LEED建筑的增量成本收益分析

孙光洁

（东华大学 上海 201620）

1 LEED认证评估

绿色建筑，是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人民提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。美国绿色建筑协会（USGBC）认为，设计、建造和营运已建成的建筑环境，以达到与自然环境和谐共处，是一个可以做到并且必须实现的目标。USGBC承诺通过开发和实施绿色建筑分级评估体系，来实现建筑和房地产市场的转型，让所有的场所最终都成为绿色建筑。USGBC核心目标是要转变建筑行业的习惯和企业设计、建造、操作等的方法、使其对环境和社会更具更负有责任感，使建筑更健康、更繁荣，最终更加提高人民的生活质量。LEED的目的是推广整体建筑设计流程，用可以识别的全国性认证来改变市场走向，促进绿色竞争和绿色供应。LEED认证作为一个权威的第三方评估和认证结果，对于提高这些绿色建筑在当地市场的声誉，以及确保优质的物业估值非常有帮助。

据统计，铂金级别绿色建筑，建筑成本增量为6.5%，出租率增加4.7%，租金提高36%，售价提高64%。张江高科技园区先后引入了绿色建筑、LEED建筑，取得了不错的成绩，文章主要对B区四期东块项目的数据进行具体分析。

2 项目阐述

项目概况：本项目总面积107058m2。其中：地下建筑面积25133m2（人防面积 15470m2），地上建筑面积 81925m2。1#楼建筑面积26444m2，2# 楼建筑面积 17899m2，3# 楼建筑面积 17689m2，4# 楼建筑面积19893m2。本项目获得白玉兰奖，LEED铂金认证（LEED FOR CS V2.0）。LEED FOR CS V2.0总分69分，铂金认证需达到的52分以上。如表1所示为四期东块项目增量成本统计。

表1 四期东块项目增量成本统计

通过比较，本项目的增量成本为6.3%，＜市场统计的6.5%，增量成本控制较好，本项目LEED增量成本控制较好有以下原因：

2.1 遵循LEED设计原则

因为本项目从开始就确立为LEED建筑，采取综合设计方针，并将之贯穿在工程建设设计的始终。设计团队是整合在一起的，交互的设计团队，工程师跨专业协作。方案设计、施工设计、各个专业设计、LEED顾问始终协作在项目始终[1]。很多项目不遵循LEED建筑原则而修改方案或为了LEED认证得分点而在施工过程中添加项目，则会造成成本显著增加。

2.2 选择好LEED认证得分点

首选无增量成本LEED认证得分点，其次选择低增量成本得分点，再次选择较高增量成本，最后选择增量成本较高或较难实现尽量少选。

一般而言，LEED评估体系主要从6个方面来考察绿色建筑：场地选址；水资源利用效率；能源利用效率及大气环境保护；材料及资源的有效利用；室内环境质量；创新与设计过程。

无增量成本的LEED认证得分点包括：建筑活动污染防治、建筑选址、发展密度和社区联通性、使用者的设计和施工要点、建筑能源系统的试运行、最小能耗、基本制冷管理、加强制冷管理、可回收材料的储存和选择、室内空气质量的最低要求、增加空气流通等等。

选择低增量成本LEED得分点包括：减少光污染、环境抽烟烟雾控制、室内化学污染源控制、建筑能源系统的试运行、绿色能源、室内空气质量的最低要求等等。

增量成本较高或较难实现LEED得分点包括：轻污染土地的再开发、废水处理技术创新、优化能源利用、现场可再生能源、经过认证的木材等等[2]。

3 LEED认证对租金、售价的影响

如表2所示为四期东块项目租售情况。

表2 四期东块项目租售情况

根据表2，按租金每平米提高0.8元计算，每年增加租金=8×0.8×365=2336万元，增量成本65477794元，在3年内即可收回。

由此可以看出，本项目因为是LEED建筑，所带来的收益远远超出成本投入。从资本角度来说，建筑物的资产价值可以得到更高的估值，大厦的租金相对要高于其他传统建筑，建筑物生命周期的成本也将大幅度降低，从而使投资回报率提高了作为开发商投资不但获得了更多经济上的收益，并且提高了产品的品质，提高了公司的知名度，也承担了社会责任，可谓是一举三得。对开发商来说，LEED建筑在以下方面可以提供增加值：提高楼宇的出租率；降低租户流失率；节约建筑物的营运和维修成本；节约能耗，减少温室气体排放；获得政府或者其他机构对于环保措施的资助。

对租户来说，意味着租户可以选择更好的满足全球企业社会责任要求的办公空间；意味选择可持续建筑的租户将可节省能源开支并由室内办公环境改善而提高生产力。LEED建筑也将为企业带来营运成本的节约、员工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，并有助于留住优秀的员工，因为人们总是倾向于在绿色建筑中工作。

LEED评估体系除了有宣传绿色建筑等各种潜在好处，更重要的是告诉消费者：购买绿色建筑将更加物有所值，更能获得相对于其他产品更高的投资回报。消费者的购买决策使绿色建筑的实际价值得以提升。企业可以选择购买绿色建筑，从而在企业的员工、客户和投资者面前表现出企业的关怀和社会责任。总体而言，对于环保和可持续发展的投资这是一个明智而且获利的投资方向。

4 结束语

综上所述，当前在房产调控的政策下，开发商的利润降低，房产开发公司在严峻的形式下选择LEED建筑，既提高了建筑的品质，又能兼顾公众利益和社会责任，通过提高品质提高竞争力，带来收益的增加，是一个不错的选择，也是助推我国房地产行业走可持续发展之路。

[1]刘志龙.绿色建筑全寿命周期增量成本控制研究[D].合肥：安徽建筑大学，2017.

[2]文艺植.基于LEED的绿色建筑经济评价方法研究[D].西安：长安大学，2009.