从高出租率回顾策划和设计的亮点<br/>——浅谈嘉里不夜城三期“企业中心”项目的灵活性和良好的商业气氛

从高出租率回顾策划和设计的亮点
——浅谈嘉里不夜城三期“企业中心”项目的灵活性和良好的商业气氛

2018-05-10费琳

建材与装饰 2018年18期

费琳

上海市原闸北嘉里不夜城是一块与上海火车站南广场相临的一片土地。地块分三期建设。第一期位于基地西侧为两栋超高层办公楼和五层商业裙房，现为太平洋百货。第二期位于基地南侧，是五幢高层住宅和高层办公楼综合性项目。第三期位于地块东侧，商业暂名为上海“企业中心”，其毗邻“不夜城手机商厦”。地上规划核定建筑面积：101，060.5m2。项目由两栋高层办公楼、一栋高层公寓式办公楼及两层高的商业组成的商业办公综合发展项目。由于地处闸北区、静安区、普陀区和黄埔区的交汇处，地块拥有极强的区位优势。基地与北部的上海火车站以及上海汽车客运总站近在咫尺。天目西路自西向东与南北高架共和新路相交。繁忙的商务区对办公楼的需求量很大，本项目的建成会缓解此区对办公楼需求的压力，带动区域更快发展。项目中新的商业配套设施还可以为已建成的嘉里不夜城第一第二期办公/住宅区和整个区块提供服务，增加附加值，共同形成综合商务区域。

图1

1 项目商业策划的概念

项目从1992年拿地历经24年的开发跨度，规划建筑方案几易其稿。设计根据市场需求，顺应时代不断在变化。依据土地批租时土地使用的限制范围，项目适时调整了最末期即第三期项目的战略目标，以“灵活分割”为概念规划建设三栋不同类型的办公楼，两栋纯办公楼，一大一小，分别针对不同要求的整租客户。每层内部还可以再分割，方便客户选择。基于单元灵活组合销售和租赁的策略，办公楼平面分隔单元建筑面积可按未来市场需求再作调整。高层办公楼的建筑功能适用性在一定程度上随着高层办公空间的灵活性的提高而提高。

项目同时还特别正视“以商为主、以居为辅”的方向，打造不一样的产品组合既配合区域大环境的需要，将第三栋楼定位为“公寓式办公楼”，如此与前期竣工物业相呼应，又全心打造一个崭新形象，使之成为不夜城地区的一颗闪亮新星。商业策划立足未来二十年的市场前景，预估了可租可售的商业前景。

地块前两期项目，除了公寓式办公和住宅，办公单元的分割一般以最小一期的200m2。和二期90m2，三期力图扩大整个办公单元的分配格局，最小以出租为主的300m2的主力单元切入。同时配以可售的150m2为主的公寓式办公。

裙房商业配套设计需要烘托商业氛围，设计需为未来环境变化配合灵活度。也同样，裙房商业主要定位为社区商业，服务于常驻的商务人士，周围居民和临时性的过往游客，良好的商业氛围是社区商业健康发展的必然要求。

商铺大部分可租面积以250m2为主，而经过市场预判，“预留灵活分割”的理念来贯穿所有的设计过程，具体隔墙位置可以等小业主入驻后确定，裙楼的商铺都考虑过“一分为二”机电的预留预埋。

项目商业、办公、公寓式办公三位一体，互为配套缺一不可。

1.1 服从于商业策划的设计配合

根据基地L型的形状，办公楼T1座由于体量稍大，设计考虑其可在高架附近形成一个显而易见的标志性建筑，因此坐落于基地的东北部，景观极佳，朝向不夜城绿地。办公楼T1总高度99.95m，3～23层为办公楼，低区为小分割办公空间，高区为大空间办公，得房率总体在72%。最小单元租赁面积300m2左右，最大单元租赁面积500m2左右，整层面积约为1800m2。窗台离地高度450mm，视野宽阔。T1走廊1.8m宽，其吊顶净高2.7m，办公空间吊顶局部靠近走廊2.4m内为2.7m，其余均为2.9m。T2 同（见图 2～3）。

图2 T1低区标准层

办公楼T2位于基地的东南角，总高度88.0m，3～19层为办公楼，采用了侧核心筒的布置形式，使室内主要办公空间都朝南，得房率约为68%。最小租赁面积380m2，最大租赁面积470m2。整层面积约为1209m2。因考虑对南侧住宅的影响，窗台离地900mm，减少玻璃使用面积。

