房地产行业企业价值评估

谢玉娟

房地产这个行业在我国的开端是在20世纪80年代，与国际房地产行业相比，我国房地产行业的发展在时间上是比较短暂的，但是其發展速度十分惊人。现状主要体现在：1.房地产开发企业发展迅速，根据国家信息中心中经网统计资料显示，1986年全国房地产开发企业只有1991家，到2017年已经达到3万多家。2.国有，集体房地产开发企业数量逐年减少。3.现如今中国房地产开发企业规模大多数比较少。4.我国房地产企业资产规模太小。根据资料显示，2007年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元；2013达到33180亿元，平均每个企业资产达到10130万元。房地产是资金高度密集的行业，在开发和消费过程中离不开金融的支持。

一、房地产行业普遍存在的问题

1.成本上升。建筑成本和土地成本的上升是房价上涨的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、机械设备和土地等，尤其是土地成本，在房价总成本中所占比重很大。随着人工工资的提高，人工成本的增高也是助推房价的另一原因。

2.房地产企业融资渠道有限。融资问题一直是我国房地产企业长期存在的问题。据统计，我国房地产企业有70%的资金是通过银行贷款获得的，更有企业的资金贷款达到90%。也就是说，银行是房地产企业获得开发资金的主要渠道，自有资金在房地产企业内，应用到项目上的数量少之又少。单一的融资渠道是我国房地产行业的突出特点，也是比较尖锐的问题。

3.房地产企业对市场把握不足。市场需求量分析不到位，无法根据市场需求进行调整。如果属于策划类失误，没有充分的调研时间，没有深入的调研，必然会增加项目的风险。但是对于市场的分析必要保证调研的充分性和全面性，以及科学性。只有全面深入调研，才能够对市场进行更好的定位，面对竞争对手才能够做到心中有数，不至于在竞争中迷失。

二、改善我国房地产市场中问题的对策

1.提供符合市场需求的房地产产品。首先，房地产企业应该在了解购房者真正需求的基础上，来建造适合购房者的商品房，在库存上要“以人为本”。其次，企业应该利用存量房发展多元化经营，除了商业或者住宅型楼盘。高库存积压一直是企业老大难的问题，面对积压的商品房，需要转换思路，一味守旧只怕难以摆脱这一块难哨的骨头。最后，房地产企业应该提升物业公司管理水平。开发商们除了打造项目，还要着力改善居民的生活方式，在物业管理上提升社区管家服务，这些都做好了需求自然就来了。

2.强化企业内部管控。首先，内控管理是企业应对企业风险的主要措施，必须加强内部控制，才能够把风险降到最低。其次，管理部门和生产部门的内部控制进行有效区分，根据不同的工作方式制定合理的内控制度。最后，加强人员培训，提高内控管理能力。在房地产企业中，需要涉及到项目的建设，因此就需要在项目建设过程中安排专门的内控管理人员，通过走出去或请进来的方式来提高他们的专业素质，让他们不仅有理论，还有实践经验，充分发挥他们的优势，把项目建设过程中的风险进行有效控制。

3.积极营销，促进消费者购买欲望。房地产公司为了更好的发展，在未来必须开展积极的市场营销，通过能激发消费者消费欲望的各类营销措施，不断回笼资金，以应对举债经营模式下的资金难题，避免资金链条的断裂。要实现这一目标，房地产公司必须做到如下几点。首先，努力开展市场调研；对于房地产市场营销而言，紧紧把握市场趋势，是成功营销的关键；其次，在成本范围内适当降低价格，让利于消费者；价格无疑是现代市场营销的最有效手段。目前，房地产行业的过高价格已经成为整个社会指责的对象。

三，结语

房地产一直伴随着我国经济的发展，也是我国社会进步和发展不可缺少的行业。它所创造的价值在经济中占比很大，但是并不能因为对经济的贡献力量大而大肆发展房地产，无度的建设会导致社会和经济发展的不平衡。所以健康、稳定的房地产市场才是推进我国经济平衡发展的前提。（作者单位为江西财经大学现代经济管理学院）