房地产项目寿命周期成本控制研究

罗文秀 冯云 柳佳

摘 要：我国房地产行业在经过几十年快速发展后，已成为我国经济的重要组成部分。在经历了一段时期的粗放发展后，整个行业到了一个过渡阶段。与此同时，政府对于房地产行业的政策在不断收紧，房地产项目开发难度逐渐增大。因此，如何有效控制项目成本成为一个亟待解决的问题。本文将引入寿命周期理论，从基础理论分析出发进行研究，以期为提高房地产项目的经济效益提供一些基本思路和方法。

关键词：房地产项目；成本控制；寿命周期成本

一、引言

作为国民经济支柱的房地产行业，房地产开发企业利润空间却在逐渐流失。纵观我国的房地产企业，成本控制没有得到足够的重视和管理，因此造成了经济效益低下和资源浪费。英国著名项目管理专家梅乐在 1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17%，而成本超过预算的情况更加普遍[1]。我国的房地产企业在项目成本控制过程，中存在以下诸多问题：

1.项目开发商成本控制的“全局，全面，全方位”观念淡薄。很多企业在项目开发是更多关注建设期的建造成本，却忽略了在项目立项决策时的市场调研等前期成本，以及在项目投入使用阶段的运营，维检等后期成本，导致项目总体效益不高。

2.大部分企业没有建立一个专门的，完善的成本控制部门和系统。成本控制是一個复杂，繁琐，且专业性极强的工作，需要有专业的组织机构或部门进行管控。

3.各部门间协调性差，信息的沟通交流不到位。项目中经常发生因设计变更等问题造成的纠纷事件，且大多数项目采用外包方式，缺乏足够的交流，导致企业无法及时了解到项目的进行情况，导致成本控制无从着力。

二、房地产项目寿命周期成本控制的基本理论

1.寿命周期

工程项目寿命周期是指工程产品从研究开发，设计，建造，使用直到报废所经历的全部时间[2]。它包括建设前期，建设期，试用期以及报废期的各个阶段。

2.寿命周期成本

房地产项目的寿命周期成本是指从项目立项决策、设计、开发、施工、使用、维检和报废等过程中发生的费用，即该项工程在其确定或者预计的有效期内所支付的研究开发费、制造安装费、运营维检费、报废拆除费等一系列费用的总和[3]。寿命周期成本控制，就是将项目里成本影响的各类因素的进行集中化收集，整理，分析和管理，使之成为一个可视化，可量化的成本管理集成系统。

通过对项目各寿命阶段的信息集成分析，在项目决策时就全面地考虑项目所面临的风险和挑战，有利于提高项目总体效益。

3.房地产项目寿命周期成本的特点

（1）多主体性：房地产开发项目寿命周期中，建设阶段就涉及到业主方，设计单位，施工承包方，以及委托单位，监理单位，设计单位等多方主体的参与。在运营使用阶段，又会有消费者参与进来。多主体参与使成本控制更加复杂。

（2）多阶段性：项目寿命周期要经历从决策，设计，施工，使用，维护到拆除整个可长达几十年的时间跨度，每个阶段成本控制环环相扣，互相影响，形成连锁效应。

（3）复杂性：寿命周期成本控制内容量更加庞大，类别更多。要求不再把成本控制仅仅只是聚焦在建设阶段，而是放眼到项目整个寿命阶段，在做成本规划时，将前期建造成本，后期运营期成本统筹考虑，这大大增加了成本控制的复杂性。

（4）系统性：通常在企业在进行项目成本控制时会分阶段性控制，因此寿命周期要求回归项目本身的寿命系统。大多数企业将建造成本和未来成本进行分开管控，但是据美国调查数据统计，后期的运营成本和报废成本在整个寿命周期成本中，同样占有很大的部分。因此，成本跟控制需系统性地考虑项目寿命周期建造以及运营状况，这对成本控制管理人员的专业素质要求很高。

