被蚕食的写字楼

卢华磊

4月12日，两家知名的共享办公品牌WeWork中国和裸心社对外宣布正式合并。虽然没有公开具体的交易价格，但外媒称WeWork中国以4亿美元（约25亿人民币）的价格收购了裸心社。交易完成后，WeWork中国的估值将超过25亿美元。

这是继3月份无界空间和优客工场合并后，联合办公行业内的又一桩大型并购案。这次合并让优客工场的估值达到110亿元，成为中国最大的联合办公运营者。

联合办公领域的合并并不少见。大规模的合并之后，联合办公已经在办公市场中成为一种不容小觑的力量。

虽然国内的办公空间大部分还都掌握在私人业主手中，联合办公空间的市场占有率不足1%，但从2018年开始，越来越多的联合办公空间开始以“栋和层”为单位租赁新物业，而在此之前他们的租赁单位往往是“间”。

这种租赁单位的跃升意味着他们抢占市场的速度在加剧。详细的数据更能对比这种增长态势，2017年，氪空间社区运营面积为9万多平方米，工位数1.4万个。而进入2018年仅3个月，氪空间就新增签约物业面积12万平方米，也就是说，过去的3个月，新增物业面积超过了过去2年运营面积的总和。

如果将联合办公企业和传统办公企业看作两个阵营，那么2015年到2017年，联合办公还只是一种“新办公业态”的尝试，而进入2018年之后，随着投资的加剧和物理空间的增加，联合办公已经成为可以和传统办公分庭抗礼的主流办公模式。

商业房地产服务公司高力国际发布的《2017年灵活办公空间展望报告》中表示，联合办公在近两年保持着30%的增速发展，预期到2030年将占据整体商办市场30%体量，成为千亿市场规模的行业。

出海和社交

如果要在摩拜和ofo之间找一个共同朋友，那么艾铁成算一个。

在接受《财经天下》周刊采访前几小时，艾铁成收到摩拜单车创始人胡玮炜的微信，咨询WeWork海外网点的事宜。而ofo也在和他沟通类似的问题——小黄车进入韩国市场时，ofo在WeWork韩国办公点租赁了15个办公工位。

作为WeWork大中华区总经理，艾铁成的一项工作就是帮助中国企业提供海外办公的咨询服务。他时常将这种做法称为“赋能”，但在这个略带宣传色彩的词语背后是WeWork在全球21个国家、71个城市拥有的230家办公点和租赁在这些办公网点中的超过22万的会员。正是这些数字支撑起他们服务的能力，他们增设网点、吸收会员，并以此作为自己招徕更多生意的基础。

这些数据编织成了一张庞大的网络，并且随着门店和会员的增加而辐射出更大的能量。公允地看，这是WeWork和国内其他联合办公公司最大的区别。虽然国内大型的联合办公企业如优客工场也在去年宣布进军了美国曼哈顿，但和WeWork相比，这种覆盖全球的网络还未形成他们的协同效应。

所以WeWork不认为自己是一家办公空间租赁公司，他们一直在向媒体和用户强调：自己提供的是一种新型的工作方式和生活方式，不仅仅是办公空间，未来他们还会提供共享公寓空间，甚至是共享健身房和超市。

这听起来像是另一种自我标榜，但从某种角度看他们确实对这个世界的工作方法做出了一些改变。比如ofo和摩拜这样的公司想要到另一个国家开拓新市场，那么他们会联系WeWork这个“房东”来做咨询帮助。

ofo是WeWork在上海延安东路办公点的租客，成为租客就意味着成为WeWork的会员，他们可以享受到这个“房东”提供的跨地区甚至跨国家的办公服务。摩拜甚至不是WeWork在中国的会员，他们是在美国加入到WeWork租客行列的。艾铁成向《财经天下》周刊透露，摩拜进入美国市场后在华盛顿、达拉斯、夏洛特等城市租用了超过100个工位。

这样的公司还有滴滴。滴滴是WeWork的会员，而他们加入WeWork的地址则是在墨西哥城。

“会员一方面有跨国或者跨地区办公的需求，另一方面他们还希望通过我们的会员体系帮助他们做一些业务层面的事情。”艾铁成说，在WeWork的App上，用户可以定向地向某个国家或者某个地区的会员发送信息。如某公司想去以色列开拓业务，他们可以提前向该地区的WeWork会员定向发送信息，咨询市场和联络业务。

“一个中国公司要进入另外一个国家，按照传统的方法需要先搞定人力、办公、业务联络等事务，这是一个庞大的工程，需要耗费很多精力，而现在通过WeWork，他們可以很快找到合适的办公室，并且通过WeWork的会员，他们能初步了解市场，解析业务方向。”艾铁成将这个对接过程比喻成“插上电一样”，新加入的会员可以享受到中国1万多会员、全球20多万会员带来的人脉资源。

