物业工程设施设备管理与维修

蒋钟

【摘要】物业工程包括规划、施工及运行等多个阶段，这些环节都涉及到相关设施设备的运用，因此必须从项目规划环节就针对设备制定详细的规划，并加大监管力度，同时还要做好后期的维护工作，对设备中所存在的故障及时进行处理，有效延长设备的使用寿命，本文就对这一问题进行了详细探讨与分析，并给出了一些合理化的建议。

【关键词】物业工程；设备管理；维修

物业管理对于保障居民的正常生活具有重要意义，而管理的要点就在于相关的设施设备，因此在管理过程中不仅要定期对设备的运行状态进行全面的检查和测试，同时还要加大对相关人员的培训力度，确保其能够熟练掌握各项维护要点，本文就具体分析了这一问题。

1、规划阶段

项目规划阶段所包括的物业管理主要有以下几个方面。第一，明确规划内容的各项要求，并以此为依据对客户进行调查，进而在此基础上对市场需求进行整理与分析，之后需要制定相应的管理计划，并且对管理方向进行定位。第二，对建筑平面设计以及交通等多个方面进行控制，并对设备的存放位置和监控设施的配置进行规划。在此过程中，必须遵循节能减排这一基本原则，并在此基础上对配套设施进行合理安排。同时，还应对水电用量进行明确的规定。另外，还要设计好垃圾的处理方式。第四，根據物业需求对电梯的容量等多个方面进行规划，并在此基础上选择合适的设施，同时，在初步选择之后还必须对设备进行测试，以便对其中存在的问题进行调整。第五，对设备的质量进行考察并且以经济性为基本原则，进而在此基础上进行设备的采购。另外，还应在合同中明确相关的责任条款，这样就能定期对设备的质量进行检查。第六，对物业环境进行全面规划，选择符合建设需求的植物并做好维护工作。

2、施工阶段

施工阶段的管理主要包括以下几个方面。第一是对图纸进行深入研究，并在明确物业各方面管理要求的基础上不断对图纸中的细节问题进行完善。同时，还应当进入施工场地对设备的安装及使用进行全面的监管。第二，加大对一些隐蔽工程的监管力度，包括管线铺设及配电设备等，进而确保这些设备的安装程序符合行业要求，有效保障物业工程的施工质量。第三，搜集设备使用过程中的相关资料，并以档案的形式进行保存。另外，当设备出现问题时应及时进行调试。第四，对施工的质量及安全等方面所存在的问题提出相应的建议，并对验收环节制定明确的标准。

3、交付阶段

交付阶段的管理主要包括以下几个方面。第一，在项目施工完成之后进行验收，并对设备的使用情况制定相应的维护和保修计划。第二，在设备调试过程中必须要求相关人员进行学习，确保其之后能够自行进行设备的调试与处理，进而有效延长设备的使用寿命。第三，对设备的各个部位进行全面的检查，并与之前所保存的档案资料进行对比，明确设备的各项参数是否处于正常范围之内。第四，加大对员工的培训力度，确保其能够掌握设备维护方面的知识，之后还应对员工进行考核。第五，针对设备的运行情况制定相应的方案，并将不同的系统进行合理划分。第六，在设备运行的过程中必须加大监管力度，并针对其中存在的问题及时进行调整。

4、运行阶段

设备运行环节的管理内容较多，主要包括技术、安全、节能以及维护等，下面就作详细探讨。

4.1设备技术

在对设备技术进行管理的过程中，主要有以下几个控制的要点。第一，针对技术管理制定明确的操作流程，并且必须确保流程的科学性与合理性。第二，加大对操作人员的培训力度，培训内容包括理论和实践两个方面，并且在培训之后还必须对人员进行严格的考核，在确保其通过考核的情况下才能拿到相关证书，如果没有通过考核则必须继续接受培训，直至通过为止。另外，对于问题较大的人员可直接开除，否则其就会严重影响设备的管理质量。第三，对设备运行过程中的性能进行测试，并且记录相关的信息数据，之后对数据信息进行全面的整理与分析，进而在此基础上明确设备在不同运行条件下各项指标的变化情况，掌握设备对能源的消耗量，进而针对存在问题的地方及时进行调整，不断优化设备，使其运行效率能够在原有基础上得到有效提升。

