业是否拥有足够的偿还能力，但是如果出现错误判断，或者企业自身的信用存在伪装，就会带来信用风险。

（三）市场风险

市场价格由于各种环境和外部因素的影响，可能会随时出现价格变动，当大部分价格变动之后，资产价值也会出现一定的波动，市场风险细分化之后，可以分为销售风险、流动性风险、利率风险三个方面的主要风险，对于房地产行业产生的影响也很大。

（四）操作风险

贷款评估人员，如果在评估阶段错误预估房地产抵押物、企业的信用度和开发项目的价值，就会出现风险，再加上房地产行业自身容易出现突然性的价格变动，并且随着时间的推移，房地产抵押物会出现折损现象，也会对评估结果产生影响，这都会导致评估过程中出现风险。如果商业银行内部程序出现问题，或者程序本身存在漏洞，再加上工作人员在操作过程中的失误，还会有时不时的外部因素影响，导致出现操作风险。

二、商业银行房地产开发贷款风险防范对策

（一）如何防范政策风险

首先应该注意如何预防政策当中所产生的风险，首先在查验阶段，应该更加细节，并且一定要结合国家政策开展查验工作，例如证件是否齐全、资金配备是否足够等；其次，对于开发项目的评估也一定要仔细进行，不仅仅要评估开发项目的类别，还应该大致预测受到地理环境等外部因素影响，项目在完成之后的经济效益情况，如果项目完成之后没有起到应用的经济效益，很容易丧失贷款偿还能力。

（二）如何防范信用风险

信用风险的防范主要从四个方面进行：第一，在评估一个房地产企业的资信过程中，一定要仔细，尽量选择知名度高，成功项目多的企业优先放贷；第二，对于房地产开发企业的过往履约记录一定要严格审查，如果企业在发展过程中曾经出现过失约情况，尽量不要放贷；第三，在商业银行内部建立完善的企业信用体系，从根本上解决问题，通过专业部门的创建，对于各个企业的不良信用记录，或者通过出售抵押物、逃避债务等信息详细掌握并记录，而且这部分企业也绝对不能给予放贷；第四，当企业出现严重的不良违约情况时，绝对要依据相关政策惩罚，不能姑息，树立银行威信。

（三）市场风险的防范措施

市场风险的占比在总体风险当中虽然较低，但是也应该给予重视，审查阶段，先关注项目的销售情况是否存在风险，对于成本等信息要完全掌握，对于销售情况较差的房地产企业，不能给予过多希望，如果企业没有良好的销售，必然会影响到偿还能力，甚至丧失偿还能力，如果对于当前项目的预估出现障碍，就对该企业的曾经销售记录进行审查，没有详细的记录不能抱着侥幸心理放贷，另外，房地产开发企业如果想要获得贷款，一定要提供担保抵押物，并且商业银行在预估担保抵押物的价值阶段，不能给予过多的宽松空间，必须严格满足要求才能过关。

三、结语

综上所述，商业银行所面临的风险包括以上几个方面，但是经过探索和研究可以发现，每一种风险都可以通过各种措施的建立有效避免，商业银行应该熟悉风险防范对策，并采取相应措施，避免出现风险，无法回收贷款，造成经济损失。（作者单位为黑龙江大学）