绵阳市农村产权价值评估现状·问题与对策研究

郅正鸿　魏顺泽　岳正宴　朱利

摘要 分析了绵阳市农村产权价值评估现状及所遇困境，提出了相应的破解对策：全力推进确权颁证，为评估打牢基础；以公益性为主，降低评估成本；加快出台相应政策法规，设立统一的评估标准；吸引金融机构加入；成立权威性的评估团队。

关键词 农村产权；价值评估；问题；对策

中图分类号 S-9 文献标识码

A 文章编号 0517-6611（2018）14-0213-02

Status，Problems and Countermeasures of Rural Property Value Evaluation in Mianyang City

ZHI Zhenghong， WEI Shunze，YUE Zhengyan et al （College of Agricultural，Southwest University of Science and Technology，Mianyang，Sichuan 621010）

Abstract The status quo of the valuation of rural property rights in Mianyang City and the difficulties encountered were analyzed， and corresponding countermeasures were put forward：.Efforts to promote the certification of the right to lay the foundation for the assessment；mainly to public welfare， reduce the cost of evaluation；accelerate the issuance of corresponding policies and regulations and establish uniform assessment standards；attract financial institutions to join； establish authoritative assessment team.

Key words Rural property；Value evaluation；Problems；Countermeasures

农村产权是指在土地集体所有的基础上，农民的所有权和一系列用益物权构成的权利体系，如今常见的有承包土地的经营权、林权、滩涂及水域养殖权、农村小型水利设施工程产权、农村集体经营性建设用地使用权、农村住房财产权等[1]。随着城镇化的发展，农村生产要素非农化程度增加，使得大量农村产权处于低效闲置的状态[2]

，需要通过农村产权制度改革以统筹城乡一体化发展，促进城乡资源要素平等交换，切实维护农村集体经济组织和农民的合法权益。在农村产权制度改革中，建立农村产权交易市场是其中的一项内容，而产权交易延伸服务得以顺利开展的重要前提之一便是产权价值评估。

农村产权价值评估是由专业机构和人员，依据国家法律、法规和产权评估准则，运用适合于不同类型产权的评估方法，对产权价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。随着我国统筹城乡一体化进程的不断深入，农村产权交易日益增多，农村产权价值评估也就显得尤为重要。第一，有利于各种资源要素的优化配置，规范农村产权市场，促进现代农业发展；第二，有利于针对农村不同的资源要素建立科学的评估模型，进一步完善农村产权评估体系；第三，有利于保障农民合法利益，增加农民收入，实现乡村振兴，促进农村经济社会持续发展。

1 绵阳市农村产权价值评估的现状

农业是国民经济的基础，农村产权流转是财富之源，金融创新对农村要素的激活作用

[3]；通过农村产权价值评估，盘活农村产权资源，实现农村资产资本化是深化农村产权制度改革，推进农业农村现代化，实现乡村振兴的关键。目前，绵阳已成功建成统一联网、互联互通、对接全省（覆盖省、市、县、镇、村）、资源共享的农村产权流转交易信息平台，交易规范有序开展。截至2018年3月，全市共办理农村产权交易鉴证188宗，交易鉴证金额突破7.8亿元。其中：土地经营权交易鉴证112宗，流转面积5 933.33万hm2，金额5亿元；林权交易鉴证48宗，流转面积4 733.33万hm2，金额2.72亿元；小型水利交易鉴证28宗，金额780万元。但是，目前绵阳市农村产权价值评估工作遇到一定的阻碍，抵押融资等延伸服务随之受影响，制约着农村产权延伸服务的健康发展。

2 绵阳市农村产权价值评估困境

2.1 确权颁证相对滞后 绵阳农村产权流转交易市场体系于2017年8月建成以来，确权颁证工作顺利推进，但總体来讲，要做好农村产权确权颁证工作任重道远。

绵阳市将三台县和安州区作为全市三权分置试点县市区，目前，试点县区的广大农户已经取得土地经营权证，而其他6个县市区土地经营权的颁证工作进展缓慢。另外，部分地区由于土地流转和地块整理情况导致现有土地边界模糊，在确权颁证时发生权属纠纷，影响产权评估工作的顺利开展。

