共有产权房的新探索

王翔

“居者有其屋”，是大部分中国人的传统思想观念。几千年的农耕文化和家国伦理，让中国人对房屋情有独钟。房屋不仅是国人心目中家的具象载体，也是最终的情感归宿地。拥有一套稳定的住房，在中国人眼中是天大的事。

5年，25万套

2017年12月25日，“北漂”12年的杨延丽终于在北京安了家。她签下北京市朝阳区锦都家园的一套两居室，成为北京市首个共有产权房项目的首位签约者。

杨延丽2006年来北京读书。研究生毕业后，在北京找到一份不错的工作，但是当时公司没有落户指标。按照北京市的限购政策，她需要工作并连续缴纳5年社保后，才有资格购买商品性住宅。

2017年6月，当她得知共有产权项目“锦都家园”有30%的房源提供给满足购房条件的非北京户籍人员时，她觉得真是太好了，就在北京市住房和城乡建设委员会（下称北京市住建委）官网上提交了申购资料。

 2017年12月12日，在北京首个共有产权养老项目恭和家园内，老人安享晚年。

锦都家园共有121182户申购家庭，427套房源。杨延丽出乎意料地摇到258号，中了一套80平方米的两居室。

据北京市朝阳区房屋管理局数据显示，锦都家园项目销售均价为2.2万元/平方米，而本刊记者在走访调查时发现，周边同地段、同品质普通商品性住房的价格高达5.6万元/平方米。粗略一算，杨延丽购买这套住房大约节省了270万元。当然，杨延丽也将与政府平分这套房屋的产权。

本刊记者在浏览北京市住建委官网时发现，2017年，北京市共推出7个项目的共有产权房，共约5480套。项目大多分布在顺义、昌平、平谷等地区，销售均价在1.8万元/平方米，平均中签率约在五十分之一。

北京市住建委的工作人员告诉记者，今年，北京将继续加大共有产权房的推出力度。2018年以来，已有3个项目处于申购结束、资格审查阶段，还有昌平区绿海家园、中骏四季家园和翡萃家园三个项目正在申购中，约可提供2328套住房。

“2017年9月21日，北京市住建委发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《办法》），明确了未来5年北京将完成25万套共有产权住房的目标。这对于新房供应量日渐稀缺的北京楼市而言，是一个巨大的数字。”他说。

“另类”商品房：从自住到共有产权

其实，共有产权房并不是新鲜事物，它其实是“自住型商品房”（下称自住房）的进阶版。

2013年10月，北京市就提出了自住房概念，自住房是定位于“自住”的商品房，此类住房价格比周边商品房低30%左右，面向全市符合限购条件家庭。截至目前，已累计签约6万余套。2017年9月颁布新政之后，自住房被新的共有产权房替代。

共有产权房比自住房有更严格的供应、持有和转让限制。

首先，在申购者的准入条件上，共有产权房的门槛更高。在年龄限制上，共有产权房规定单身者要年满30周岁，比自住房的25周岁整整提高了5岁，且购房人有住房转出记录和申请时点距离离婚年限不满三年的都不予申请，这把很多投机申购者拒之门外。

其次，在出租时，自住房的租金归住房者所有，而共有产权房的租金要住房者与代持机构按比例分配。在售卖时，自住房入住5年后可出售，且上市收益的30%上缴财政，而共有产权房购房人需要向原分配区住房城乡建设委员会提交转让申请，明确转让价格。同等条件下，代持机构可优先购买，若代持机构放弃购买权的，购买人可按市场价格转让所购房屋产权的份额。这样看来，共有产权房的政策似乎更加严苛。

但也有学者认为，正是因为如此严苛的制度，才在流程上充分实现了保障功能，在满足居住需求的基础上，有效遏制了投机行为。“北京推出的共有产权住房制度，在探讨住房长效机制的推进上又迈出了一大步。”北京市房地产协会秘书长陈志评价说。

他表示，北京市的共有产权住房有许多创新点。“它兼顾了公平，突出以保障为主。比如，《办法》中明确规定，用于满足符合本市住房限购条件且在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%，这体现了北京市对于‘新北京人的包容和体谅。又比如，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，这暗含了‘职住平衡的概念，政府鼓励在哪里上班就在哪里买房，这有利于促进中心城区人口的疏解。”

政策仍需不断修正

本刊记者在采访中发现，仍有很多人对此抱有质疑。

据北京市规划和国土资源管理委员会负责人介绍，2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，规划建筑规模约403万平方米，计划有近4万套共有产权房进入市场。但根据记者调查发现，去年仅仅落实了约5000余套住房，和规划有较大差距。目前，现有的共有产权房还远不能满足目前的住房需求。百姓需要大批保障性住房供给，而目前共有产权房只能作为商品性住房的极小部分补充而已。

北京市房地产法学会副会长赵秀池分析认为，共有产权房分割了居民的产权，让民众从心理上产生一种抗拒的情绪。一位来中原地产咨询房屋信息的居民告诉记者：“共有产权房的准入条件看似严苛，但仍有漏洞。比如，若婚前双方都申请了此类住房，那么婚后是否应该交回其中一套？如何进行成功监督做到更加公平合理？又比如，离婚3年内不得申请的条件是否有违人性化？”

对于共有产权房上市交易的转让价格和优先购买权归政府，这让购房人对房屋价格的预期很难把握。此外，中国的房地产政策变动很大，对于共有产权房政策未来还会有哪些调整，这些调整是否有利于保障购房者的权益，这些问题都还值得商榷。

无论是福利性分房制度，市场性商品房制度，保障性住房分配制度，自住房、共有产权房等限价类商品房制度，以及刚刚推出還有待推敲的租赁政策，我国的房地产政策随着经济发展和社会变革不断地调试，人们的住房观念也随着政策和环境悄然发生着改变。在建立房屋长效机制上，相关部门要不断借鉴学习国外的成功经验并本土化，进一步加强不动产信息的联网及共享，构建更加完善、合理、互相配合的全方位政策体系，真正实现“居者有其屋”。

他山之石

“新加坡模式”：1964年，新加坡总理李光耀提出“居者有其屋”计划，通过成立新加坡建屋发展局实现公共住房的有效供给，统一为中低收入者提供保障性住房，即“组屋”。统计数据显示，2016 年新加坡居住在组屋中的人口占比82%。

“香港模式”：香港的公共住房制度建设完善、层次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申请租赁“公屋”、购买“居屋”和购买私人住宅。“公屋”是为保障低收入群体基本有房可住的基础设施，将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住，是香港的“廉租房”。“居屋”是让低收入居民可以以低于市场30%至40%的折让价获得属于自己的住房的一种保障机制。

“德国模式”：在二战后的德国，住房被作为社会福利机制的重要组成部分，政府建立了成熟稳定的租赁住房体系。据统计，德国大约有六成居民选择租房且居住稳定。