三四线城市房地产去库存问题及路径研究

杨美玲

[摘要]自2015年来，房地产去库存作为供给侧结构改革的重要内容受到极大的重视，而在去库存进程中，三四线城市库存积压严重，是去库存的重点对象，具有很大的发展空间。针对三四线城市房地产结构差异较大、库存量大、人口流出多，流入人群房产有效需求不高、房地产产品有效供给不足，同质化严重的问题，提出继续完善分类调控、因城施策、实行土地弹性供给、增加城市吸引力、发展多层次住房供应体系，重点释放农民购房需求、清理房地产行业等建议，以此对三四线城市去库存精准发力，促进房地产业健康发展。

[关键词]房地产去库存；三四线城市；积压；精准发力

[中图分类号]F299.23 [文献标识码]B

自2015年习近平提出供给侧结构改革以来，房地产去库存作为“三去一降一补”的内容受到极大的重视，地方政府、金融机构相应出台不同的政策加快去库存。2016年我国房地产去库存取得一定效果，但是一二线城市和三四线城市存在明显的差异，我国的房地产去库存压力主要集中在三四线城市，一二线城市因城市发展好、产业优势大、市场开放等原因去库存周期较短，因此，2017年将去库存重点集中在三四线城市。为对我国的房地产去库存精准助力，众多学者对三四线城市房地产去库存发表了看法。秦虹认为，三、四线城市库存高的原因与土地供应量高度相关；白彦锋和王建保指出，去库存需要严格控制三、四线城市的住宅土地供应，根据情况增加一线城市的土地供应；熊曼认为造成三四线城市库存高的原因主要是人口城鎮化落后导致有效需求不足、房地产产品供给单一；赵浩然提出限制银行开发房贷的占比、设定地方房价区间、提升住房金融保障等措施加速三四线城市去库存； 徐伟、杜鹃指出三四线城市房价涨幅大于收入的涨幅、人口城镇化速度与土地城镇化速度不符、地方政府过度依赖土地财政收入等原因导致居民购买力不足，库存压力大。肖龙秀将影响三四线城市房地产去库存的因素分为经济、政治、社会、市场以及消费者五大类。众多专家学者从不同的角度对三西线城市房地产去库存进行了阐述，结合我国房地产去库存的现状及特点，笔者认为，对三四线城市房地产去库存需要综合考虑，统筹规划，精准发力，处理好以下几个问题。

1 三四线城市房地产去库存问题

1.1 三四线城市房地产市场结构差异较大

一是城市之间差异较大。不同的三四线城市因城镇化进程、房地产市场行情、人口流量、地理位置等原因，房地产库存本身存在各自的差异；另外三四线城市主要包括一二线城市周围的三四线城市和边远的三四线城市。在供给侧改革推进房地产去库存的过程中，不少一二线城市颁布“限购”“限贷”政策，此时一二线城市的购房需求向周边三四线城市外溢，导致周边三四线城市房地产行业回温，2017年6月底，宁波、温州等21个强三四线城市房地产市场销量火爆，房地产收入达到百亿元以上，土地溢价率达到40以上。但对于边远的三四线城市来说，库存压力仍然严峻。根据易居研究院的数据显示，截至2017年4月底，30个典型三线城市中18个城市房地产交易量在环比下降，剩余12个城市则相对有所回升。因此，三四线城市的房地产库存压力存在差异，对政策的反应也存在差异；二是主城区和近郊去差异较大。主城区的房产交易量明显多于下辖区，商品房去化周期也明显少于下辖区。以安徽沧州市为例，2017年沧州市交易的商品房有80%集中在站前、贵州等发展成熟的主城区，城区商品房去化周期为13个月，而下辖区基本在30个月以上。三是住宅和非住宅类差异较大。按照政府文件，在强化落实好房子住宅功能时，三四线城市住宅房在政策激励等因素下住宅类商品房交易量有所回温，但非住宅类商品房去库存依然形势严峻。例如安徽省在住宅类商品去库存完成时，省内三四线城市非住宅类去库存周期竟然达到了69个月，有的偏远三四线城市如安庆、六安甚至高达120.5个月、131.3个月。