4.2设备安全

设备安全管理主要包括以下几个方面。第一，对设备以往的运行情况进行考察，在此基础上制定相关的应急操作流程，并对应急人员进行全面培训。培训内容主要包括电梯发生意外时的人员解救及设施的抢修等，确保相关人员能够掌握这些安全管理的要点，以免在发生意外时使得问题得不到及时处理。第二，对设备的运行过程和运行结果进行考察与测试，进而在此基础上及时了解运行过程中所存在的问题并予以调整。第三，运行人员必须对设备的各项参数和性能有足够的了解，并且能够掌握设备安全方面的控制要点，熟练设备处理的各个要点。第三，对设备安全管理方面的人员必须加大监管力度，并对其从业资格进行全面考察及核实，在确保其符合基本从业要求的情况下才能进入岗位工作。

4.3设备节能

节能管理主要包括以下几个方面。第一，在明确设备运行特点的基础上制定相关的操作流程，并且尽量将浪费现象控制在最小范围内。第二，对能源使用量进行详细规划，并加强对各个使用环节的控制，避免使用量超出规划的范畴之外。第三，应采用一些具有节能效果的技术，并且在选择设备的过程中必须确保其具备自动化的特点，这样就能够加强对设备的控制。第四，必须做好水资源的节约工作，对一些可回收利用的水质必须进行重复利用。第四，制定采取一些节约用电的措施，并选择具有节能效果的电机。另外，为了减少电能的使用量，还应当做好开关的控制工作。第五，对管道等部位应当定期进行检查，以免发生损坏等问题，若在检查过程中发现这类故障，必须及时进行维修。

4.4设备维护

在维护设备的过程主要包括两个方面，分别是设备日常运行过程中的维护以及一些专业技术方面的维护。首先，在日常维护的过程中相关人员必须对设备的外观进行详细检查，并严格按照制定好的操作流程进行各项细节问题的检查与处理。同时，还应定期对设备的运行状态进行测试，确保没有出现振动及载重超出正常范围等问题。另外，还必须定期对设备进行清洁，维护设备的运行环境。其次，在进行专业技术方面的维护时必须提前制定详细的规划，并且在规定的时间将设备暂时停止运行，这样就能够有效延长设备的使用期限，并提高其运行的安全性。另外，为了减少设备维护所花费的时间，必须（下转96页）（上接94页）对相关人员加大培训力度，确保其能够熟练掌握维护的各个要点。

4.5设备维修

由于引起设备故障的原因各不相同，并且不同时期设备的损坏程度有一定的差異，因此必须结合设备的损坏特点制定相应的维修方案。在维修的过程中，首先需要对仪表及相关设备的运行状态进行测试，确保其没有发生泄漏等问题，同时还应当对故障问题做好记录工作。其次，必须根据设备故障的特点进行维修人员工作任务的具体分配和安排，并通过责任制使各个人员明确自身在维护工作中所应担负的责任。最后，还应制定明确的维修制度并做好验收工作。另外，为了减少设备故障发生的概率，必须定期对设备的运行状态进行巡视与检查，提前制定预防的措施，这样能够有效延长设备的使用期限。另外，当前信息技术的应用越发普遍，因此可采用先进技术对设备进行全面监控，进而及时发现设备存在的问题并进行处理。

结语：

总而言之，为了给居民提供更加优质的服务，必须对物业工程实施的各个阶段加强管理与控制，并针对设备的购进和施工制定详细的规划，同时，在完成设备安装之后还必须定期进行检查，确保其能够正常运行，并且针对其中存在的问题及时进行处理。本文就深入探究了这一问题。

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