房地产企业成本管控研究

黎文霞

近年来，我国对房地产行业实施了一系列调控措施，务地产企业间竞争加剧，市场观望情绪不断加重。务地产企业为稳固的发展必因势利导，找准定位，合理定价以提高销售额。同时应加强项目开发周期成本管控水平，有效提高开发产品的价值。房地产企业在项目开发过程中成本管控方面存在着诸多待解决的问题，房地产开发企业应加大开发项目成本的控制力度，促使项目运作各阶段彼此间的相互制约、相互协调，以及相互渗透，从而有效地降低项目开发周期成本，从而达到提高项目及企业竞争力的目标。本文论述了房地产企业开发过程中成本管控存在的问题，并针对性提出了相应的对策。

房地产企业

成本管控 问题及对策

房地产成本企业管控的重要性

房地产企业投资大，周期长，土地成本高，如何更好的控制和优化房地产项目的开发成本，成为企业盈利非常关键的环节。只有科学合理的对项目全过程各环节进行成本控制，将成本管控水平的提升发挥到最大化，才有利于达到提高项目利润、增强房地产企业竞争力的目标。

目前房地产企业成本管控存在问题

（1）投资决策阶段不重视成本控制

房地产行业的高风险和高收益吸引着资金涌入该行业，但房地产项目开发专业性强、资金大，开发周期长。建造方式或合作开发，或与施工单位签定承包合同，房地产企业因开发期限或其他方面的原因，无可行性研究无概算边施工边优化，项目开发前期无系统全面的成本控制体系和理念，对成本控制仅限于施工过程控制，在施工过程中进行预算調整。欠缺对前期立项，规划设计，招标及销售等成本控制的全面把握。

（2）规划设计阶段忽视项目设计成本控制

房地产企业跟风现象的存在，资金涌入房地产行业。规模大小参差不齐，新成立的房地产企业往往缺乏设计控制成本的概念，以为只要对施工阶段加以监管，就可以大量节约成本。反而认为项目设计阶段支出的设计费会增加企业的负担，减少设计费也属于成本控制这一观念致设计成本控制理念的未得到足够重视。不知房地产企业的规划设计在企业的全过程成本管控中处于非常重要的位置，且房地产企业的工程造价成本的高低与设计者资质、业绩、信誉等有着非常重要的关系。房地产企业往往容易重视项目施工过程结算的成本，因种种原因而忽视了对项目总成本影响可达75%的前期项目设计阶段的施工图纸的设计及优化工作。而设计单位往往由于设计费是根据建筑面积或投资额的一定系数收费，故设计单位也并不会胜动采取最优的设计方案而导致房地产企业项目并未采用到最优的成本方案。

（3）施工阶段缺乏成本控制体系

房地产企业大部分的成本控制体系处于粗放式管理模式，成本管控体系不完善，缺乏专业的成本管理人才，没有先进的成本管控理念，成本控制制度不科学不合理，导致成本管控不规范。对重大成本项目的材料没有严格执行按制度执行，合同履行不彻底，现场管理人员违规签证，对工程变更处理不及时等使施工阶段成本控制空有虚名，从而影响房地产企业的整体经济效益。

（4）竣工阶段不注重财务管理与成本管控的协同管理

对于房地产企业来说竣工阶段已完成项目整体的施工过程，部分房在产企业仅追求施工过程的成本控制，而在项目结算环节缺乏对合同执行情况的监督，难以发现合同履行的瑕疵，额外导致项目后期运营和维护成本大幅增加，最终导致项目全过程成本花费巨大。

加强房地产企业成本管控的对策

（1）重视可行性研究和项目概算，成立专业人才队伍，明确预算目标

房地产企业项目开发环环相扣，项目的选址、定位、可行性分析、投资概算等都是投资决策的重要依据，影响项目开发结果的成与败。房地产企业应建立科学合理的评价指标体系，在项目立项、设日、建设、售后等阶段均需要进行全面的科学合理的成本控制，全面综合的考虑项目的经济、环境效益等。建立由专业人才女A造价工程师、注册房地产估价师、经济分析专家、社会环境专家等专家队伍，对项目进行的可行性研究。