1.2 三四线城市房地产库存量大、消化周期长

自供给侧结构改革提出以来，房地产去库存就受到极大的重视。国家及地方政府出台各项激励政策刺激购房需求，一二线城市房地产逐渐升温，但三四线城市及小城镇却仍旧面临着房地产去库存严峻的情形。三四线城市库存难以短时间消化的首要原因是房地产积压的库存量过大，根据国家统计局房地产市场的相关数据，三四线城市房地产市场化程度不高，2013年至2016年是楼市的繁荣时期，大批开发商涌入房地产市场。当前全国13.6万家（1万人平均有一家房企）房企中大约90%集中在三、四线城市。

根据易居研究院的研究数据，截至2016年7月底，国内一、二、三线典型城市的房地产库存量分别是2890、4182以及17460万m2，此外，一、二、三线城市的库存增量比为1：8：14，库存主要集中在三四线城市。

图1 2016年全国一二线及三四线城市房产空置率统计

数据来源：中国产业信息网。

由图1可知，三四线城市的房产空置率很高。据统计2010～2016年，三四线城市返乡置业释放大，楼市的火爆带动了大批建筑建材、装修等关联行业，房价上涨的同时不断驱动投机性买房。因此，库存不断积压攀升，据专业人士及开发商认为目前三四线城市算上批出去的地，3～5年都难以消化库存，有的甚至在10年以上，房子增量空置率达46%。

从以上数据可以说明，三四线城市房地产去库存压力很大，虽然2017年已将三四线城市作为房地产去库存的重点对象，出台各类政策消化库存，但三四线城市房地产基数大的原因仍然是去库存的一个难点。

1.3 三四线城市人口流出多，流入人群房产有效需求不高

人口因素是影响三四线城市房地产库存最直接的因素。首先，因为一二线城市具有大量的就业机会和丰富的资源，吸引大量来自经济发展相对落后的三四线城市的劳动力，同时很多三四线城市不重视产城结合，导致大批的三四线城市人口流入一二线城市，三四线城市房地产出现很多空置的现象。其次，随着我国经济的发展，人口城市化现象越来越突出，越来越多的农民涌入到城市。虽然农民流入基数大，是房地产库存消化的重点人群，但从农村转移到城市，各方面的消费水平都有很大的提高，农民往往将有限的钱投入到医保、教育等事情上，且很多农民没有城镇户口，因为户籍、房价等原因导致很多农民没有能力购房。此类人群虽然大量涌入城市，但却不能有效消化房地产库存。再者，很多从三四线城市涌入一二线城市打工拼搏的人儿往往具有一定的储蓄，但却又难以让他们在一二线城市买房立足。他们也曾想过回乡买房，但三四线城市的教育、基础设施建设、医疗等等比不上一二线城市，甚至有很大的差距。这些因素导致这类人群即使有能力在三四线城市买房也持观望状态或者顶着信贷压力在一二线城市买房。三四线城市房地产需求主要来源于本市的刚性需求，而人口外流导致需求量远远低于房地产供应量，而乡镇农民的购房需求受到经济、政策等因素的制约，难以形成有效需求，这些加剧三四线城市房地产去库存的难度。

