土地一级开发盈利模式及风险的思考

臧黎明

【摘要】伴随城镇化进程的加快，逐步兴起“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式，更多的房地产企业步入土地一级开发。新潮流下，怎样借势发力，创造一级开发的盈利模式，规避项目的开发风险，将成为土地一级开发企业重点关注的问题。

【关键词】一级开发；盈利模式；风险浅析

一、土地一级开发的操作模式的发展以及演变趋势

1.1政府垄断开发模式

土地一级开发由政府指定开发公司或以成立项目公司的形式进行。

此模式可确保政府控制地价，保证土地开发为熟地之后的增值收益不流失，且土地一级开发的法律关系单纯，便于政府实施相关事务。但是该模式土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

1.2企业主导开发模式

该模式为一二级联动开发模式，待进行一级开发的土地，政府一次性出让给开发企业，按照土地使用权出让协议的约定，开发企业对协议范围内土地实施包括拆迁安置补偿，公建配套设施建设在内的土地一级开发行为，，再面向市场转让协议范围内达到建设条件的土地使用权。

房地产企业土地一二级联动开发，不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。而房企不但获得一级开发阶段收益，同时保证了企业未来的可持续发展，获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。

1.3政府主导市场化运作模式

“抓两头，放中间”是政府主导的市场化运作模式。抓两头是由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，是土地一级开发利用社会力量进行。

政府根据土地需求状况，以招拍挂方式将“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成并驗收合格后，政府与土地受让人再移交土地。

由政府主导的市场化运作模式减轻政府开发资金压力，在保证政府主导土地一级开发的基础上，有效利用市场资源，是我国土地一级开发的主要发展趋势。

二、 土地一级开发企业盈利模式

2.1土地一级开发自身获利

土地一级开发企业通过控制成本费用，实现自身获利。虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中仍有很大难度，其中征地拆迁费用是比重与控制难度最大的，。

此外，统筹安排是整体成本费用的控制重点。对于大面积的土地一级开发，需要分批次征地和拆迁。

2.2土地增值收益共享

政府、开发企业和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益。开发企业通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。

在土地一级开发中，能够实现土地快速增值的措施有： 投资环境景观、投资公共配套设施、引入品牌商业设施或酒店等。

2.3公共配套设施持有经营

在某些土地一级开发项目中， 政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。开发企业的长期现金流通过提供公共配套设施服务而获得。对开发企业来说，该盈利模式的投资决策以及后期的运营管理能力是最大挑战。

2.4一二级联动开发

土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目。使之通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级、二级开发的联动。

三 、土地一级开发风险问题浅析

3.1编制规划阶段

控制性详规是对土地一级开发项目的重大影响。以城市总体规划为依托制定的控制性详细规划。控制性详规确切的设定了可供出让经营性用地面积及公建配套设施建设体量，所以详规可以说是开发项目风险管理的重中之重。

3.2土地报征及转用阶段

通过行政审批将集体土地性质变更为国有土地性质，从而实现土地所有权的变更。土地报征环节包含变性及土地征收审批两部分。土地一级开发项目常因没有足够的新增建设用地指标，而进展缓慢，影响整个项目的开发建设。

3.3安置拆迁补偿阶段

一般政府主导拆迁安置补偿工作，或由政府授权委托土地一级开发企业实施。然而，在这个阶段土地一级开发企业通常没有操控的主动权，进而缺乏对项目开发成本和节奏的有效控制。其中拆迁安置补偿标准是一个重要的土地征收的前置条件，也是土地一级开发企业测算项目损益的重要因素。

3.4土地出让阶段

土地出让环节市场化的特点，决定了经营性用地必须以招、拍、挂的形式出让。市场行情决定了土地价值。

3.5回迁房及公建配套建设阶段

回迁房及公建配套设施建设规模通常较大，如同时开工建设，项目建设安全及质量风险度极高。

3.6收益实现阶段

土地一级开发项目的最终目的是收益。企业投资土地一级开发项目最终收益如何确认，“净地”出让后投资收益最终是否可兑现，明确以上问题是土地一级开发企业投资决策的关键。

四、建议和结论

4.1优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本

在土地整理和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等多个环节。同时，一级开发又是一个综合性、系统性工程，涉及众多谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

4.2加强规划能力、挖掘区域潜在价值

土地一级开发的价值要素中最重要是规划。规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

4.3控制开发节奏

要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。

4.4加强项目经营管理，确保工程建设质量安全

质量安全无小事，特别是对于回迁房这样的民生工程。为此，在工程建设过程中，需要土地一级开发企业提高思想认识，牢固树立“百年大计，质量第一”的指导思想，加强项目经营管理力度和管理水平，确保工程建设质量和安全。

参考文献：

[1]纪丽娟.土地一级开发模式研究[D].西北农林科技大学，2008.

[2]陈古鹏.论我国城市土地一级开发运作模式[J].当代经济，2008年第10期.