全过程成本控制环节上应避免出现无前期可行性研究和项目概算等情况，以降低后期成本控制的难度。项目立项后可区分不同的职能，如施工建设管理、项目造价审核、项目核算审核等成立不同的专业职能部门，以明确责任，相互配合；并制定成本控制目标，对项目的建材成本、人工成本、管理费等成本目标进行考核，以确保成本控制措施的实施。在前期阶段通过选择清单计价，固定造价合同等方式回避不必要的变更发生。

（2）重视设训环节，择优选择设计单位，以投资限额控制设计

规划设计阶段并不是单独孤立的一个环节，它需要专业的设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素，房地产企业应推行在满足开发企业所要求的使用功能的前提下，按投资限额控制设计，以确保投资总额在可控范围之内。并在设汁合同中明确奖惩条款，对降低的限额设计或超出的限额设计给予奖励和处罚，以此促进设计单位以更精细化的结构设计降低设计成本。施工图纸完成后，可委托造价咨询公司进行工程量计算，并与设计单位核对汇总结果。在批准的项目概算和施工图设计能满足各方所要求的使用功能的条件下，控制不合理变更，严格控制投资限额，以确保不突出投资总额。对影响项目总成本75%左右的钢筋工程、混凝土工程、模板工程、砌体工程、门窗工程和墙地面装修工程的关键指标作为核心，确保项目设计和建造成本基本受控，为项目成本控制的有效性奠定基础。

房地产企业应重视设计单位的招标工作，使项目成本和设计方案相结合，融合开发企业的开发理念，择优选择中标设计单位和施工单位。在设计细化阶段结合房地产项目的实际需要，细化功能，重点控制造价高的项目，降低工程造价。虽然设计不可能做到完美无缺，但能通过审核工作，尽可能在施工过程减少变更，将可能花费的代价降低到最小。

（3）成立成本控制机构，动态管理成本，切实把好签证变更关

房地产企业应成立完善的成本控制机构，完善成本控制体系，对项目施工过程中成本进行严格把控。随着互联网技术的发展及成本管制水平的提高，有专业成本管理人才的房地产企业可以对项目开发成本实行动态管理，构建较为健全的成本动态更新体系，动态的进行实际成本与预算成本差异分析。如编制项目滚动成本表、预测项目未发生成本等。动态成本管理可使房地产企业实时、动态地掌握项目成本，有效反映项目动态成本，及时准确的为项目决策提供支撑，大幅提高房地产企业控制成本成效。

施工阶段是资金和各种资源投入的最大阶段，这一阶段的成本管控主要任务是防止浪费，避免投资的预算超支。在施工阶段成本控制应对工程变更实行有效控制，尽可能降低设计变更的数量，对于必须要变更的，进行技术经济分析，综合考慮其对项目成本的影响，选择技术先进、造价合理的变更实施。同时工程管理人员和造价人员应密切配合，对建筑安装成本中的重大材料成本项目应采用动态管理，掌握即时的市场供应和价格情况，在数量和价格上均对材料费用进行控制，做好材料询价和采购计划，根据工程进度和预算情况进行审核，将实际成本与预算计划进行对比，实事求是做好因工程变更产生的签证。

（4）会审合同的签订和履行情况

工程竣工结算是控制工程成本的最后一个环节，企业需要根据招标文件、设计文件、工程合同、工程验收规范及相关法律法规文件等对工程进行竣工结算审核。对项目实际成本进行准确计量和审计，会同合同签订和履行部门，共同发现工程合同存在的漏洞或难点，与施工单位充分研究，严格按照结算要求审核结算工程量，确认已完成合同约定所有工程内容，增强合同的执行力。确认现有工程量计价方法是否符合合同要求。在办理竣工结算阶段，核实各分项工程使用的综合单价是否与合同中的综合单价相对应，并审核竣工结算汇总金额是否准确，从而实现对开发项目实际成本准确确认。

房地产项目由于开发周期长这一项目建设的特殊性，应建立完善的审计制度，严格执行资金支出制度。企业应建立专项内控审计制度，及时对项目成本支出进行审计，发现项目实施过程中的漏洞并进行纠正。

结语

房地产企业应以“全周期成本控制”为指导思想，在新形势的市场环境中，竞争重点已由产品差异化向产品品质和降低成本转化。当区域房地产价格一定的情况下，房地产企业就不断提高项目建设过程中的成本管理水平，加强全过程成本管控，才能更好的完成房地产企业的利润目标。

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