浅谈我国房地产金融风险及其防范措施

傅智平

【摘要】伴随着我国经济的快速发展，房地产行业已经发展成为我国经济体系建设中的支柱产业，随之衍生出来的一系列房地产金融产品也日益增多，尤其以房地产信贷产业最为突出。而任何新事物的产生所带来的影响都是双面的，在享受其所带来的成果的同时还要承受一定的风险，尤其房地产作为一个高回报的行业，其金融风险也相对较高。本文将就我国房地产金融所带来的风险提出一些防范措施。

【关键词】房地产；金融风险；预防措施

1、房地產金融发展过程中面临的风险

1.1政策风险

房地产业作为推动国民经济发展的一大支柱，其投资会受到各种政策因素的影响与制约，国家层面或地方政策出台的各种政策、法律规章等的变化、行业发展变动以及不规范的管理都会导致房地产金融面临风险。同时，部分地区一味地追求GDP增长，导致当地经济发展过于依赖房地产开发投资，无形之中使政策风险得以扩大。

1.2利率风险

利率风险会对房地产企业资产、负债以及其他金融工具的价值产生影响，对其获利水平也要重大关系。如果银行存款利率不断攀升，或者贷款利率下降，也或者银行存贷款利率发生同向变动，导致利率差下降，都会带来经营效益方面的风险，而房地产贷款回收期往往较长，利率变化也更加明显，这也就意味着所面临的利率风险也更大。

1.3购买风险

由于物价一直处于稳定上升趋势，导致相同金额的资金可能无法买到过去相同的商品，而正是这种物价发生的变化，对资金的实际购买力造成了不利影响，这种风险也称购买力风险。证券市场上的投资证券的回报主要是通过货币形式支付，如果遇到通货膨胀，则直接影响货币的购买力，导致货币投资效益下降，使得投资者蒙受损失。

1.4财务风险

房地产投资的周期性比较长，从取得土地、市场调研、规划设计、建设施工一直到最终的销售推广，但是因为周期较长，导致部分账款无法及时收回，引起坏账，容易导致房地产企业面临财务风险。同时，房地产企业投资往往巨大，加上资金收回期漫长，企业会在很长一段时间内处于资金短缺状况，这就有可能面临巨大的财务危机。此外，房地产投资不仅投资高，投资报酬率也比较高，相应地也会面临更大地风险。

1.5信用风险

这一风险形成的原因主要是借款人不愿对贷款本息进行偿还，或是无力进行偿还，这一现象的出现严重导致了信用风险的发生。从住房购买者的角度分析来看，一部分原因是由于银行在批准贷款时对贷款人的信用审查出现失误所造成的；另外一部分原因是由于借款人在还款的过程中出现失业、死亡等意外情况发生，导致失去偿还的可能性；从房地产企业自身发展情况来说，在经营的过程中一旦遇到销售瓶颈、资金链断裂，或是经营亏损等情况造成企业倒闭，以至于无力进行还款。

1.6经营风险

这种风险指的是由于公司经营管理层所做出的经济决策失误，引起房地产企业盈利水平发生变化，进而导致投资者预期收益下降。房地产资产具有不动性，和其他投资比起来也具有不可逆的，投资行为一旦发生，往往就难以撤回。目前，国内房地产开发资金对银行贷款表现出高度依赖性，如果在房地产开发过程中，面临不确定性因素影响，银行也会蒙受巨额风险。

1.7流动性风险

由于我国房地产贷款增长迅速，且在经营管理过程中存在着一定的问题，所以从根本上蕴含着流动性的风险。由于房地产在经营过程中，房屋购买者多以房产作为贷款抵押物，而当借款人无力进行贷款偿还时，银行就会通过处理抵押房产的方式进行贷款补偿，但是如果出现房产卖不出去的情况，直接导致银行贷款难以收回，进而导致银行现金存款匮乏，形成流动性风险。

2、应对我国房地产金融风险的防范措施

2.1严把贷款程序关

由于商业银行对于房地产开发商来说是最大的经济支柱，因此基于对双方负责的态度，银行在放贷这一个环节要严格把关。一方面，首先考核开发商是否具有完备的资质，缺少任何一条都不可轻易的进行借贷。另一方面，还要对开发商的信用展开调查，对于过往的借贷行为是否按时归还。另外对其借款情况同样予以调查，看其是否转移它用。

2.2强化风险管理制度

基于商业银行在房地产事业发展中的重要作用，所以必须在银行风险管理制度上进行强化。现阶段，我国商业银行的贷款行为分为两种，一种是房地产开发贷款，一种是住房按揭贷款，而通过将两种贷款进行分离，使银行从根本上重视对开发商贷款发放的条件，加大对其把控力度，从而间接的降低房地产金融风险。

2.3完善相关的法律法规

整个房地产金融行业受到社会多方面的影响，由于对房地产行业的相关法律法规尚不完善，因此在整体的管理上仍然存在着弊端，还有未能涉及的方面。而房地产市场不稳定，以及不合理的资金投入等都是在这一背景下产生的，因此完善相关的法律法规对整理整个房地产金融市场显得尤为重要。对此，可以多学习一下国外的风险防控机制，但是绝不能完全的照搬照抄，因为各国的房地产经济发展程度不同，不适用的体系带来的只能是对整个房地产金融行业评估的错位[4]。因此在吸取国外经验的同时，要根据我国具体的实际情况，建立完善的法律法规，使资金进行合理投入，建立完善的风险防控机制和专业的风险评估人士，对整个房地产金融市场进行管理，将房地产金融风险降到最小，维护整个房地产金融行业的稳定发展。

结语：

从整体来看，我国房地产金融经济的发展与风险并存，既不能脱离社会需求盲目发展，也不能忽略由此带来的风险，因为房地产行业作为我国经济发展的支柱性产业，在经济发展的过程中起着举足轻重的作用。只有通过多渠道、多方法的管控手段，才能不断促进社会经济的快速发展，维护整个房地产市场的稳定，房地产金融经济也才能在稳定的市场环境中蒸蒸日上。

参考文献：

[1]苏若辞.浅谈我国房地产金融风险的现状及对策[J].纳税，2017（8）.

[2]班健桂.我国房地产金融风险影响经济发展防范的相关研究[J].经济，2017（2）：00140-00141.

[3]刘源.关于抑制我国房地产金融风险的建议[J].中国管理信息化，2017，20（8）：107-107.

[4]刘奥.浅谈我国金融风险防范存在的问题及对策[J].经营者，2017，31（8）.