关于房地产项目的成本控制分析

张晶晶

【摘要】结合笔者的工作经验从投资者角度对设计阶段、招投标阶段、合同签订、施工阶段及竣工决算阶段提出加强成本控制的建议。

【关键词】工程建设各阶段；成本；有效控制

1、房地产项目投资控制应遵循的原则

1.1主动控制为主的原则

传统的控制是在纠正基础上的反馈控制。然而反馈控制的最大问题是偏差已经出现，由偏差造成的损失已经存在，且纠偏时间长、成本控制难。随着房地业发展的日益成熟，已经将系统和控制论的研究成果应用于管理控制论，不再是事后控制，而是事前控制。根據以往的经验和管理不足，对预测估计可能存在的偏差，采取相应的对策和措施来预防偏差的出现，使投资控制负偏差降低到最低程度。

1.2技术与经济结合的原则

要有效地控制项目的投资，必须从组织、技术、经济、协作以及信息管理等方面采取措施。因为房地产项目所涉及的一切因素都直接或间接的影响着项目的总投资。所以，要实施有效的投资控制必须是全方位的。

对于房地产项目来说，设计阶段是项目成本控制的关键与重点，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。按通常规律， 在扩初设计阶段对项目投资的影响达75%-95%，在技术设计阶段，影响投资可能性为35%-75%。由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少。直接决定人力，物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术，轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此，设计阶段对项目投资的影响是及其重要的。

2、重视扩初设计以避免“先天不足”

（1）推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方案。尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局，建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

（2）开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全经济责任制。然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

（3）设计标准化。设计标准化是指推行标准设计。设计标准是国家的重要技术规范，是进行项目勘察设计、施工及验收的重要依据。项目建设设计标准和标准设计，均来源于工程实践。优秀的设计标准和标准设计，有利于降低投资费用，缩短工期，提高效益。因此，推行设计标准化，同样是实现项目投资控制的有效方法。

（4）严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

3、招标投标阶段的成本控制

招标投标阶段的成本控制，项目招标过程中的成本控制工程招标投标包括设备，材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择优选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点： （1）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集，积累，筛选，分析和总结各类有价值的数据资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。（2）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。 （3）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。避免"特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场"等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

4、施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业施工阶段的成本控制的主要工作为： （1）抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取"低价中标，索赔赢利"的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，核算各项变更对总投资的影响。（2）经监理和业主审批的施工组织设计，是承包方进行施工作业的纲领性文件，还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据，也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。因此一定要认真细致的审核施工单位上报的施工组织设计。要择优选择施工方案，减少由于不合理的方案或措施带来的额外费用支出。（3）合理的安排施工顺序，在不影响总工期的情况下，利用对非关键线路工序的调整，进行资源优化，达到降低工程项目成本，合理安排资金使用的目的。（4）严格控制工程款的支付。当工程进度没有达到付款要求时，不能提前支付工程款。尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处，但这样就会造成开发商投资控制失控。（5）对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

5、竣工阶段的成本控制

竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算、费用定额、竣工资料及国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量。落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

总之，房地产的发展越来越快，形势变化越来越复杂，因此我们必须要不断完善和提升我们对项目成本的管理方法和措施。要加快管理的全面性，实施项目建设后评估工作。这不仅是对项目有关问题的统建，更是对整个项目成本的事实反馈和成本管理水平的客观评价，并能提升成本管理水平，为今后的成本的制定积累基础资料。要根据外界的形势变化不断调整自己的成本管理思路。同时还要引入新型的管理工具，以提高管理效率。

参考文献：

[1]潘蜀键.房地产项目控制[M].中国建筑工业出版社，2005年.

[2]谭术魁.房地产项目管理[M].机械工业出版社，2006年.