华夏幸福“产业新城运营商”之变局 嘉善亮出首个异地复制成绩单

林静

如何理解产业新城的运营模式？华夏幸福的解释是：像微信或QQ那样做流量，然后通过招商引资服务去变现。从这个角度看，华夏幸福趟出了一条新路。

随着年报的披露，华夏幸福因2017年年报呈现出非房地产开发商的特点而备受关注，上交所也因此针对华夏幸福年报的相关内容出具了问询函。从而，这也加大华夏幸福更为详细地解读自身的必要性。

“腾讯是互联网公司还是游戏公司？”

日前，华夏幸福董秘林成红在谈及华夏幸福模式时，用腾讯来做解释，建产业新城像微信和QQ一样做流量，变现是靠招商引资服务等。

“华夏幸福是一家产业新城运营商，不能用看待房地产的逻辑去看待。” 林成红说。

提及产业新城，就不得不提嘉善产业新城，它是华夏幸福走出环京的第一个项目，也是异地复制模式的第一块“试金石”。签约至今，时隔5年，嘉善产业新城提交了一份怎样的成绩单？嘉善产业新城对其他PPP项目有怎样的借鉴意义？对华夏幸福而言又有怎样的意义？

“标杆项目”的成绩单

自2002年与河北固安县合作开发运营固安产业新城开始，至今华夏幸福的产业新城之路已经走了十余年。2013年，华夏幸福将产业新城布局到长三角，首站异地复制选在了浙江省嘉善县。

在华夏幸福非京津冀区域中，杭州区域成为两个销售额过百亿的区域之一，其中位于嘉兴市嘉善县南部区域的嘉善产业新城，是其布局长三角地区最早进入的区域之一。不同于固安产业新城，嘉善周边交通网络发达，1小时交通圈覆盖上海、杭州、宁波、苏州四大城市，连接四大国际机场、三大国际货运港口，全方位立体化的交通体系为城市融入长三角城市群，参与全球产业分工创造了有利条件。

“实际上，嘉善产业新城正式动工是在2014年，从无到新起一座城只用了4年的时间，现在包括产业落地、道路和公共配套项目等一系列内容落地，基本上复制是成功了。”华夏幸福杭州区域事业部总经理王振江欣慰地感叹道。

之所以强调产业新城异地复制成功，王振江表示，实实在在的签约数据是其中一项重要的考量。华夏幸福2017年年报显示，去年嘉善产业新城园区新增签约入园企业93家，新增簽约投资额突破百亿，达到135.98亿元，成为产业新城异地复制的成功标杆。

华夏幸福模式

由于来自于地产销售的营收占比在过去一直占大头，华夏幸福也被质疑是打着产业新城的“幌子”进行房地产开发，外界对其的分析也一直类比于传统开发商。但在林成红看来，这是对华夏幸福模式的误解。

“华夏幸福的核心业务归根到底就是两块，即产业新城服务和园区住宅开发。”这也意味着华夏幸福的收入来源为土地二级开发获利以及政府支付园区购买服务。政府支付来源为园区新增的财政收入。

在与政府合作的PPP模式中，华夏幸福需要在前期垫付建设资金，然后通过园区配套住宅销售回款，回款部分继续支持园区建设，同时根据与政府协议约定的结算期逐年结算，从而实现对园区的滚动开发建设。

换而言之，园区住宅的开发对产业新城的打造是“必选项”，它对产业新城起到的是反哺作用。异地复制的效应之下，来自于产业园区的结转收入已经在上演“逆转”。2017年华夏幸福的总收入约为593亿元，其中来自房地产开发的为289.3亿元，占比48.7%。此前两年，该部分的收入占比分别为73%和66%。

产业园区业务由于成本较低，这也决定了该板块的高毛利属性，华夏幸福产业发展服务2017年的毛利率达92.25%，同期房地产开发业务为22.27%。

产业新城不同于地产业务，它的结算金额会发生一定的延期。随着产业新城数量的增多，2017年华夏幸福的应收账款为189亿元，应收账款90%以上为政府应支付的园区结算收入。实际上，从2013年到2017年，华夏幸福的应收账款期末余额增长超过9.8倍。

林成红指出，该部分应收账款的期限基本上为一年，“政府是分期支付的，只要有增量，政府就会优先安排支付。”

华夏幸福的模式决定了它在布局、融资和土储方面都要差异于传统房企，核心城市周边30到50公里的范围是它通常的开发区域。“传统的房地产开发商能融资的方式是纯信用融资，或者用土地做抵押融资。但是华夏幸福不太一样，它的模式是产业新城，就决定了融资方式一定比别人要多。”林成红说。

全国布局进入新阶段

年度报告显示，华夏幸福2017年归属于上市公司股东的净利润为87.81亿元，同比增长35.26%，净利润率14.72%，为近三年来最高。年报数据还显示，从2017年公司新签约的产业新城来看，新增共计21座产业新城，其中非京津冀区域20座。

2017年华夏幸福已步入全国化布局阶段。截至2017年底，已布局产业新城79个、产业小镇24个，遍布全国12个省份、45个城市、81个区域。从产业新城布局看，华夏幸福在固安地区累积足够的产业园区经验后，一方面巩固京津冀地区的优势，另一方面则着力将产业新城模式推广进行异地复制。

华夏幸福在持续深耕京津冀之外，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“一带一路”等热点区域。

随着非京津冀区域逐渐成熟，这些区域的业绩占比得到了极大提升。2017年，非京津冀区域销售额占比从上年的7%大幅提升至23%，其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售。以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域实现销售额超百亿元，仅用较短时间成为公司传统京津冀区域外新的业绩增长极。

华夏幸福快速调整布局，进一步加大非京津冀区域的布局密度，这将有力地支持公司既定的异地复制战略推进。种种迹象纷纷宣告，华夏幸福已经进入了全国化布局的全新发展阶段。

从“标杆项目”——嘉善产业新城的成绩可预见，华夏幸福独特的业务模式和产业新城在长三角等区域的成功复制，将分享全国经济增长红利，保障公司未来业绩继续保持高质量增长。