地产进入“金融化”下半场

盘和林

随着拿地成本资金成本越来越高倒逼着地产巨头从传统『拿地—盖房—卖房』的产销模式向金融深化模式转型

2月1日，万科发布新总裁任命的第二天，萬科董事会主席郁亮和新任总裁祝九胜与媒体见面，郁亮调侃道：“据说大家没有祝总的资料照片，所以请大家见个面。”由此不难看出，对万科这家明星房企而言，曝光度较低的祝九胜获任，多少有些让外界意外。

人称“九哥”的祝九胜则称：“我在万科已经有7年的时间，绝对不是新兵。”他在万科任职高级副总裁期间，主要负责资金中心，万科经营管理总指导方针之一“以现金流为基础”就是他贡献的，可见虽然爆冷，但出任万科新总裁实至名归。“九哥”身上有一个十分显眼的标签——金融，2012年加入万科之前长期在建行工作，并一路从支行副行长做到分行副行长。

还有一个特别有意思的现象，一篇广泛在朋友圈流传的《万科没有太子》文章称，没有中南大，的确就没了半个万科。祝九胜毕业于著名的财经学府——中南财经大学（现中南财经政法大学）。同样毕业于中南财经大学的师弟王文金是万科首席风险官，王海武是万科高级副总裁兼中西部区域CEO。笔者梳理了三大房企的“金融掌门人”发现，碧桂园总裁莫斌、负责财务及资本运作管理的伍碧君、恒大副总裁兼金融集团董事长邱火发，他们都曾是中南财经政法大学的学生，其中邱火发与祝九胜一样，还曾是一家银行北京分行党委书记、行长。

这显然不是一个简单的巧合。背后折射的是我国房企已经告别“拿地—盖房—卖房”的传统产销模式，进入地产金融化的下半场。地产行业正在悄然从传统的产销模式向金融深化模式转变，地产将与金融深度融合。因而，具有金融教育背景、金融从业经验的人进入地产巨头的核心决策层，这也是祝九胜爆冷出任万科新总裁的最主要原因之一。

市场化后的房地产是最接近金融的行业之一，因为土地及房产具有显著的不可以移动性和排他性等特征，土地及房产具有抵押品的天然金融属性，在土地出让金、地产开发、房产销售等诸多环节可以实现金融的高杠杆率。

近年来，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，房地产行业的金融化程度也越来越高。研究表明，房地产投资增速和房地产开发资金来源的相关性越来越高，从2008年起，房地产开发投资和销售之间的关系开始弱化，而地产开发投资和资金的关系则不断增强。

随着拿地成本、资金成本越来越高，倒逼着地产巨头从传统“拿地—盖房—卖房”的产销模式向金融深化模式转型。所以，我们可以看到，恒大等地产巨头越来越热衷收购金融牌照，甚至出现地产金融集团，参股控股银行、证券、保险、信托、基金，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化；与此同时，地产的证券化程度也越来越提高，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

单从地产巨头本身的盈利能力来看，随着房地产行业由高增长高回报的“黄金时代”进入到“白银时代”，躺着都赚钱的时代一去不复返，地产商的巨头难以再依赖不规范拿地等实现财富野蛮生长，转而越来越依赖企业融资等金融能力。

据称，现在房地产行业的净利润率下降至8.8%，作为一个资金高度密集型产业，资金成本直接决定企业的利润率。碧桂园2017年规模与利润交出最好的一份成绩单，很大程度上来源于其融资成本创新低、资本结构合理、现金流稳健、周转速度领跑行业。可以说，房地产商资金成本过高的话，卖再多房子都有可能是“杨白劳”。

资金的运作能力甚至关系到地产商的生死存亡。在资金密集型的房地产行业，规模的扩张往往意味着财务杠杆的增加和负债水平的提升，从而增加公司的运营风险。例如2008年国内楼市全面调整局部区域房价下跌，曾让不少此前过度扩张的地产企业陷入现金流的困境。显然，地产商不再是“拿地为王”“销售为王”的时代了，谁能有稳健的财务、现金流等金融能力，谁才是真正的“王者”。

地产金融化从宏观金融的角度并不是一个受欢迎的词语，意味着金融风险隐患，因而地产商往往对“金融化”一词讳莫如深。因此，万科郁亮和祝九胜都否认万科金融化，但却无法否认金融在未来万科中的重要地位。

祝九胜在见面会上称：“郁总表示过万科不会直接做金融，金融化的思维和逻辑对万科是有借鉴意义的，我们会有限度地进行探讨。”郁亮也称如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的，显然金融属性越来越强，但不能说万科要金融化，“只是借助金融手段而已”。

事实上，“金融化”的确是个不够准确、不够严谨的口语化表达，更为准确的应该是地产的金融深化。这意味着房地产和金融的深度融合，地产行业金融深化变革是地产发展一个必然的趋势与阶段。而祝九胜则是这个趋势和阶段的宠儿。