2.2 农村产权价值评估成本偏高 农村产权位置分布比较分散，且位置偏远。要进行一次评估，评估人员一行需要支付，包含交通费、伙食费、人工费、甚至住宿费等在内的一大笔费用，以致评估成本较高，随之评估费用额偏大，委托方面对需要支付的昂贵评估费用，从思想上会提前抵制农村产权评估；另一方面，市场上涉农评估机构较少，收费可能出现垄断的现象，而且没有统一的收费标准，不排除发生坐地起价的情况，抑制有意愿进行农村产权评估的农业经营主体的积极性。

2.3 农村产权的评估价值构成复杂 农村产权的价值评估通常会涉及多种因素，在评估阶段略显繁杂，比如：农村土地价值主要由地面设施（大棚、立柱等）、地面附着作物以及经营权价值等组成。地面设施价值将根据委托方提供的相应支出票据及折旧情况估算；地面附着作物预期收益由种植同类作物的各类农业经营主体的乡土能人给予参考建议，同时整合行业主管部门专家给予估算参考意见；经营权价值由当年该类交易价格指数以及流转费用估算确定。可见，农村产权评估价值构成比较复杂，涉及的相关专业人员广泛。再者，这意味着只有探索出一套切实可行的农村产权价值评估方法，才能从根本上解决农村产权抵押融资难的问题。

2.4 农村产权评估价值较低 农村金融机构开展农地经营权抵押贷款意愿不强的主要原因在于法律的限制、抵押品处置难度大和专业评估机构缺失等[4]。大部分农业靠天吃饭，市场变化大，风险大，价值不时波动，不确定性因素多，评估价值低等原因导致金融机构对农村产权抵押融资兴趣不浓，认可度不高，评估价值不能通过抵押融资得以体现。这间接影响评估机构的积极性，也不能吸引投资银行的大力支持。加之评估体系、评估标准没有统一的明文规定，风险进一步赠加，使得金融机构对农村产权抵押融资方面的业务不热衷。

2.5 农村产权专业评估人员稀缺 绵阳农村产权流转交易品种主要包括农村土地承包经营权、林权、“四荒地”（荒山、荒沟、荒坡、荒滩）使用权、农村集体经营性资产、農业生产设施设备、农村小型水利设施使用权、农业类知识产权以及其他可依法交易的农村产权。评估人员的知识领域需广泛涉及农业、林业、水利、国土、建设等方面，还应具有农业经营管理经验，并熟悉所评估产权在当地的大概情况。比如对中药材种植基地进行评估，涉及地理位置、土地肥沃程度、药材本身经济价值、承包期限、流转价格以及地上基础设施（灌溉沟渠、大棚等）等因素，如果评估机构的评估对象仅涉及某单一领域，其出具的评估结果准确性会受到质疑，缺乏说服力，不够权威。形成的评估报告不能得到金融机构的认可，抵押融资受到阻碍。然而，目前绵阳评估机构市场没有专业的农业评估机构，农业产权评估专业人员稀缺，直接抑制农村产权资本化。

3 对策与建议

3.1 全力推进确权颁证，为评估打牢基础

明确农村资产、资源的权利主体及其范围和内容，并以法律认可的形式予以确权颁证，确保农村产权合法有序流转，实现其应有的价值。确权颁证是实现农村产权还权于民、还权赋能、财产增值、流转增效的基础[5]。绵阳应全力推进确权颁证工作的开展，加快落实绵阳各县市区农村集体土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，向“一权一证”靠拢，让农民拥有完整的产权权利，在此基础上，促进产权交易权属清晰、流动便捷。此外，规范确权颁证工作，做到准确测算，地证一致，避免农村产权抵押物变现交易中出现产权纠纷。更重要的是，为产权交易的延伸配套服务打牢基础，也为工商资本下乡、农业项目招商创造更多条件，促进农村繁荣发展。

3.2 以公益性为主，降低评估成本 绵阳市农村产权流转交易平台的建设是由政府牵头，为促进和规范绵阳农村产权流转交易行为，通过绵阳市、县供销社负责组织实施全市农村产权流转交易市场体系建设，该平台秉承着以公益性为主的理念，尤其是确权颁证服务版块，始终坚持不以营利为目的。在价值评估阶段，该平台也应坚定为农服务的立场，政府给予补贴，从侧面降低评估成本，增加农业经营主体的评估意愿。政府要转变职能，加强相关部门的合作；农村产权价值评估抵押融资过程中涉及多个政府部门（农业局、国土局、水利局等）的参与，部分事务需要各单位部门协作进行，提高农村产权评估抵押融资变现过程中各环节的工作效率，减缩交易流程，为人们提供便利，做好服务的同时降低评估成本。

