中国电影市场对房地产市场的影响力评估

张翔

随着我国电影产业化改革进程的加速，我国电影市场日渐繁荣，电影票房、观影人次、银幕数等数据表现亮眼。由于电影产业联系到社会经济的方方面面，因此电影市场发展壮大的同时，也影响着其他市场的发展。房地产市场作为我国经济发展的重要组成部分，自然而然也受到了电影市场的影响。据国家统计局的数据显示，2016年我国商品房销售的金额就达到了117627亿元，我国电影市场的票房总量是457亿元。虽然二者在体量上差距悬殊，但是电影市场作为我国文化市场的重要组成部分，其所自带的“明星”传播效应和社会价值是任何其他市场无法替代与比拟的。因此探讨我国电影市场对房地产市场的影响也是恰逢其时。

一、 电影市场与房地产市场相互影响发展经历

1955年，美国华特迪士尼公司在加利福尼亚州建造了第一座迪士尼乐园。加州迪士尼乐园的落成，不仅标志着第一座现代化主题乐园的诞生，也标志着电影与房地产的第一次“联姻”。1987年4月，中央电视台无锡外景基地在无锡市五里湖畔竣工，而此外景基地也成为了我国最早的影视基地。游乐园与影视基地的出现，便是电影市场与房地产市场相互影响的具体表现。

2003年11月25日，国家新闻出版广电总局与商务部、文化部共同出台了《外商投资电影院暂行规定》。此规定允许外国的公司、企业和其他经济组织或个人与中国境内的合法公司、企业共同合资、合作，新建和改造电影院，从事电影放映业务。作为房地产起家的万达集团看到了我国电影市场尤其是放映市场的巨大潜力，其抓住机遇迅速进入了电影放映市场。2004年，萬达集团利用自身的地产优势和资金优势，外加华纳兄弟的影院品牌和运营优势，于天津万达商业广场开设了第一家影院——华纳万达影城（现已更名为万达电影城）。天津华纳万达影城也是华纳兄弟与万达共同打造、创建的第一个世界一流水准的多厅影院。2005年1月20日经国家广电总局批准，万达院线成立。经过十几年的发展，如今万达院线已经成为我国最知名的商业院线。截至2016年12月31日，万达院线旗下共有401家影院，3564块银幕，全年实现营业收入112亿元。万达集团也逐渐由房地产企业转型为以文化、旅游、金融和电商为主体的轻资产集团。

在国家大力推动文化产业大发展和产业融合的大背景下，房地产企业与电影企业的结合也越来越密切。众多的电影公司和房地产公司纷纷拓展自己的产业链，进行产业的升级和转型。比如，华谊兄弟在海南打造了观澜湖·华谊·冯小刚电影公社；万达集团在青岛投资500亿打造了万达东方影都。除此之外，众多房地产企业开始纷纷涉足电影行业，比如金融街控股股份有限公司、苏宁环球、泰禾集团等房地产企业也逐渐涉足到了电影业的制片、发行与放映环节等。这些事件的出现，标志着我国电影市场与房地产市场的互相促进与发展。

二、 电影市场对房地产市场的影响力评估

由于房地产市场巨大的体量，我们无法将其作为一个整体去探讨电影市场对其影响如何。因此，我们选取了同花顺数据库中的139家A股上市房地产企业作为房地产市场的样本，以进行我国电影市场对房地产市场的影响力评估。通过分析这139家房地产上市企业业务板块中与电影制片、发行、放映相关的业务，进而评估出我国电影市场对房地产市场影响的广度、强度与效度。通过查询139家房地产上市企业的官方网站以及其向社会公布的2014年、2015年、2016年的年度报告等，我们对其中73家与电影相关的企业业务进行了梳理与汇总，具体如下表：

（一）电影市场对房地产市场影响广度评估

电影市场对房地产市场广度层面的影响力，主要通过分析影响到的房地产企业的数量这一指标来进行评估。因此在进行电影市场对房地产市场影响广度的评估时，我们建立了如下的评估方式：本文把开展与电影相关业务的房地产企业或者关联企业的数量与样本总数进行比较，如果比值大于66%，则评估其影响力在广度层面具有强影响力；如果比值在33%-66%之间，则评估其影响力在广度层面具有中影响力；如果比值低于33%，则评估其影响力在广度层面具有弱影响力。

近几年来，由于我国电影市场的强劲发展势头及观众观影习惯的养成，使得诸多房地产企业意识到了电影市场“有利可图”，进而纷纷开展了与电影相关的业务，这也充分证明着电影市场对房地产市场的影响在逐步增强。通过表1可以看出，在139家上市房地产企业中，受到电影市场影响的企业达到了73家。经过分析发现，这73家房地产企业开展的与电影相关的业务基本分为三种：第一种是其旗下所拥有的商业地产或者商业综合体涉及到了影院的物业出租，比如南京高科，财信发展等企业，这样的企业一共有43家；第二种是其仅拥有文化创意产业园和影视技术相关的业务，比如华联控股、中洲控股等，这样的企业一共有12家；第三种是其业务涉及到了电影制作、发行、放映三个主环节。比如，新华联，泰禾集团等，这样的企业一共有18家。

通过计算，我们得出开展与电影相关业务的房地产企业或者关联企业的数量与样本总数的比值是52.52%，此比值介于33%—66%之间。因此，我们可以判断我国电影市场对房地产市场的影响力在广度层面是中影响力。

