基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制的思考

何静

摘 要：当前，农村宅基地利用率偏低已经成为农村土地资源利用中的一个突出矛盾，对农村经济发展、农村事业建设都产生了一定的负面影响。在众多解决该类问题的办法中，构建农村宅基地有偿退出机制是提升农村闲置宅基地的有效方法之一。本文将从意义、方式等角度入手，探讨基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制。

关键词：基于土地收储；农村；宅基地；有偿退出

纵观当下农村大量宅基地闲置的现场，其根本原因可以归结为宅基地的无偿、巫启贤、无流转，农民可以比较容易地获得多出土地的使用权，而原先荒置的土地也不愿意舍弃，因为得不到任何补偿。而在城市，通过对城市闲置土地的收购、开发和市场化供给，有效盘活了城市的闲置土地，如果把这种方法运用于农村，也能取得比较好的效果。

一、在农村试行土地收储的农村宅基地有偿退出机制的意义

（一）有助于明确农村宅基地使用权的经济价值

多年来，城市土地使用权的流转，让一部分拥有者获得了相当大的经济效益，这也让城市土地使用权流转的行为变得十分频繁，国家也从政策层面给予了一系列保护机制。而反观农村，多年来实行和强调的“农村宅基地不得流转”政策，让农民逐渐淡漠了对农村宅基地的价值评判。而实际上，农村土地使用权依然具有一定的利用价值，能够产生一定的经济效益。通过构建基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制，在这过程中给农民一定的补贴，不仅有助于解决农村土地交易难的问题，也让农民认识到农村宅基地使用权的经济价值，同时也有助于增加农民经济收入。

（二）有助于推动城乡发展一体化

随着城乡一体化的不断推荐，农村建设投入也在逐年增加，我国农村在基础生活设施建设以及道路、广场等公共设施建设方面，需要有大量的建设用地作保障。而由于农村耕地保护政策，新增土地俨然不太现实，就需要通过对农村闲置宅基地的统一收储，盘活现有的闲散用地。这是实现农村宅基地集约利用的必然要求，有利于为我国农村城镇化建设缓解土地供应紧张的局面，推动城乡一体化发展。

（三）有利于构建农村土地的科学供需关系

当前政策上，原则上市要求“一户一宅”，要求一戶村民只能拥有一处宅基地，拆迁之后，原有的拆迁地应当退还给及，但是在实际当中，“一户一宅”却很难得到落实，一个主要原因就是农户在没有任何补偿的前提下，不愿意将土地退还给集体，就造成了大量的土地闲置。如果通过有偿退出机制的构建，对农户给予相应的经济补偿，弥补其原有的经济损失，农户将很愿意配合。由此不仅落实“一户一宅”的制度，也能推动构建科学的农村土地供求关系。

二、如何构建基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制

所谓基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制，就是在农户自愿的前提下，由农户向宅基地储备机构提出申请，主动有偿放弃闲散的宅基地。然后，宅基地储备机构对农户宅基地价格进行科学评估，在此基础上，给予农户一定的经济补偿，并将宅基地纳入储备土地范围进行开发和利用。要想有效构建基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制，就需要提高认识，同时建立起一系列配套工作。

（一）要对基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制有明确的认识

基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制虽然是借鉴了城市的土地流转制度，但是农村宅基地又有其固有的特点，第一是农村宅基地收储的对象基本上是多余的、闲散的宅基地，原本是属于农村集体所有，因此农村宅基地储备机构可以让村集体自行组建，相应的收储工作也由村集体自主管理和实行。第二是农村宅基地收储后其仍然是农村集体经济的一部分，不是能够在市场流通的商品，不能进行公开自由的买卖。由此可见，和城市土地在流转上有很大不同，也就不能照搬城镇土地流转经验，需要因地制宜，根据农村宅基地的属性、特点进行一定的调整。

（二）收储工作应当规范科学

在农村建设环节中，农村宅基地收储工作只是一项基础性工作，之所以这么说，是因为农村宅基地收储主要是为了后期的开发和供给。所以除了在收储过程中要认真做好丈量、估价和偿价等工作，当收储结束胡，应当要对具备开发整理条件的，或者在规划范围内的宅基地进行及时的收拾和平整，包括地面建筑物的拆除和土地平整，使其有利于尤其的建设开发。而在收储土地的供应上，由于收储土地仍然是村集体的经济产物，所以其供给也应当采取集体协商的办法进行。

（三）建立起合理的收储补偿标准

宅基地推出意味着农民将永久放弃宅基地所产生的一系列经济价值，所以制定合理的补偿标准是宅基地收储工作的重中之重，也是收储工作能否顺利进行的重要条件。宅基地补偿的标准，可以参照当地土地估价的办法，并根据区域内的经济状况、人均收入情况等参数综合研究。同时，也要征询村集体和农户个人的意见，在多方位的考虑之下，制定出科学合理的收储补偿标准。

（四）制定合理的利益分配方式

农村宅基地的经济价值牵涉的方面比较多，包括村集体、出让者、受让者以及地方政府，这些利益涉及方都必须考虑进去，在利益分配过程中做好公平公正。首先是出让者，由于是宅基地的实际占用者、使用者和收益者，宅基地的出让意味着农户将彻底放弃其使用权，成为直接的利益受损方，所在在利益分配上，首先要解决好出让农户的合理需求，不仅为了机制的顺利运行，也体现“以人为本”的理念；其次是受让者，因为获取了宅基地带来的经济效益，所以应当付出一定的经济代价。村集体作为农村宅基地法定的所有者，在宅基地重新分配中的经济利益也应当得到体现，但是村集体的利益所得不是为个人，仍然要投入到村集体的建设中去。地方政府看似在宅基地的收储过程中参与不多，但是正是地方政府对农村的基础设施建设和提供的法律法规保障，才为农村宅基地的价值提升和有偿退出机制提供了良好的条件，所以在宅基地的利益分配中，不能忽视地方政府这一面。

综上所述，基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制，通过的农村闲置、废弃、多余的宅基地进行收储和统一开发整理，不仅实现了农村土地资源的优化配置和高效利用，而且也使得原本荒废的农村宅基地产生了一定的经济效益，体现了农村宅基地的经济价值，增加了农户的收入，地方政府应当在立足实际的基础上，转变思路，进行有益的思考和探索。

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（作者单位：南充市仪陇县国土资源局）