供给侧改革下扬州市房地产去库存政策实施的几点思考

【摘要】在党的十九大报告中再次提出深化供给侧结构性改革，坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。房地产行业是国民经济发展的重要组成部分，而供给侧改革中去库存是房地产行业转型升级的重要核心。本文结合房地产去库存政策和市场现状对扬州市房地产去库存进行分析，并就市场发展策略提出相应的几点思考。

【关键词】供给侧；扬州房地产；去库存

2015年中央财经领导小组会议上，习近平总书记首次提出“供给侧改革”，同年在中央经济工作会议提出“三去一降一补”，其中去库存作为五大重点任务之一，房地产去库存是重中之重。2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，进一步明确了调控的精神，要在供给侧结构性改革的长效机制上积极采取措施。在2016年和2017年的政府工作报告中，都把房地产去库存作为重点工作内容。十九大指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实“三去一降一补”任务。

1、我国房地产市场行业现状分析

1.1 2017年国内经济和扬州市经济数据分析

从2017年国家统计局数据可以看出，前三季度国内生产总值593288.1亿元，按可比价格计算，同比增长6. 9%，环比增长1. 7%。截止2017年10月，全国固定资产投资完成额累计517817.98亿元；从2017年扬州市经济来看，前三季度扬州实现地区生产总值3735.21亿元，GDP增速7.8%，1-10月全市完成固定资產投资额2977.43亿元，同比增长11.1%。增幅位列全省第5位，超省均3.9个百分点（省均7.2%）。

1.2 2017年国内房地产数据与扬州市房地产数据分析

从国家统计局2017年国内房地产数据来看，1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。2016年-2017年全国房地产开发投资增速见图1。全国房屋新开工面积145127万㎡，同比增长5.6%，其中住宅新开工面积增长9.6%。全国商品房销售面积130254万㎡，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长5.6%。全国商品房销售额102990亿元，同比增长12.6%，其中住宅销售额增长9.6%。房地产开发企业土地购置面积19048万㎡，同比增长12.9%。10月末，全国商品房待售面积60258万㎡，比9月末减少882万㎡。1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%。

从2016-2017年扬州市房地产数据来看，2016年1-12月，市区商品房合同成交379.99万㎡，同比增长75.66%，比历史最高的2009年增长28.27%；其中商品住宅合同成交325.22万㎡，同比增长77.55%，比2009年增长30.78%。2016年12月末，商品房累计可售面积为230.62万平方米，较2015年年末下降32.93%；商品住宅累计可售面积为118.13万平方米，较2015年年末下降34.77%。根据博深房地产研究所的数据显示，截止2017年10月31日，扬州市商品住宅备案量为5.98万方（含江都区，其中市区成交量4.46万方），环比下降45%；期间由于国家各项调控政策加上房管局严控预售证、住房公积金贷款利率调整等等，扬州楼市、土地市场均开始出现回暖升温迹象。想要保持去库存态势，仍需要政府出台相关政策如购房贷款、公积金等政策以及具体降量措施，房地产开发商也需要提出新的营销措施增加房屋出售量。

2、扬州市房地产去库存政策以及执行效果

2.1扬州市房地产去库存政策

按照习近平总书记关于“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位和住房城乡建设部、国土资源部4月1日下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》精神，2017年4月扬州市政府发布《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》扬府发〔2017〕49号，从加强商品住宅用地市场管理、加强商品住房价格管理、规范商品住房市场交易行为、加大房地产市场监管力度四个方面进一步促进市区房地产市场平稳健康发展。2016年6月扬州市政府又出台了《扬州市政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》扬府发〔2016〕113号（以下简称《实施意见》），《实施意见》还进一步明确了今后一段时期我市房地产去库存的总体目标和任务。到2016年底，全市商品住宅库存去化周期力争控制在16个月内，其中市区（含江都区）在14个月内。到2018年底，全市商品住宅库存去化周期力争控制在14个月内，其中市区在12个月内。到2020年底，实现商品住宅库存去化周期保持在合理区间的目标。

鉴于上述的总体目标，扬州市从制度改革、政策鼓励、结构调整和降本增效等方面形成“21条”具体措施。其中有积极支持农业转移人口进城购房，鼓励新就业人才购（租）房，暂停安置房新项目建设，加快将存量商品住房转用为拆迁安置房。鼓励符合条件的存量商业办公用房等改为“创客空间”。支持新建商品住房“以租代售”，加快推进房地产用地结构调整，鼓励养老地产和宜居适老住区开发建设，扶持绿色建筑、装配式建筑、成品住房（装修房）的开发建设。合理调控住宅用地出让，坚持适度不饱和供应策略。2016年，市区商品住宅计划供应量调减为1500亩左右。鼓励养老地产和宜居适老住区的开发建设。

2.2扬州市房地产去库存政策执行

根据博深地产研究院和扬州房天下数据监控中心的数据，2017年1月份扬州市区商品房成交1984套，2月份扬州市区商品房成交1808套，3月份扬州市区商品房成交2941套，4月份扬州市区商品房成交2337套，5月份扬州市区商品房成交2160套，6月份扬州市区商品房成交2652套，7月份成交1704套，8月份扬州市区商品房成交2745套，9月份扬州市区商品房成交2103套，10月份扬州市区商品房成交2659套。