1.4 房地产产品有效供给不足，同质化严重

随着经济的发展，房屋的属性已经逐渐从消费向投资发展，越来越多的生产商为了分得房地产这一杯羹，大量涌入房地产行业，进行房地产投资。并且由于土地收入是地方政府重要的财政收入来源，房地产业是很多地区的支撑性产业，房地产近年发展迅速。近几年由于大量房地产商涌入出现畸形竞争现象，部分厂商忽略消费者的需求，盲目生产，追求数量，导致产品质量不高，同质化现象严重，三四线城市房地产供给端出现问题。第一，由于房地产业的准入门槛较低，进入房地产行业的生产商良莠不齐，一些商品房出现一房多卖、拿钱走人的现象，部分房地产商盲目追求利益，忽略房屋质量，偷工减料，导致出现豆腐渣工程， 房屋质量令消费者担忧；第二，这部分供应商往往忽略消费者需求，只求房屋数量，造成房屋的选址地点偏僻，交通、医疗等公共设施缺乏，后期多靠市场、房产中介等信息忽悠消费者；第三，虽然部分生产商良心生产房屋，但资金有限，且受政策等的制约，导致房地产缺乏创新、产品单一、同质化严重、并且很多小企业模仿大中企业的生产模式，盲目生产，库存量积压严重，因此三四线城市出现房地产库存量高筑的情况，房屋产品单一，不能满足消费者日益个性、多元的需求特点，有效供给不足。本来消费者就一直对房地产成观望状态，这一举措无疑加剧三四线城市房地产去库存的压力，延长消化周期。

2 三四线城市房地产去库存的发展路径

2.1 繼续完善分类调控、因城施策

面对一二线城市与三四线城市库存压力的不同以及三四线城市内部的库存压力不同，2016年底已将分类调控、因城施策作为房地产去库存的重要原则，2017年政府工作报告则将分类调控、因城施策作为工作重点，年底房地产去库存也取得不错的成效。在未来的去库存进程中，应当继续完善分类调控、因城施策，为三四线城市房地产去库存精准发力。同时可以将各地不同的经济发展建设、产业发展建设与当地的库存量结合起来，鼓励房地产跨界发展，推动双创发展，为文体、医疗、养老、卫生等提供条件。

2.2 实行土地弹性供给，以此控制增量房

三四线城市房地产库存积压严重，消化周期较长，因此要严格控制新增土地供给。首先，因为三四线城市去库存内部不协调，有的城市库存压力大，有的城市库存压力小，应当根据三四线城市各自的土地供应量、积压量、市场需求等因素因地制宜，实行差别化土地弹性供给，防止库存新增。对于库存积压现象严重的城市，注重盘活现有库存，停止所有商品房土地供给。对于一些房地产库存压力较小或者供不应求的三四线城市结合实际情况科学分析是否需要增加土地供应以及确定增加幅度。其次，合理制定土地出让的价格上限指标，防止土地价格增长不合理甚至恶化，可以联动挂钩房价和地价，促进合理定价商品房价格，防止商品房价格攀升。各地方相关部门通过科学分析得出合理的土地成本，并按照土地成本在房价利润的比重合理制定土地价格上限指标，同时联动控制房价涨幅，避免房价地价高涨。再者，对于城镇化速度较快的三四线城市，应当科学规划新发展的城镇住房建设，合理有序地推进房地产市场，防止新城镇住房建设变成房地产化。

2.3 增加城市吸引力，吸引人口

首先，造成三四线城市人口大量流外的根本原因是三四线城市收入水平不高、就业机会不足，城市吸引力不足，城镇化速度缓慢，而增加城市吸引力的根本途径是城镇化建设。结合产城发展和城镇化建设，提高三四线城市综合竞争力，统筹规划，推动优势产业带动经济，全面发展协调产业结构，带动本市经济，增加就业，提高收入，增加城市吸引力。

