谁是房租暴涨的真正推手

表面上看，本轮房租上涨是由中介代表的资本驱动所致，其垄断房源，哄抬租金。而从深层看，房租上升的原因，资本驱动只是助推，主要还是供给减少，租房市场的底层供应量被大量抽掉，加之“共有产权房”“公租房”不能立马跟上，造成供需面突然失衡。

据新华社8月20日报道，在一些热点城市，每年七八月，租房需求大量释放都会将房租推至季节性“波峰”。然而，2018年这一波房租涨势比往年更凶猛。近日在北京、上海、深圳、南京等城市调查了解到，伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张，部分地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，这在一定程度上推高了区域租金。

和房租赛跑的年轻人

曾经，租房是很多年轻人在一二线城市最后的退路。而如今，房租正成为压垮他们的第一根稻草。

刚刚从深圳市职业技术学院毕业半年的琪琪绕着村里的每一条巷子，把每一张贴在布告栏的寻租启事都细细读了一遍。看到合适的户型，她挨个拨打电话联系房东，希望有机会看房。不料，打出去6个电话，对方均告诉她，房源已经出租。

琪琪平时主要靠着模特兼职赚取收入，直到最近一个月，才计划找一份正式稳定的行政类工作，以及租一套1000元以内的房子。但认认真真找了一个月，她依然没有达成这两个心愿。

在看房子的路上，琪琪把“现实一点”、“现实是最重要的”之类的话挂在嘴边，但也会反复提到如果能住进理想的房子，她的日子会更有奔头。

2018年初，深圳市的房租有了明显上涨的趋势。王逸亲身感受到了这样的变化。

她和一个初中同学合租住在龙华区鑫海公寓，共同分摊房租，2017年3月入住时租金是2480元，到了6月份涨到2780元，再到2018年3月，已经涨到了3180元。上涨700元租金，分摊到王逸头上是350元。这意味着，王逸努力了一年才增加的500元薪水，几乎都用来支付上涨的租金。

像王逸这些毕业三年内，年龄在21-26岁之间的深圳年轻租客们，由于刚毕业，收入有限，他们倾向于选择城中村里农民房改建的青年公寓，或是距离市区较远的小区房，作为安居之所。

这些偏好导致这些年轻租客们在这次租金上涨的浪潮中受影响颇大：由于租金基数低，城中村农民房的租金大幅上涨，原先支付低房租的年轻租客最先过上收入与房租赛跑的日子。

资本驱动助推，主因是供给减少

根据链家旗下贝壳研究院数据，2018年7月，一线城市中，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%；二线城市中，南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显，分别为3.7%和2.4%。而据一些市场机构统计，2018年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。

住房租赁企业为争夺房源，已经打起了“价格战”，不少房源被他们收入“囊中”。

新华社报道称，在位于上海市松江区的松江大学城附近的星辰园小区，一套94平方米的两居室，业主直接挂牌出租的价格是每月4600元，而一家住房租赁企业管理的星辰园小区一套81平方米的两居室，每月租金却高达5130元。

同时，近日一篇名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子将自如、蛋壳两家长租公寓品牌推上舆论的风口浪尖，关于长租公寓推高城市房租的讨论引发市场普遍关注。一个房东自己发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。

国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，本轮房租上涨，资本一定程度在推波助澜。刘卫民认为，除了一些传统的上涨动因外，2018年以来，热点城市住房租金上涨有一些特殊原因：一方面大量社会资本涌入住房租赁行业，租赁企业急于扩大规模，通过抬高租金抢房；另一方面，这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后，成为超级“二房东”，把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租，这类型房源的占比快速增加，带动了租金上涨。

表面上看，本轮房租上涨是由中介代表的资本驱动所致，其垄断房源，哄抬租金。而从深层看，房租上升的原因，资本驱动只是助推，主要还是供给减少，租房市场的底层供应量被大量抽掉，加之“共有产权房”“公租房”不能立马跟上，造成供需面突然失衡。

截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。

如何实现“房住不炒”

8月17日，新华社刊载题为《“房租不是用来炒的”》的评论。报道指出，要实现“房住不炒”，除了严控垄断炒作，还要完善法规保障租客权益，但关键还是在于保障供给，从平衡供求面上下功夫。

首先要保障住房供给的基本面。以北京为例，导致北京租金上涨的直接原因是大面积拆违及其他行政法规导致的租赁面积的减少，但同时公租房、廉租房供应不能及时跟上，供需面失衡，为炒作者提供了渔利空间。数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

只有充分培育住房租赁市场，促进房屋租赁行业快速发展，才能从根本上解决供需失衡问题。目前，全国已有超过40座城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管，涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，但显然，政策支持还一时難解刚需之渴。

其次要保障租房一方的基本权益。本轮上涨中，中介吃差价、“二房东囤房”以及房东见利肆意违反合同哄赶租客等行为，必须以法律来进行限制和规范，保障租客权益。

实际上，租金上涨的管控在发达国家已有参照。德国通过《民法典》《租金额度规定法》等立法渠道，对维护承租人合法权益进行保护，并对一定期限内的最近涨幅做出限制。美国的法律还规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，等等。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感，租赁市场才能有良性的发展。

再次要打击垄断炒租。不得哄抬租金抢占房源，更不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

“房住不炒”是增加百姓获得感的关键点。治理房租乱象，需要打压炒作之风，明确租房权益，更需要保障供给，让1.68亿租赁人口住有所居。

（《新华每日电讯》2018.8.17等）