（二）电影市场对房地产市场影响强度评估

电影市场对房地产市场影响的强度层面，主要是指对房地产企业商业模式的影响。因此，在进行电影市场对房地产市场影响力强度层面的评估时，我们建立了如下的评估方式：将139家房地产企业根据其影视业务进行强、中、弱的评估。若其业务未涉及制片、发行、放映三大主业务，评估其为弱；若其业务涉及到了制片、发行、放映的任何一个环节，评估其为中；若其业务涉及到了制片、发行、放映中的两个及两个以上的环节，评估其为强。评估结束之后，根据评为强、中、弱的企业数量与总样本数139的比值来进行最终影响力强度层面的评估，若被评为强的企业数量与139的比值大于66%，则其影响力在强度层面为强；若被评为中的企业数量与139的比值大于66%，则其影响力在强度层面为中；若被评为弱的企业数量与139的比值大于66%，则其影响力在强度层面为弱。

随着国家对房地产市场调控收紧力度的加大，越来越多的房地产企业开始拓展自己的业务范围，寻求新的利润增长点。现如今，已有部分房地产企业受到电影市场的影响，其逐渐涉足影视行业，且有的房地产企业在电影的制片、发行、放映三个环节中均有涉足。

1.制片和发行方面：泛海控股全资子公司——泛海股权投资管理有限公司共计出资25亿元，通过股权收购和增资方式，获得万达影视约6.61%股权和青岛万达影视约7.59%股权，全面介入制片和发行领域；苏宁环球旗下的苏宁环球影业投资有限公司与英皇影业、江苏省广播电视集团等密切合作，投资制作了诸多影视作品，比如电影《破风》、电视剧《天下粮仓》、动画电影《抢劫坚果店2》等，以期通过合作，打造公司转型的大文化产业整合平台；2014 年7 月17 日，浙江广厦与卢英英、卢纲平签订《置换协议》《股权转让协议》，将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换，成为东阳福添影视有限公司的真正“掌门人”。2015年公司成功制作并发行了多部电视剧作品，比如《蜂鸟》《待嫁老爸》《搭错车》等。现在浙江广厦已经成功转型为以房地产和影视文化业务为主的公司。

2.放映方面：由于房地产企业在地产方面的优势，越来越多的企业也开始涉足影院投资与经营这一业务上。比如，金融街控股股份有限公司先后成立了北京首都华融影院有限责任公司和北京金融街影院有限责任公司，全面开展影院经营与管理业务；2016年，泰禾集团全资子公司福州泰禾恒冠文化出资4000万元参股设立北京泰禾影视文化发展有限公司，正式介入院线领域；格力地产2014年成立了珠海海岸影院管理有限公司，并在珠海开办了第一家拥揽海景的海岸影院；世茂股份旗下的世茂院线在2014年已经开办了17家电影院，拥有148块银幕，实现营业收入2.33亿元。此外，新影联与博纳、北辰实业与华谊兄弟均在影院方面有合作。

除此之外，一部分房地产企业其虽没有直接涉足电影制片、发行、放映的业务，但其关联企业均有涉足。比如保利地产的關联公司保利文化集团；海航投资、海航创新和海航基础的关联公司海航新文化涉足了电影的各个环节。由此可见，电影市场已经对部分房地产企业的商业模式产生了影响。

经过对139家房地产企业进行强、中、弱评估并统计后，其中有8家企业被评估为强，10家企业被评估为中，121家企业被评估为弱。经过核算最终被评为弱的房地产企业数量与总样本数量的比值是87%，该数值大于66%。由此可见，大部分受到电影市场影响的房地产企业的业务与影视虽有关联，但现在尚处于较低的水平，即其商业模式更改的程度并不大。因此，我们可以认为，我国电影市场对房地产市场影响力在强度层面是处于弱影响力的水平。

（三）电影市场对房地产市场影响效度评估

电影市场对房地产市场效度层面的影响力，主要是通过分析其影响到的房地产企业在行业中的地位来进行判定的。通过对139家上市房地产企业按照总市值进行降序排名，18家涉及到电影制片、发行、放映三大主要环节的房地产企业排名情况是：排名在前1/3（即前46名）的企业数量13个，排在2/3（即第47-92名之间）的企业数量是2个，排在后1/3（即第93—139之间）的企业数量是3个。从数量上来看，在这些涉及影视业务的房地产企业中，大部分企业的市值表现是不错的，在行业中的排名也比较靠前。但是由于房地产企业众多，而涉及影视制片、发行、放映业务的企业数量较少，我们不能简单通过此来判断其效度层面的影响力。所以我们建立了如下的评估方式：将18家涉及影视业务的企业总市值与139家样本企业的总市值进行比较，若其比值大于66%，则其影响力在效度层面为强；若其比值介于33%—66%之间，则其影响力在效度层面为中；若其比值小于33%，则其影响力在效度层面为弱。经过统计核算，18家涉及制片、发行与放映的房地产企业的总市值是6438.91亿元，139家样本企业的总市值是26618.98亿元，将二者进行比较得出比值为24.19%。此比值小于33%，因此通过上述评估方式可以判断，我国电影市场对房地产市场在效度层面的影响力为弱。

结语

由于我国电影产业进行市场化改革的年限较短，其还在上升增长期。而作为我国经济支柱的房地产市场则已然发展成为“庞然大物”，二者之间的体量相差是巨大的。当然，由于电影市场的特殊性，其在发展过程中，对我国的房地产市场也产生了一些影响。经过前面的研究分析，最终得出了我国电影市场对房地产市场在广度、强度和效度三个层面的影响力评估，具体结果为广度层面为中，强度层面为弱，效度层面为弱。