另一方面完善住房周边配套基础设施的建设，增加城市吸引力。由于房地产的过渡开发，地方政府宽松的政策，导致很多三四线城市高楼四筑，但由于三四线城市本身经济发展能力的不足以及各部门缺乏整体规划，很多新建住房以及开发城区基础设施如学校、交通、广场、医院等建设不完善，与一二线城市相比存在较大差距，导致需求者不愿购买，阻碍了他们的买房消费意愿。因此要重视三四线城市的基础设施建设，尤其是住房周边的基础设施建设，同时加强三四线城市与一二线城市基础设施的联系，推进服务公共化。地方政府应当尽快完善公共基础设施建设，以此释放潜在的购房需求，增加居民的住房消费欲望。有调查显示，很多购房者都会极度重视住房周边的学校，文体、医院等基础设施，这不仅为了子女的教育，也是提升生活质量的一个重要因素，同时由于二胎政策的开放，越来越多购房者倾向于环境舒适、交通方便、生活服务齐全的商品房，完善基础设施建设有利于释放改善性住房需求。

2.4 发展多层次住房供应体系，重点释放农民购房需求

随着经济的发展，居民的住房需求发生了重大改变，呈现多元化、梯度发展的态势，对于三四线城市来说亦是如此。一是对于长期生活在三四线城市拥有老住房的本地业主，这类人群购买的住房往往不大且较陈旧，是本地潜在的刚性需求，他们可以购买新房或者卖旧买新。二是大学或者大专刚刚毕业的学生，此类人群经济不稳定，希望能够租到安身之房。三是经济能力不足的农民工。他们多数背井离乡，有的已经买房，但很多仍在租房，是潜在的购房对象。第四是较高收入人群，此类人有足够的经济实力购房，并且自身已有一处或者多处房产，因此他们更多是持投资心态购房。面对不同的人群，有不同的购房需求，第一类和第四类都有足够的经济实力购房，但前者是刚性需求，后者是投资需求，是库存消化的主要力量。二、三类群体虽然经济实力不足，但他们有强烈的购房需求，具有巨大的发展潜力，应该重点关注。居民的住房需求正在呈现多元化、梯度发展的态势，应该推动住房制度改革，加速建立多元化住房供给，制定分类政策，支持不同消费群体购买住房，消化库存。

在这四类人群中，农民工是三四线城市潜在的重要的住房消费群体。据有关报道，2016年有的城市农民买房占总交易量的50%，有的县城甚至高达70%，农民及农民工是消化三四线城市房地产库存的重要力量，应当高度重视此类人群的库存消化能力。首先，加快城镇户籍制度改革，改善农民的城市户籍落实现象，推进城镇户籍制度改革衔接房地产库存与进城农民工之间的联系，把农业转移人口隐藏的购房需求释放出来，对“新市民”实行住房购买优惠政策，实行差别化首付比例以及购房补贴等激励政策，促进释放潜在农民的购房需求，消耗库存。其次发展住房租赁市场，推动住房租赁法律化，对于农民工买房可以实行购租并举的新型库存消费模式，一方面实行信贷优惠政策、住房补贴等激励政策激励农民买房，另一方面，对于暂时没有能力购买住房或者实在买不起房的农民实行住房租赁政策。此外完善住房租赁市场还利于其他因经济能力不强不能购房的群体。这样既能有效消耗库存，又能解决多主体的住房需求。

2.5 清理房地产行业，促进健康发展

第一，提高房地产行业的准入门槛，避免一些经济能力不足、不为消费者考虑、房地产投机性的资质不合格的生产商进入房地产行业，选择信誉良好有保障能力的房地产供应商。第二，推进房地产行业的淘汰机制，提倡优质、大型房地产企业收购兼并经济能力不足的小企业，同时为此类企业提供合理的优化整合资源的支撑，改善房地产行业良莠不齐的现象。第三，对于实在无能为力的房地产企业做好清算工作以及后续保障工作。第四，整顿房地产中介组织，严禁其发布违法、虚假的房地产信息，引导中介机构诚信、守法发展。一方面可以提高房地产中介机构的准入门槛，规范统一注册资本，对从业人员的素质严格把关；另一方面要在相关法律法规中明确房地产中介机构的权责，从严治理违法违规行为，同时加大惩罚力度，严格监督房地产中介机构，增加房产中介的违法成本。

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