目前扬州市供大于求，库存上涨，截止2017年10月当前可售库存129.55万㎡，可售周期4.2个月。图2中可以看出在相应的政策以及开发商采取的新的营销策略下，扬州市房地产市场的库存量处于平稳健康下滑的状态，在2017年这一现象尤其明显，在政府《实施意见》以及国家宏观调控，扬州市场库存量和新增量处在螺旋稳定的态势。

从扬州土地供銷和市场溢价走势即图3、图4可以看出，扬州房地产市场土地供应面积从2016年1月到2017年10月这段期间，土地供应面积不断增加，整个房地产行业逐渐回暖，但房管局严控预售证，市场可售房源较少，各大地产开发商正积极集中拿预售证，为加紧步伐冲击年底售房业绩。2017年1-10月，扬州共有26块土地成交；3月份涉住土地成交，整体溢价率最高144.38%。仅10月就供应7幅土地，共计建筑面积81.22万方，无商业地块。

2.3扬州市房地产市场去库存运行分析

目前扬州市房地产市场呈现不应求的态势，在《实施意见》和相应政策措施实施情况下，去库存效果明显，问题并不显著；从扬州房地产市场数据和去库存政策执行效果分析，扬州房地产市场趋于平稳，发展健康。

3、房地产去库存的几点思考

3.1紧跟城镇化步伐，发展自身优势

按照2016全国城市级别划分标准（北京、上海、广州、深圳属于一线城市，部分省会城市属于二线城市），扬州市属于三线城市。对扬州这样的三线城市来说，房地产去库存是政府重中之重，应顺应时代要求，与新型城镇化的发展相适应，借助去库存的时机，通过营销策略、银行降息、各种补贴、住房公积金贷款利率等激励方式，加快去库存进程，充分发挥城市人才、土地和产业资源优势，利用好国家“人地钱”挂钩政策，不断发展壮大。这不仅符合本地长远利益，也符合国家新型城镇化根本目标。

3.2紧贴市场需求，多方多措施实施和完善

扬州市商品住房销售量增速显著回升，去化速度显著加快，名义库存水平下降商品房销售速度增快。为保证市场健康稳定的发展，首先政府按照国家关于推进供给侧结构性改革的决策部署，坚决落实各项调控举措，市场总体保持稳定。为进一步稳定市场预期，保障刚性需求，强化市场监管，确保各项调控措施持续发力，扬州市将在2017年进行第二次制定系统性调控举措，抑制不合理住房消费支持刚需，完善多元化住房保障体系。其次开发商需认真分析市场需求，执行差异化的策略，摒弃同质化的产品，形成具有竞争力的房地产产品，满足不同住户的多种需要。针对市场已经形成的库存，有条件进行修改的，要以供给侧改革理论为依据，积极改建为适应新经济、新业态发展的新产品，完善原有配套设施，提高综合质量，吸引消费者，多渠道并举消减住宅库存。再者，消费者应结合市场和国家政策调控，理性化购房，切勿心存侥幸和投机心理。

3.3紧跟政策调控，可持续健康发展

十三五期间，国家的各种调控政策，在这种“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“租购并举”等等，对扬州市房地产行业，目前的供不应求的“不良性”的发展态势，应紧跟国家政策，制定并执行适合扬州房地产市场的供给侧实施意见，建立房地产调控的长效机制，以保证市场能够可持续并且健康发展。

结论：

房地产市场与人们息息相关，是国民经济发展的基础，国家的调控政策和城市出台一些意见和实施方案是为了更好的使房地产市场更加规范化和制度化，这样房地产市场才能够可持续的发展。通过对2017年以来全国和扬州房地产数据以及扬州房地产去库存实施意见，分析扬州去库存政策执行效果并提出几点思考。2017年是实施“十三五”规划的重要一年，同时也是深化供给侧结构性改革的重要一年，扬州市在去库存方面，时刻结合市场实际情况和政策的实施，有效促进房地产有效健康发展。

参考文献：

[1]陈晓，魏兰叶.经济新常态下我国房地产市场发展路径研究——基于房地产投资水平分析[J].商业经济研究，2017，（01）：188-191.

[2]刘伟.经济新常态与供给侧结构性改革[J].管理世界，2016，（07）：1-9.

[3]陈杰.经济新常态下的中国城镇化发展模式转型[J].城市规划学刊，2016，（03）：30-35.

[4]张为杰，李少林.经济新常态下我国的供给侧结构性改革：理论、现实与政策[J].当代经济管理，2016，（04）：40-45.

[5]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，（05）：46-47+50.

[6]胡鞍钢，周绍杰，任皓.供给侧结构性改革——适应和引领中国经济新常态[J].清华大学学报（哲学社会科学版），2016，（02）：17-22+195.

[7]肖林.经济新常态下结构性改革的上海实践[J].科学发展，2015，（12）：32-36.

作者简介：

高网芹，女，1992.10，扬州大学硕士研究生，建筑科学与工程学院工程管理系。

项目来源：

2016年度江苏省普通高校专业学位研究生实践创新计划项目：“经济新常态下扬州房地产企业的发展对策研究”（项目编号：SJLX16_0593，省立校助）