这种服务甚至带有社交属性——当一个员工被外派到陌生的国家，WeWork会员很有可能是他在这个国家认识的第一批朋友。

大企业、商圈和大空间

WeWork的发展方向可以看作是国际联合办公品牌的一个缩影。

和他们类似的公司还有裸心社。该品牌虽然诞生自中国，但创始人高天成（Grant Horsfield）来自南非，高管团队大都来自海外。例如CEO赛理格（Jonathan Seliger）此前曾是Coach中国总裁兼CEO，因此这家公司也将“连接中外市场”作为自己一个重要的发展方向。

去年7月，裸心社收购了新加坡联合办公品牌JustCo，今年1月他们又宣布收购澳大利亚办公空间品牌Gravity。在海外拓展中，他们一方面想将中国的企业推广到海外，另一方面也在努力将海外的大公司引入中国，比如裸心社在上海娄山关路的旗舰店中就入驻了维京邮轮这样的海外公司。或许正是这样相似的定位和网络布局，让裸心社成为WeWork合适的并购对象。

假如从入驻公司的角度来看待联合办公行业的变化，我们就会发现另一种改变——联合办公从最初服务初创公司逐步转向服务大型公司。

像维京邮轮入驻裸心社一样，WeWork在中国的会员中也出现了IBM、汇丰等大公司的身影。

“最近我们发现越来越多的大企业喜欢社区这样的体验。”艾铁成说，除了上述公司外，他们的会员中还包括有阿里巴巴、腾讯等公司。

“大企业需要创新、走得更快和留住更好的人才，而办公环境会对此产生影响。如一些大公司空间很大，不同楼层的员工互不认识，而开放的空间会帮助他们建立更好的联系，所以一些大型企业会和我们深度合作，以定制化的方式打造办公楼。”艾铁成说。

其实这是联合办公企业必须要面对的一种改变——不能一直依赖初创企业这样的租客来贡献利润，毕竟这些公司的盈利能力还不够强。

氪空间总裁钟澍说：“未来三到五年，核心城市的核心楼宇是联合办公的主打市场。我们的客群分两类，一种是这个城市的中小企业，比如说4人设计公司，5个人的PR公司，8个人的基金公司这种中小规模的企业。另一种是大型企业的组织配套部门。”

钟澍对《财经天下》周刊表示，原来中小企业囿于成本只能选择在地下室、公寓楼办公，现在，联合办公模式使得他们既可以在核心地段的高品质楼宇里办公，性价比还非常高，租期也很灵活。这样的定位让氪空间在选择办公点位置时也偏爱“核心城市的商圈”。

“就城市来说我们主营北上广深，剩余的三四线城市暂时不考虑，而城市内的办公点位置则集中在核心地段，比如在北京我们就集中在长安街以北四环线以内来布局。”钟澍说，会员的定位不同让他们对办公点的选择也更加谨慎，“像顺义、大兴这样的地方我们三年内都不会去。”

这些设立在核心地段的办公点，氪空间都尽可能地租赁的更大一些。

正如前文所言，氪空间在北京、上海数个项目都拿到上万平米的空间。“从空间使用效率或共享空间内容配置上看，大型物业的效率会更高。”钟澍解释说，面積的增加意味着他们团队对空间把握能力的提升。“当前对我们来说比较舒适的区间就是8000到10000平方米，1500～1800个工位。”

这个数字并不是估测，而是经过计算得出的。一个联合办公空间需要设置水吧台、咖啡机、复印机等设备，针对这些设备要做出相应的规划，计划好入驻的会员数，同时会员的多少也对应不同的管理人员。

“比如1000个会员对应我们4个服务人员，如果会员数达到1001，那么我们就需要配备5个服务人员，这就是资源失衡了。”钟澍说，他们现在将办公点空间面积核定在1.3万～1.4万平米，这是他们反复核对后的“临界点”，而显然这个“临界点”是随着他们团队运营能力的提升在增长。“我们有一套完整的数据模型来进行测算空间配比。”

在钟澍看来，联合办公空间面积的增加说明这个行业变得“成熟了”。同时也证明这个行业已经到了可以和传统办公业“分一杯羹”的时候。

“传统写字楼之所以会分出这么大面积给联合办公行业使用，因为传统写字楼的运营确实遇到了问题——空置率在上升。从这个角度看，2018年将是联合办公行业的关键一年，随着投资的分化，头部企业会越来越好，这个行业将成为‘资本密集型行业。”钟澍说。