图3 T2低区标准层

公寓式办公楼T3位于基地的西南角，是基地内唯一以售卖为主的大楼。它与T2共享一个主入口环岛。总高度99.95m，3～27层为公寓式办公楼，采用两个侧核心筒的布置形式，以缩短电梯厅与每户之间距离，每个核心筒服务四户单元，同时安排较多户型朝南。标准单元每户达到150m2以上，层高为3.5m。公寓式办公中，除标准户型外的三个较大户型，在室内分割上均备有一分为二的灵活度，机电设计和施工的上下水配电门禁空调室外机等也相应配合点到位。这栋办公楼适合小型公司的要求，类似soho风格，可商可住，非常灵活。

图4

项目整体立面设计采用简洁明快的现代风格，塔楼以银灰色铝板和水晶灰带型窗为主要元素，结合局部玻璃幕墙和纵向斜线条为分界面；平面布局紧凑经济，典型的办公楼布局。裙楼及低层商业/餐饮则局部采用弧线演绎柔和及人性化的室外空间。整体的立面颜色偏重白、银及灰色系，强调其简洁朴实的形象。办公公共区装修风格为简洁硬朗，公共区域以米咖色为主色系，单元入户玻璃门以玫瑰金不锈钢门框和胡桃木门把手为主。

1.2 市场后续跟踪

嘉里不夜城区现区政府称为“苏河湾”的地块，由于这一地块不算传统意义的中心区，属于上海的次中心地带，而同时期开租竞争的办公项目在区位上都属于偏置一方的产品，因此项目拥有交通资源方面极大的优势。两栋塔楼标准层分别为1800m2和1200m2，可租标准单元从300～500m2，可售的主力单元为150m2，这样的配置分别可满足了大型、中型和产业链下游企业的配置。各种企业在这个地块中可以互惠互利，因此吸引了来自市区各中心地块的客户搬迁至此。据市场部统计，最终85%以上的客户的租赁面积为1000m2。办公楼的室内外设计简洁实用功能齐全，以人为本，贴近群众、方便生活，不盲目追求建筑标新立异从而忽略了其实用于民的本质。租赁的客户中有40%来自日本，他们看中的正是这些商务感没有繁琐的空间装饰和工作环境的明朗开阔。同时，办公楼开始对外租赁正值闸北静安合并的时间段，租赁也搭上了这个契机。两栋办公楼现已达100%的出租率，并且不断有客人等候入驻，公寓式办公在2016年基本售罄。该物业成为上海次中心区域高出租率楼盘之一。

1.3 商业氛围的营造

办公、商住良好的租售成绩，与裙楼的商业合理定位和打造也是密不可分的关系。裙房商业定位为社区商业，主要是餐饮及服务休闲。

商业氛围也可以看作是整个地块商业空间的一种品牌效应。影响商业氛围的因素主要有四个：①良好的区位，方便的步行和车行；②功能，商业业态组成能否最大地适应人们生活的需要；③形式，包括商业区域中的空间形式和建筑形式，人的尺度和建筑体量能令人们更愿意在其中停留；④环境，也就是绿化、小品、广告等可以增强商业气氛的组成要素。③④需要通过设计打造，最终达到社区商业空间能“聚集人气”，而“人气”则是商业氛围是否浓厚的最直接体现。

项目的商业主要分布在三栋塔楼的两层裙房以及一栋两层的低层建筑，地上商业规模不大，建筑面积约10，800m2，整个四栋裙楼底层基本已招租成餐饮，而二层则以体验为主，亲子活动、美容美发、健身房、私人诊所和需要体验式消费的场所。商铺的出租率高。大部分店铺是以方案报规图纸上的商铺面积的一半出租的。由于设计中，已考虑过所有室内隔墙和机电预留，因此可执行各类租户的要求。

图5

2 项目商业氛围营造的设计思路

2.1 提高底层商业的开放性

建筑设计尽可能用弧形折曲线的平面布局延展底层商业内街的展示面。内街呈十字型，可根据周边的交通空间及人流方向设立沿街商铺。裙房二层面对中央广场的四个角采用退台形式，这些内容与广场上的外摆座位，上下呼应关联形成一种良好的休闲的商业格局。

