房地产：将迎来丰收年

本刊记者骆俊

2017年至今，房地产调控已成家常便饭，然而在各种严打之下，一季度房地产相关宏观经济数据却有抬头之势，部分政策也有放松迹象。综合各种因素看，尽管疯狂不再，但房地产市场仍将大概率迎来丰收之年。板块上，近日房地产个股连同其它蓝筹个股一同出现回调，下跌之后估值优势再获市场关注，与此同时，刚披露完毕的房地产板块2017年年报整体表现优异，后市或存估值修复的可能。

楼市仍将迎来丰收年

今年以来，各地楼市调控政策依旧层出不穷，据相关机构统计，今年以来各地出台的调控政策已经达近百次，部分专家更是对于房地产市场大肆唱悲及泼冷水。但非常矛盾的是，从官方披露的数据看，房地产市场大有抬头之势。具体来看，2018年1-3月，全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，增速与2017年同期和全年相比，分别加快1.2%和0.4%。2018年1季度，全国商品房新开工面积为34615万平方米，增长9.7%，增速较1-2月出现明显回升，加快6.8%。其中，商品住宅新开工面积为25531万平方米，增长12.2%，比1-2月加快7.2%。

作为对房地产市场洞悉力最强的群体，房企的积极乐观举措具有一定说服力，而相关政策的转向也刚好印证了这一点。首先从流动性看，央行于4月份下调准备金率，并强调要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，要“降低企业融资成本”，这是2015年12月的会议后首度重提降低企业融资成本，货币政策已由实际偏紧回归中性。尽管这一次准备金率下调主要用于替换到期的MLF，且几无可能直接流向楼市，但从历史表现看，降准往往伴随着房地产市场的新一轮爆发可能，且对于市场对于房地产的信心提振起到极为关键的作用。

房地产调控政策上，也出现了两大变化。一是部分城市出现调控力度放松迹象，像南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛。从3月份70大中城市新建商品住宅销售价格数据上看，在国家“精准调控”下，新房价格环比上涨城市依然有55个，二手房房价环比上涨的城市更是达59个。

二是政策力争保全甚至是挖掘更多刚需性住房。房地产市场对于国家财政性收入的重要性不言而喻，当前经济增速放缓，国际贸易摩擦不断加大，经济下行压力有增无减，因此不能过度打压房地产市场，但考虑到房价过高的风险，因此挖掘刚需性住房也成了无奈但也是最实用的办法，具体措施包括鼓励和保障公积金贷款以及扶持刚需买房等。4月下旬，中共中央政治局召开会议，明确表示要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，并再次提到扩大内需，虽然本次“扩大内需”并非全面扩大内需，而是结构性扩大内需，但隔日房地产板块涨势如虹的表现便是市场对于政策解读用脚投票的结果。对此行业专业人士表示，控制房地产风险，无论从横向还是纵向，都排在非常靠后的位置，甚至连股市、外汇的风险都排在房地产风险的前面，这与之前严控房地产风险的基调，已经有了很大的不同，这说明国家认为楼市的风险在过去一年的挤压和释放之后，已经处于相对次要的地位。

备受瞩目的房地产税问题上，4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税被列入“预备审议”项目，此次仅被列入“预备审议”而非“初次审议”项目，表明草案仍有不少问题需要进一步论证和完善。结合李克强总理在今年人大会上明确提出要“稳妥推进”房地产税立法，房地产税的推出或将进一步推迟。

结合上述情况看，房地产市场需求一直以来真实存在，而在国家严控之下，楼市在供应上依旧积极配合，相关调控政策尽管一度力度较大，却难阻楼市升温，且在近期有放松的迹象，今年或是楼市丰收而不疯狂的一年。

后续或存估值修复可能

落脚到二级市场上，估值和业绩表现往往是选择行业及公司的重要前提。据WIND统计，截至5月2日，房地产板块的市盈率仅为12.09倍，位于申万28个行业中第三位，仅有银行及钢铁板块估值更低。从2017年年报归母净利润增速看，房地产板块28.13%的增速则位于中游，但对于12.09倍的估值而言性价比优势明显。此外，房地产行业盈利较周期性行业及新兴行业更为稳定，部分房地产公司披露的一季报预告依然体现较高的成长性，市场对于房地产板块的中报表现也普遍乐观，房地产板块整体存在估值修复的要求。近期，市场一直有对于蓝筹是否会在A股正式纳入MSCI这一关键时点上迎来上涨存在期待，估值低且盈利能力强的房地产板块必将是外资的重点考虑对象。

对于房地产个股的选择，笔者依旧倾向于选择龙头企业。基本面角度上，从销售TOP100各个层次的门槛值变化来看，2018年1-4月房企的销售业绩再创新高，TOP3的门槛已经超过2000亿元，TOP5房企销售规模已经达到千亿，同比上年增长超过30%。综合来看，前十的增长速度基本一致，保持在36%左右的水平。前4个月来看，行业集中度无疑将再度提升，大型房企市场占有率会越来越高，随着房地产市场进入后规模时代，中小型房企的生存空间不断被压缩，优势资源不断向大型房企倾斜。二级市场角度上，尽管近期蓝筹股表现疲软，但A股国际化已是大势所趋，盈利稳定的大市值蓝筹在未来所受的关注必将有增无减。

万科A（000002）作为行业的龙头本该是稳健投资者的首选，但受宝能减持等因素的影响，近期股价表现相对疲软，短期市场存更好的投资选择，但值得注意的是，万科这类优质的股票一旦出现超预期下跌，在减持利空逐渐消化后，或将出现可观的中长线买点。此外，投资者还可关注保利地产和招商蛇口等被市场认可的优质房企。

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