三、房地产寿命周期成本控制在各阶段的控制要点

全寿命周期的成本控制着眼于项目寿命期的各个阶段，与各阶段的工作的开展密切相关。要使整个项目成本得到有效控制，那么，在项目的各个阶段的成本就必须严密的监控，从点到面，从阶段到整体，一系列的控制措施和流程走下来，成本控制就会变得更加系统可靠。由于工程不同时期的持续时间，工作内容截然不同，需要对项目进行合理有效的阶段划分，使成本管理更加条理化、有序化。根据我国房地产项目的建设程序，房地产项目建设可以划分为以下几个阶段：

（一）项目决策阶段。在房地产项目开发过程中，方案的选择决策是很关键的。首先，对项目的市场定位是非常重要的一环。通过科学地市场调研和分析，做出几个有可行性的方案，结合企业自身运营情况和公司发展规划，经过严谨的技术经济分析，做出合理的市场预测决策判断。做决策时，不应当仅仅只关注到项目建设期的投资，还应充分考虑项目运营阶段的成本情况。不可跟风投资，盲目选择，以避免投资失败。

（二）项目设计阶段

设计阶段成果不仅直接关系到施工阶段的成本投入，也在很大程度上决定了项目使用阶段的的运维成本，是寿命周期成本控制至关重要的阶段。在该阶段应该推行限额设计，企业成本控制部门根据项目实地勘察结果和市场预期，制定周密详细的设计任务，并对设计方案和施工图做全面地审核。。还要实行设计监理制度，防止出现重设计感，轻实用性的情况出现，也要避免设计时为降低建造成本而设计功能不完善，导致运维阶段成本增加的情况发生。从前期设计上把控成本，才能从源头上杜绝成本浪费现象。

（三）项目建造阶段

项目建造阶段是项目投资数额最大，最集中的一个阶段。根据工作内容的差别，项目建造阶段可分为以下阶段的成本控制。

在招投标阶段，对于开发商来说，最重要的是标底价格编制和施工单位的选择。在编制招标文件之前，需对施工文件进行严密的审查。使设计方案和施工图的质量和深度满足编制招标文件的要求。其次，在选择施工企业时，应当从其投标报价文件，企业资质，往年业绩等方面综合考虑，而不是一味以低报价为标准。

施工阶段是是成本投入最多、最集中的阶段。业主方应委派专门的工程师驻施工现场进行全程的成本管控。还应当编制资金使用计划。根据工程进度计划，在一定时间周期节点检查资金使用情况，发现资金流向不明或浪费现象，及时处理纠正，以避免资金超额的情况。并且要严控设计变更，现场签证等情况。

在竣工结算阶段，业主方需自行组织或委托咨询机构进行竣工结算审核。审核人应当根据施工单位提供的竣工结算资料进行核实，并严格按照施工合同结算工程款。在施工合同中还应当约定高估冒算的违约责任，以约束施工单位，防止结算款被虚高报价的情况出现，减少不必要的审核程序和费用。

（四）项目运营阶段

房地产项目项目运营阶段即是物业管理阶段。在保证建筑物质量目标和安全目标的前提下，通过合理的运营及维护方案，运用现代经营手段，按合同对各类设施实施多功能、全方位的统一管理，并提供高效、周到的服务，以提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护成本。房地产项目物业管理阶段的经营目标应当与建设阶段高度统一。

（五）项目报废处置阶段

项目在报废时，应当充分考虑项目的回收利用价值。在进行拆卸之前，在确保安全的前提下选择一个最经济，且对周围环境破坏最小的方案。

参考文献

[1]王忠伟，房地产开发项目的成本优化控制[J]，中国房地产，2006，（2）：33-35

[2]项勇，卢立宇，工程经济学[M]，北京，机械工业出版社，2017，195-196

[3]鲜正辉；何章善，工程寿命周期成本法在降低煤炭生产成本中的应用[J]，2005（10）

（作者单位：四川省成都市西华大学）