3.3 加快出台相应政策法规，设立统一的评估标准 首先，政府应出台农村产权价值评估的相关法律法规，从法律角度出发，明确评估人员、农村产权所有者及其它相关当事各方需要承担的法律责任和义务。其次，农业、林业、水利、国土等相关部门应分别出台相对应的评估技术规程和农村产权评估细则，让评估人员有统一、科学的参考标准，也让委托方对目前的评估形势、评估标准有一个初步的认识，提升评估的权威可信度。

3.4 吸引金融机构加入 农村产权价值评估报告可用于参资入股、工商注册、增资扩股以及抵押融资，但进行农村产权价值评估的主要目的是为抵押融资做基础准备工作，目的是通过抵押融资，使农村产权变资本，资本变现金，增加农业经营主体的营运资金，促进农业发展，乡村振兴，使农村更美，农业更强，农民更富，促进农村现代化蓝图变现实。但目前大多数金融机构由于农业风险大，农村产权价值较低，以及评估报告缺乏权威性等原因，金融机构方面未主动涉猎农村产权抵押融资业务。在农村产权抵押融资过程中存在一些瓶颈问题亟待破解，其中包括产权抵押资产处置和风险补偿难度较大等问题[6]。因此，政府可以通过农村产权交易中心自己发力组建评估队伍，并以促农村发展等高站位，邀请中国农业银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行等国有银行的加入；同时政府财政也应以一定比例出资，为金融机构降低可能存在的风险损失。若一旦出现经营业主跑路事件，应在第一时间进行处理（处理地上附着物、新找经营主等），将损失降到最低。政府尽快出台农村产权评估规则，明确评估机构设立条件、评估程序、估价规则、基准价的设立、收费标准等进行规定[7]。

3.5 成立权威性的评估团队 部分缺少专业农业评估机构的地方，政府可尝试建立国有独资或国资参与的农村产权评估主体，起好示范引领作用，待将来评估市场成熟后再逐渐退出[8]。因此，绵阳可通过市供销社依托农村产权交易中心负责实施成立评估团队（该团队主要由“评估机构人员、行业专家、金融机构人员、镇村站点工作人员、乡土人才”等组成）。其中：评估机构人员是指中介评估机构专业人员以及产权交易中心人员；行业专家是指由市县农业、林业、水利、畜牧、科知等行业主管部门推荐的专业人员；金融机构人员是指抵押融资银行委派的人员；镇村站点工作人员是指乡镇农村产权交易服务站、村信息收集点工作人员；乡土人才是指种养大户、专业合作社、家庭农场等负责人员及其专业技术人员。形成一个动态的评估专家库，市交易中心针对每一次评估，从农村产权价值评估专家库队伍中随机抽调人员组成评估小组（至少由5人组成，且人数为单数），组成的评估小组应涵盖评估队伍各方人员。

参考文献

[1]

廖丕显.广西玉林市农村产权交易的问题分析及解决方案[D].南宁：广西大学，2015.

[2] 田逸飘，张卫国，刘明月.农村产权抵押物变现的现实困境与破解对策[J].西部论坛，2016，26（5）：26-33.

[3] 汪薇，刘彩霞.武汉农村综合产权交易所的经验与启示[J].科技创业月刊，2010，23（7）：24-25.

[4] 于丽红，兰庆高.农村金融机构开展农地经营权抵押贷款的意愿：基于辽宁省沈阳市的调查[J].农村经济，2013（8）：64-66.

[5] 刘可.农村产权制度改革：理论思考与对策选择[J].经济体制改革，2014（4）：196-200.

[6] 中国农业银行湖北省分行课题组.中国农村产权交易所运作模式比较研究： 基于农村产权抵押融资的视角[J].农村金融研究，2014（6）：23-28.

[7] 张琨，张焰.农村产权抵押融资的法律瓶颈及对策建议[J].华北金融，2013（8）：28-31.

[8] 黄伟君，叶欣.农村产权评估难题待破[J].农村经营管理，2015（6）：34.