2.2 改善入口空间的多样性和引导性

因项目的综合性，对于入口的设计需要提炼其多功能性。入口空间是商业与周围环境之间的过渡和联系空间，是一个有一定秩序的人造环境，亦是构成城市环境的重要组成部分。①西入口来往人流最大，项目将其定位为主要商业步行出入口。由南北的商业裙房顺势形成的半围合广场，最开阔的地方11m，朝向太平洋广场，自然吸引人流进入。花坛、导向标识牌、店招、花盘路灯和广告牌墙，与建筑水平飘板互相配合，带给人亲近的感受。后期营销在这个入口放置不断更新的活动广告、拉花装饰拱门等，非常灵活，具有接待任何活动的容纳能力。②南入口：利用位于花坛内的长条形静水水景，动静相合。入口上方是一个巨大的镂空雨篷，形成一个11m宽9m高的灰空间，它是T2和T3的共享主入口，具有一定的导向性和缓冲功能。③北面的入口，由于北侧面临高架上匝道，通过入口导向牌及广告标志，宣传地块品牌，让更多路过的人意识到这里有一个新休闲项目的落成。

3 增加公共绿化开放空间的趣味性

（1）中央圆池广场：在四栋裙房之间的空地，自然围合成项目的中央广场，广场中心是一个圆形黑色花岗石的喷泉。围绕喷泉的是一轮轮黑灰肉色相间的花岗石铺地随意组合，喷泉是广场的中心，也是项目的标志小品。8m的直径，分上下两层。下层由弧拱型山西黑花岗石围圈。顶层为磨平同款花岗石。中间过度为灰色毛石。喷泉分两种，平时水不断的从毛石缝里喘喘涌出；喷泉顶为上喷的水柱。建成后，很多室外营销活动都是围绕喷泉展开，有搭建在喷泉上的“鹊桥”，有在喷泉顶为驻场歌手搭建平台，有沿喷泉周围放置樱花树成为樱花主题广场等，平时没有活动的时候，客人可以靠坐在喷泉围边上休憩，也可以倾听泉水的律动。广场经常作为主题，迎接各种节日的来临。其灵活的可塑性，不言而喻。

（2）景观墙：因视觉需要，项目与不夜城商厦之间，增加了一堵特色景观墙体，墙体由银灰色竖向铝百叶和垂直绿化组成。景观墙前的花坛，铺上白石子，就是儿童活动的好地方、临时性的广告亭也可以架设在这个位置，这些开放空间能满足商业活动需求，这一需求是多层次且时刻变化的。

（3）裙房顶为屋顶绿化，它不仅美化了办公环境，而且为商业增加了营销商机。运营方面在屋顶花园上开展的“认领树苗”的活动，带给客户不少趣味。

由此可见优良的公共空间环境的设计，对于商业氛围的营造的优劣和对购物者的情绪感受及消费行为有着直接的影响。通过对公共空间的美化，可辐射带活整个商业空间。

对于这些趣味的公共空间，设计中还遵循了一些“风水学”，水为财，蜿蜒的飘板暗示“曲水留情”，它们使内街呈灵动型。在南入口设了长方型静水水池，寓意“气乘风则散，界水即止”所有的乘风之气，再次汇聚。而中央圆形水景为项目的“明堂”，一切从此而再生再运动，带动二期和一期物业的活力，聚人聚气。

4 建筑空间界面的设计的整体性和丰富性

项目步行广场需要一个在视觉上统一的健康的空间界面，它有一个贯穿始终的建筑风格，具有丰富性和多样性，避免过于单调和沉闷，统一和谐的空间感能让人们对社区商业用地有统一的感知形成自我的空间品牌效应，促使商业氛围的形成。

项目的四栋裙房上下层立面统一采用1.5m为模数的超白中空钢化玻璃作为商业展示面，转角处以弧形玻璃为主，外形流动轻盈，玻璃与水平的层间飘板呼应，勾勒出灵动流通的商业氛围。局部裙房采用框架幕墙形式，和水平向铝板弧形飘板的蜿蜒灵动作为一个对比，形成多变的设计元素，立面风格和外墙色彩互相和谐统一。水平飘板每层三片，共六片，每片间距800mm，片与片之间由百叶过渡，在百叶中预留了餐饮的厨房进出风的位置，隐蔽而美观。弧形飘板的端部设计了内凹灯槽，晚上，它们就如悬浮于夜空中的黄色线条，明亮且明快。铝板之间为店招的位置，店招可灵活放置。

项目还配合了各种商业“配套”，如各色各样的广告指示牌、招牌、带花盆的灯柱、移动花坛和外摆座位等，这些小品均围绕着商业内街的展开，对商业氛围起着烘托作用。这些景观设计是对社区商业空间的一种润色，促进人们在其中的交往活动。